64,120,000원
전주지방법원 2025타경21411. 군산시 경장동 오르빌아파트 102동 302호, 전용 59.98㎡ 아파트입니다. 감정가는 91,600,000원이며 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 64,120,000원입니다. 소유자 이형국은 2011년 9월 9일 매매를 원인으로 취득했고, 등기는 2011년 10월 28일 접수됐으며 당시 거래가액은 100,000,000원이었습니다.
이 사건의 핵심은 근저당이 아니라 선순위 임차권과 확약서입니다. 현재 살아 있는 권리 중 말소기준은 2024년 3월 8일 롯데카드 주식회사의 가압류입니다. 한국토지주택공사의 임차권등기는 2024년 4월 1일 접수돼 등기 순서만 보면 말소기준 이후지만, 주민등록일자 2020년 3월 19일과 점유개시일자 2020년 3월 20일이 말소기준보다 앞서 대항력 있는 보증금으로 분석됩니다.
보증금 74,000,000원이 현재 최저가보다 커서 확약이 없다면 낙찰가가 낮아질수록 미배당 인수액이 늘어나는 구조입니다. 그러나 한국토지주택공사는 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 기존 임대인에게 임대차 승계에 대한 이의를 표시하고, 매수인에게 임대차관계 존속이나 잔존 보증금을 청구하지 않겠다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 이 임차권에 관한 매수인 실질 인수는 0원*으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경21411 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 군산시 경장동 511-6 오르빌아파트 제102동 제3층 제302호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.98㎡ · 철근콘크리트벽식조 15층 건물 중 3층 |
| 소유자 | 이형국 (2011.09.09. 매매, 2011.10.28. 소유권이전 · 거래가액 100,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 91,600,000원 / 64,120,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 80,112,597원 |
| 매각기일 | 2026.08.03 |
| 임차관계 | 실제 임차인 1명 · 한국토지주택공사는 보증기관 대위·승계 신고로 별도 임차인·별도 보증금이 아님 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 확약으로 인수 0원*
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 중복 합산 금지
| 이름 / 성격 | 전입·확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조길원 실제 임차인 | 전입 2025.06.09 확정 2022.02.17 | 미상 | 대항력 없음 말소기준 이후 전입 | 미상 | 승계 없음 보증금·점유관계 원본 확인 |
| 한국토지주택공사 보증기관 대위·승계 실제 임차인 아님 | 주민등록 2020.03.19 점유개시 2020.03.20 확정 2020.02.28 증액분 확정 2022.02.17 | 74,000,000원 조길원 보증금 승계분 · 별도 합산 금지 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 2024.04.01. 배당요구 | 룰상 11,434,160원 실질 0원* |
한국토지주택공사는 조길원의 보증금을 대위·승계한 보증기관이므로, 조길원과 공사의 보증금을 각각 더하면 안 됩니다. 실제 임차인은 1명이며 보증금 기준액은 74,000,000원입니다. 조길원의 전입일은 말소기준 이후라 제공된 판정상 대항력은 없지만, 보증금이 미상인 만큼 현재 점유, 임대차계약, 배당요구 여부를 매각물건명세서 원본과 함께 대조해야 합니다.
③ 시세 비교 — 최근 평균보다 낮지만 최신 거래가 급락했다
가격 판단은 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균·최신 거래·최근 추세를 우선해야 합니다. 오르빌 전용 59.98㎡의 전체 12건 평균은 87,895,833원이지만, 최근 12개월 6건 평균은 82,166,666원으로 낮아졌고 최근 구간과 이전 구간의 차이는 -12.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 59.98㎡ | 3 | 68,000,000원 |
| 2026.05 | 59.98㎡ | 1 | 97,000,000원 |
| 2026.02 | 59.98㎡ | 12 | 86,000,000원 |
| 2025.11 | 59.98㎡ | 15 | 80,000,000원 |
| 2025.10 | 59.98㎡ | 11 | 78,000,000원 |
| 2025.07 | 59.98㎡ | 6 | 84,000,000원 |
| 2025.03 | 59.98㎡ | 15 | 91,000,000원 |
| 2025.03 | 59.98㎡ | 10 | 90,000,000원 |
| 2025.01 | 59.98㎡ | 10 | 92,750,000원 |
| 2025.01 | 59.98㎡ | 7 | 90,000,000원 |
| 2024.12 | 59.98㎡ | 10 | 95,000,000원 |
| 2024.10 | 59.98㎡ | 10 | 103,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 6건 | 82,166,666원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 87,895,833원 |
현재 최저가 64,120,000원은 최근 12개월 평균 82,166,666원의 78.0%로 평균 대비 할인 폭은 있습니다. 하지만 가장 최근 거래는 2026년 6월, 이 물건과 같은 전용 59.98㎡·같은 3층에서 68,000,000원입니다. 실질취득 64,120,000원과 최신 거래의 간격이 크지 않은 데다 최근 추세가 -12.2%이므로, 전체 평균 87,895,833원만 보고 큰 폭의 저평가라고 판단하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 64,120,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,554,160원 |
| 1. 한국토지주택공사 임차보증금 | 74,000,000원 | 62,565,840원 |
| 2. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 23,700,202원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 우리금융캐피탈 주식회사 | 28,157,231원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 27,694,205원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 전혜연 | 5,909,870원 | 0원 |
| 6. 강제경매 · 서울보증보험 주식회사 | 80,112,597원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 주식회사 하나은행 | 14,739,034원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
한국토지주택공사 보증금의 룰상 미배당액은 11,434,160원입니다. 다만 제출된 확약에 따라 매수인에게 잔존 보증금을 청구하지 않으므로 실질 인수는 0원입니다. 후순위 채권자 청구합계 180,313,139원은 전액 미배당으로 계산됐으며, 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 없으면 인수액이 역으로 늘어난다
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 확약 반영 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 1회 유찰 · 감정가 70% | 64,120,000원 | 11,434,160원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 감정가 49% | 44,884,000원 | 30,323,912원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 감정가 34% | 31,418,799원 | 43,546,739원 | 0원* |
확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 보증금 미배당액이 커져 총부담이 보증금 수준에서 크게 내려가지 않습니다. 이 사건은 확약서가 제출돼 그 구조가 해소되고, 실질취득액이 낙찰가와 같아지는 점이 핵심입니다. 따라서 낮은 최저가를 가격 메리트로 평가할 수 있는 전제는 확약서의 효력과 적용 범위를 원본으로 재확인하는 것입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 이용상태. 공동주택인 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트벽식조 평슬래브지붕 15층 건물 중 3층입니다.
