123,900,000원
전주지방법원 2025타경21424. 익산시 송학동 ‘송학동리젠시빌아파트’ 201동 15층 1502호, 전용 84.506㎡ 아파트입니다. 김영수 씨가 2008.03.21. 거래가 84,100,000원에 소유권을 취득했고, 2021.06.29. 이리주현신용협동조합 앞으로 설정된 채권최고액 144,000,000원의 근저당권이 말소기준권리가 됩니다. 이 근저당 이후 등기된 국 압류, 전북신용보증재단·신용보증기금· 삼성카드·국민은행의 가압류, 경매개시결정과 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다.
말소기준 근저당은 2026.04.16. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐지만, 새로운 선순위 권리가 생긴 것이 아니라 기존 근저당권이 이전된 것입니다. 매각물건명세서에 별도로 기재된 인수권리와 법정지상권은 모두 해당사항이 없고, 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 권리구조 자체는 비교적 단순합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경21424 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 익산시 송학동 245-2 송학동리젠시빌아파트 201동 15층 1502호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.506㎡ · 15층 중 15층 |
| 이용상태 | 아파트로 이용 중 |
| 소유자 | 김영수 (2008.03.21. 거래가 84,100,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 177,000,000원 / 123,900,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 이리주현신용협동조합 / 110,211,343원 |
| 매각기일 | 2026.08.03 |
| 등기사항 발급일 | 2026.08.05 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2002년부터 2015년까지 설정됐던 국민은행 근저당권들은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 출발점은 2021.06.29. 이리주현신용협동조합의 근저당권입니다. 이후 압류·가압류와 경매개시결정은 모두 말소기준보다 늦으므로 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 할인은 생겼지만 하락 추세를 함께 본다
송학동리젠시빌2단지 동일 면적 84.51㎡의 실거래 12건입니다. 전체 평균은 160,416,666원이지만, 과거 고가 거래가 포함될 수 있으므로 가격 판단은 최근 12개월 평균 159,000,000원, 최신 거래 153,000,000원과 최근 거래 추세 -1.1%를 우선해 보는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 84.51㎡ | 1 | 153,000,000원 |
| 2025.10 | 84.51㎡ | 14 | 165,000,000원 |
| 2025.06 | 84.51㎡ | 2 | 130,000,000원 |
| 2025.04 | 84.51㎡ | 10 | 190,000,000원 |
| 2025.03 | 84.51㎡ | 9 | 150,000,000원 |
| 2025.03 | 84.51㎡ | 11 | 140,000,000원 |
| 2025.01 | 84.51㎡ | 11 | 145,000,000원 |
| 2024.11 | 84.51㎡ | 3 | 180,000,000원 |
| 2024.10 | 84.51㎡ | 4 | 166,000,000원 |
| 2024.10 | 84.51㎡ | 4 | 166,000,000원 |
| 2024.08 | 84.51㎡ | 3 | 180,000,000원 |
| 2024.08 | 84.51㎡ | 5 | 160,000,000원 |
| 전체 평균 | 84.51㎡ | 12건 | 160,416,666원 |
| 최근 12개월 | 84.51㎡ | 2건 | 159,000,000원 |
현재 최저가 123,900,000원은 최근 12개월 평균의 77.9%이고, 최신 거래가 153,000,000원보다도 낮습니다. 1회 유찰로 가격 차이는 분명히 생겼습니다. 다만 최근 12개월 거래가 2건에 불과하고, 최근 거래와 과거 거래의 비교 추세가 -1.1%로 하락 중이므로 전체 평균만 보고 가격 가점을 과도하게 주기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 123,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,534,600원 |
| 1. 근저당 · 이리주현신용협동조합 | 144,000,000원 | 121,365,400원 |
| 2. 가압류 · 전북신용보증재단 | 107,806,662원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 28,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 5,394,383원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 국민은행 | 75,140,973원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 360,342,018원 중 예상배당은 121,365,400원이며, 미배당액은 238,976,618원입니다. 신청채권자 청구액 110,211,343원은 현재 회차의 근저당 예상배당 범위 안에 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 국 압류와 국민건강보험공단 압류의 채권액, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 송학현대사거리 남서측 인근으로, 주변에 아파트단지·근린생활시설·단독주택이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 간선도로와 버스승강장이 있어 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식구조, 콘크리트지붕 15층 건물의 15층 1502호입니다. 위생·급배수·도시가스 난방·엘리베이터·소화전 설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 3필 일단의 부정형 평지로 아파트 부지로 이용 중이며, 동측 도로를 통해 차량이 출입합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 대로3류·소로1류·소로2류와 접합니다. 가축사육제한구역과 역사문화환경보존지역에 해당합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 토지 공시지가는 316,400원/㎡입니다.
- 거래성. 송학동리젠시빌2단지는 119세대, 사용승인일은 2002.11.29.입니다. 동일 면적 거래 12건은 130,000,000원~190,000,000원으로 가격 편차가 큽니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 임차인 신고는 없지만 임대관계가 미상이므로 현장 점유자와 전입세대·점유권원을 확인하세요.
- 말소기준 확인. 2021.06.29. 근저당권이 기준이며, 2026.04.16. 등기는 동일 근저당권의 이전입니다.
- 가격 기준. 전체 평균 160,416,666원보다 최근 12개월 평균 159,000,000원과 최신 거래 153,000,000원을 우선 비교하세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -1.1%이므로 과거 최고 거래 190,000,000원을 가치 기준으로 삼지 마세요.
- 최상층 상태 확인. 15층 중 15층이므로 누수·결로·단열과 내부 마감 상태를 직접 확인하세요.
- 배당표 한계. 국·국민건강보험공단 압류 금액과 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실거래 원본을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리되고, 가격은 유찰로 내려왔다
이 물건은 2021.06.29. 근저당권을 말소기준으로 삼으면 이후 압류·가압류와 경매개시결정이 매각으로 소멸하는 구조입니다. 별도로 명시된 인수권리와 법정지상권도 없고, 배당 분석상 매수인 인수액은 0원입니다.
가격은 감정가 177,000,000원에서 1회 유찰돼 123,900,000원으로 내려왔습니다. 이는 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균 159,000,000원의 77.9%이며, 최신 거래 153,000,000원보다도 낮습니다. 권리와 가격만 보면 검토 가치가 생긴 구간입니다.
다만 최근 거래 추세가 -1.1%이고 임대관계가 미상이며, 거래가격도 130,000,000원부터 190,000,000원까지 넓게 분산돼 있습니다. 따라서 결론은 “권리 합격, 가격 매력 있음, 점유·상태 확인 후 응찰”입니다. 할인율만 보고 바로 결정하기보다 실제 점유와 내부 상태를 확인해 응찰가에 반영하는 것이 핵심입니다.
