전주지방법원 2025타경21414. 군산시 나운동 우진 제2동 1층 102호 아파트입니다. 감정가 45,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 22,050,000원, 감정가의 49%입니다. 권리의 기준점은 2010.12.13. 설정된 삼성생명보험주식회사 근저당권으로 채권최고액은 26,400,000원입니다. 이후 설정된 삼성생명의 추가 근저당, 엔씨파이낸스대부 근저당, 국민건강보험공단 압류, 국의 압류와 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
매각물건명세서에는 인수권리와 법정지상권 모두 해당사항 없음으로 표시돼 있고, 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상으로 적혀 있으므로 실제 점유 상태와 명도 상대방은 입찰 전 현황을 다시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경21414 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 군산시 나운동 555-1 우진 2동 1층102호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 55.36㎡ · 5층 건물 내 1층 102호 |
| 소유자 | 최유경 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 45,000,000원 / 22,050,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 삼성생명보험주식회사 / 41,940,126원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2010.12.13. 삼성생명보험주식회사 근저당권 26,400,000원입니다. 이후 2021.08.19. 삼성생명보험주식회사 근저당권 19,800,000원, 2021.12.10. 주식회사엔씨파이낸스대부 근저당권 50,700,000원, 2025년의 압류 2건과 2025.10.01. 임의경매개시결정까지 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 시세 비교 — 할인은 크지만, 가격 추세도 크게 내려왔다
우진 동일 면적대 실거래는 총 12건이 확인됩니다. 전체 12건 평균은 42,333,333원이지만 2023~2024년의 50,000,000원·60,000,000원·70,000,000원 거래가 포함되어 있습니다. 따라서 현재 가격 판단은 최근 12개월 8건 평균 34,125,000원과 최신 거래 33,000,000원을 우선해서 보는 편이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 55.36㎡ | 1 | 33,000,000원 |
| 2026.01 | 55.48㎡ | 4 | 35,000,000원 |
| 2026.01 | 55.36㎡ | 2 | 33,000,000원 |
| 2025.10 | 55.36㎡ | 3 | 35,000,000원 |
| 2025.10 | 55.48㎡ | 1 | 30,000,000원 |
| 2025.07 | 55.48㎡ | 3 | 30,000,000원 |
| 2025.05 | 55.48㎡ | 3 | 32,000,000원 |
| 2025.05 | 55.36㎡ | 1 | 45,000,000원 |
| 2024.05 | 55.36㎡ | 2 | 50,000,000원 |
| 2024.03 | 55.36㎡ | 3 | 60,000,000원 |
| 2023.12 | 55.48㎡ | 4 | 55,000,000원 |
| 2023.09 | 55.48㎡ | 5 | 70,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 8건 | 34,125,000원 |
현재 최저가 22,050,000원은 최근 12개월 평균의 64.6%입니다. 숫자만 놓고 보면 최근 거래가격보다 충분히 내려온 구간입니다. 다만 최근 12개월 가격이 이전 기간보다 41.9% 낮아진 추세이므로, 과거 전체 평균 42,333,333원을 기준으로 할인폭을 과대평가하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 22,050,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 796,900원 |
| 1. 근저당 · 삼성생명보험주식회사 | 26,400,000원 | 21,253,100원 |
| 2. 후순위 근저당 · 삼성생명보험주식회사 | 19,800,000원 | 0원 |
| 3. 후순위 근저당 · 주식회사엔씨파이낸스대부 | 50,700,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권최고액 96,900,000원 중 현재 회차 예상 배당은 21,253,100원이며, 미배당은 75,646,900원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 채권 미배당은 더 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 2회 유찰 · 감정가 49% | 22,050,000원 | 21,253,100원 | 75,646,900원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 15,434,999원 | 14,757,169원 | 82,142,831원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 10,804,499원 | 10,210,018원 | 86,689,982원 |
유찰이 더 진행되더라도 매수인 인수액은 각 시나리오에서 0원입니다. 다만 매각대금이 낮아질수록 채권자 미배당이 늘어나는 구조이며, 신청채권자 청구액 41,940,126원도 현재 회차 예상배당 21,253,100원으로 전액 충족되지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 군산시 문화동 문화초등학교 남측 인근에 위치하며, 주변은 중·소규모 아파트·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고, 왕복 2차선 포장도로를 통해 진출입합니다.
- 건물. 철근콘크리트라면조 스라브지붕 5층 건물 내 1층 102호이며, 위생·급배수·난방·화재탐지 및 경보설비가 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·제2종지구단위계획구역·정비구역이며 일부 중로2류와 상대보호구역에 저촉됩니다. 공시지가는 406,400원/㎡입니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 거래. 우진은 390세대, 1979년 준공 단지이며 동일 면적대 최근 12개월 실거래 8건 평균은 34,125,000원입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 기준은 최근 실거래. 전체 12건 평균 42,333,333원보다 최근 12개월 평균 34,125,000원과 최신 거래 33,000,000원을 우선해 응찰가를 정하는 편이 합리적입니다.
- 하락 추세 확인. 최근 가격 추세가 -41.9%이므로 현재 64.6% 할인만 보고 가격 메리트를 과대평가하지 마세요.
- 점유 확인. 임대관계가 미상으로 평가돼 있으므로 실제 점유자와 인도 가능 여부를 입찰 전 확인해야 합니다.
- 후순위 권리. 2021년 이후 근저당과 2025년 압류는 매각으로 소멸하지만, 등기 원본과 매각물건명세서를 다시 대조하세요.
- 관리비·세금. 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 관련 체납 여부를 별도로 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 하락 시세의 바닥 확인
이 물건의 장점은 명확합니다. 말소기준권리 이후의 근저당·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 매수인 인수액도 0원입니다. 여기에 두 차례 유찰되면서 최저매각가가 22,050,000원까지 내려와 최근 12개월 평균 34,125,000원의 64.6%가 됐습니다.
반대로 주의할 숫자도 분명합니다. 최근 시세가 이전 기간보다 41.9% 하락했고, 최신 거래는 33,000,000원입니다. 따라서 감정가 45,000,000원 대비 49%라는 할인율만으로 접근하기보다, 실제 거래가격의 하락 흐름이 어디에서 안정되는지를 확인하는 것이 핵심입니다. 권리는 합격, 가격은 최근 시세와 하락 추세를 기준으로 선별. 이 사건의 판단 포인트입니다.