- 입지. 군산시 경장동 신경장사거리 북서측 인근으로, 번영로 주변의 노선상가 및 주상복합지대입니다.
- 교통. 주변 간선도로와 지선 도로망이 정비돼 있고 인근에 대중교통시설이 있어 접근성은 무난한 편입니다.
- 도로. 단지 북동측으로 폭 약 35m, 북서측으로 폭 약 8m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구이며 대로1류·소로2류·소로3류에 접하고, 철도보호지구와 가축사육제한구역에 해당합니다.
- 단지·거래. 오르빌은 173세대, 2004.05.01. 준공 단지입니다. 동일 면적 최근 12건은 68,000,000원부터 103,000,000원까지 거래됐습니다.
- 환금성. 최근 12개월 평균은 82,166,666원이지만 최신 거래가 68,000,000원까지 낮아졌고 최근 추세가 -12.2%여서 하락 흐름을 반영한 보수적 접근이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본. 한국토지주택공사의 확약서 원문, 제출 주체, 적용 대상, 매수인에 대한 잔존 보증금 청구 포기 문구를 직접 확인하세요.
- 실제 임차인. 조길원의 보증금이 미상입니다. 전입일 2025.06.09.과 확정일자 2022.02.17.의 관계, 실제 계약 당사자와 점유 경위를 확인하세요.
- 중복 합산 금지. 한국토지주택공사는 조길원 보증금의 대위·승계 신고자이므로 실제 임차인과 별도의 74,000,000원으로 더하지 마세요.
- 최신 거래 우선. 최근 12개월 평균 82,166,666원보다 2026.06. 동일 3층 거래 68,000,000원을 입찰 상한 판단에 더 엄격히 반영하세요.
- 하락 추세. 최근 구간이 이전 구간보다 -12.2% 낮습니다. 전체 평균 87,895,833원만 근거로 할인 폭을 과대평가하지 마세요.
- 명도. 매수인 보증금 인수와 별개로 실제 점유자의 퇴거·인도 협의가 필요할 수 있습니다.
- 관리비·세금. 미납 관리비와 당해세, 최우선변제 여부를 관리사무소와 원본 서류에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·확약서·전입세대확인서·실거래 원본을 서로 대조하세요.
맺으며 — “확약은 좋지만, 최신 시세와의 간격은 얇다”
이 물건은 겉으로 보면 보증금 74,000,000원의 선순위 대항력 임차권이 최저가 64,120,000원을 초과하는 전형적인 인수형 구조입니다. 현재 회차에서 배당받지 못하는 11,434,160원은 원칙적으로 매수인에게 이어질 수 있습니다. 그러나 한국토지주택공사가 임대차 승계와 잔존 보증금 청구를 하지 않겠다고 확약해, 매수인의 실질 인수액은 0원*으로 정리됩니다.
가격은 단순하지 않습니다. 실질취득 64,120,000원은 최근 12개월 평균 82,166,666원의 78.0%라 평균 대비로는 낮습니다. 반면 최신 거래는 이 물건과 동일한 전용 59.98㎡·3층에서 68,000,000원이고, 시장 추세는 -12.2%입니다. 권리는 확약서 확인을 전제로 통과, 가격은 최신 거래를 기준으로 제한. 확약서의 효력을 확실히 확인하고, 조길원의 점유·계약관계를 정리할 수 있을 때만 현재 가격의 의미가 살아나는 물건입니다.
* 매각물건명세서상 한국토지주택공사가 제출한 확약서를 반영한 실질 인수액입니다. 확약이 적용되지 않는 일반 계산에서는 현재 회차 미배당액 11,434,160원이 인수 대상으로 산정됩니다.
