전주지방법원 2026타경30102. 전주시 완산구 삼천동2가의 ‘숲속빌라’ 1동 1층 102호, 다세대 주택입니다. 감정가 118,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 82,600,000원입니다. 등기상 소유자는 김경이이고, 말소기준권리는 2012.01.31 접수된 부안수산업협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 780,000,000원이며 공동담보목록 제2012-14호가 기재돼 있습니다.
말소기준 이후에는 2022.06.27 박기보 명의의 소유권이전청구권가등기, 수협은행·부안수산업협동조합· 남원농업협동조합의 가압류, 임의경매개시결정, 김송원의 주택임차권등기가 이어집니다. 이들 권리는 제공된 권리판정상 매각으로 소멸하며 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다. 다만 2022.06.27 가등기는 종류 확인이 필요한 권리이므로 원본에서 성격을 다시 대조하는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2026타경30102 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 완산구 삼천동2가 164 1동 1층 102호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대 주택으로 이용 중 · 철근콘크리트구조 4층 중 1층 102호 |
| 거래비교 면적 | 71.4㎡ · 숲속빌라 · 총 8세대 · 2012.01.19 준공 |
| 소유자 | 김경이 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 118,000,000원 / 82,600,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 부안수산업협동조합 / 80,916,563원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
핵심은 2012.01.31 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이고, 2022.06.27 가등기부터 2026.03.19 주택임차권까지 모두 그 이후에 설정됐습니다. 따라서 제공된 권리판정에서는 매각으로 소멸하며, 매각물건명세서에도 인수할 권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 정리돼 있습니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 인수 0원
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김송원 | 전유부분 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 10,000,000원 | 2023.06.28 | 없음 | 2026.03.19 | 대항력 없음 | 확정일자 없음 | 인수 0원 |
김송원의 임대차계약일은 2023.06.23, 점유개시일도 2023.06.23이며 전입신고는 2023.06.28입니다. 말소기준인 2012.01.31 근저당권보다 훨씬 뒤이므로 제공된 판정대로 대항력은 없습니다. 임차보증금은 10,000,000원이지만 매수인에게 승계되는 보증금은 0원입니다. 확정일자는 없고, 예상배당에는 임차인의 최우선변제 가능액이 반영되지 않은 것으로 표시돼 있으므로 배당 순위·범위는 원본 배당요구 및 관련 서류를 확인해야 합니다.
② 시세 비교 — 최근 시세보다 낮지만, 시장도 함께 내려왔다
가격 판단은 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 동일 면적 71.4㎡의 최신 거래는 2025.08 100,000,000원이고, 최근 12개월 평균도 100,000,000원입니다. 현재 최저가이자 실질취득액 82,600,000원은 이 최근 시세의 82.6%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.08 | 71.4㎡ | 3 | 100,000,000원 |
| 2024.02 | 71.4㎡ | 3 | 123,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 71.4㎡ | 1건 | 100,000,000원 |
| 전체 평균 | 71.4㎡ | 2건 | 111,500,000원 |
표면상 현재가는 최근 거래보다 낮습니다. 다만 최근 구간은 과거 구간 대비 -18.7%로 하락했습니다. 즉 123,000,000원 거래가 섞인 전체 평균 111,500,000원만 보면 할인 폭이 커 보이지만, 그 수치를 가격 메리트의 주된 근거로 쓰면 안 됩니다. 이 사건의 기준점은 최신·최근 12개월 가격인 100,000,000원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 82,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,886,800원 |
| 2. 근저당 · 부안수산업협동조합 | 780,000,000원 | 80,713,200원 |
| 3. 가압류 · 수협은행 | 11,222,071원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 부안수산업협동조합 | 11,264,450원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 남원농업협동조합 | 90,742,546원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 1,886,800원을 제외한 80,713,200원이 선순위 근저당에 배당되는 구조입니다. 신청채권 청구액은 80,916,563원이며 현재 회차 예상배당만으로는 전액 충족되지 않습니다. 총 미배당액은 812,515,867원으로 계산돼 있으나, 후순위 채권과 미배당은 매수인 인수와 별개이며 제공된 분석상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 예상배당에 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전주시 완산구 삼천동2가 ‘용산마을’ 남서측 인근. 단독주택, 다세대·연립주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 동측 근거리로 왕복 2차선 계룡산길이 지나고 차량 접근은 가능하며 인근에 노선버스승강장이 있으나, 감정평가상 일반적인 교통조건은 다소 불편한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 중 1층 102호. 기본적인 위생·급배수·난방·엘리베이터 설비가 있으며 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지·규제. 자연녹지지역·자연취락지구, 가축사육제한구역에 포함됩니다. 토지면적은 664.0㎡, 공시지가는 204,300원/㎡이며 위반건축물 표시는 없습니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 4m 내외의 콘크리트 포장도로에 접합니다.
- 환금성. 숲속빌라는 총 8세대의 소규모 다세대이며 실거래 표본은 2건입니다. 최근 12개월 거래는 1건, 최근 가격 추세는 -18.7%로 하락해 재매각 시 가격 보수성이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가등기 원본 확인. 2022.06.27 박기보 명의 가등기는 말소기준 이후라 소멸로 분류돼 있지만, 담보가등기 여부를 포함한 종류 확인이 필요한 항목입니다.
- 임차권등기 확인. 김송원 보증금 10,000,000원, 전입 2023.06.28, 확정일자 없음, 배당요구 2026.03.19. 대항력은 없고 매수인 인수는 0원으로 분석됩니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 111,500,000원보다 최신 거래 및 최근 12개월 평균 100,000,000원을 기준으로 가격을 판단해야 합니다.
- 하락추세 반영. 최근 대 과거 거래 추세가 -18.7%이므로 현재 최저가가 최근 시세의 82.6%라는 사실만으로 충분한 안전마진이라고 단정하지 않는 것이 좋습니다.
- 소규모 다세대 환금성. 총 8세대, 교통조건 다소 불편, 실거래 표본 2건이라는 특성을 재매각 가능성과 함께 검토해야 합니다.
- 배당표 한계. 당해세와 임차인 최우선변제는 예상배당에 반영되지 않았으므로 배당요구종기 관련 원문과 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기된 김송원의 실제 현 점유 상태와 인도 시점을 현장 및 집행기록에서 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 가격 판단은 ‘하락장’ 기준으로
이 사건은 말소기준이 2012.01.31로 이르고, 이후의 가등기·가압류·임차권이 모두 매각 소멸로 분석돼 매수인 인수 0원이라는 점이 가장 큰 장점입니다. 실제 임차인 김송원도 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다.
가격도 현재 실질취득 82,600,000원이 최신 거래 및 최근 12개월 평균 100,000,000원의 82.6%라는 점에서는 여유가 있습니다. 그러나 이 물건을 단순한 ‘감정가 70% 할인물건’으로 평가하면 안 됩니다. 최신 시장은 과거보다 -18.7% 내려와 있고, 8세대 다세대· 교통조건 다소 불편·적은 실거래 표본이라는 환금성 제한이 겹칩니다. 결론은 권리는 양호, 가격은 최근 시세보다 낮지만 하락 추세와 재매각성을 감안해 보수적으로 접근할 물건입니다.
