전주지방법원 2025타경21428. 군산시 산북동 시영아파트 201동 6층 608호, 전용 48.525㎡ 아파트입니다. 현재 소유관계는 강호진 9분의 2, 김미선 9분의 2, 김윤희 9분의 2, 문연례 9분의 3의 공유 구조입니다. 2010년 7월 19일 상속을 원인으로 공유관계가 형성됐고, 김상철의 9분의 2 지분은 2025년 3월 24일 강제경매 매각으로 강호진에게 이전됐습니다. 이후 2025년 10월 15일 강호진이 공유물분할을 위한 경매개시결정을 받아 현재 절차가 진행 중입니다.
권리관계의 핵심은 과거 설정됐던 근저당과 압류가 이미 등기부상 말소돼 있다는 점입니다. 한국주택은행의 1991년 근저당은 2003년 해지됐고, 2002년 근해안강망수산업협동조합 근저당 17,000,000원도 2011년 해지됐습니다. 군산시 압류와 서울보증보험이 신청한 김상철 지분 강제경매 개시결정 역시 2025년 3월 24일 매각을 원인으로 말소됐습니다. 따라서 현재 분석상 남는 핵심 등기는 2025년 10월 15일의 공유물분할 경매개시결정입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경21428 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 군산시 산북동 3551 시영아파트 201동 6층 608호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 48.525㎡ · 철근콘크리트 벽식구조 슬래브지붕 13층 중 6층 |
| 현재 소유자 | 강호진 9분의 2 · 김미선 9분의 2 · 김윤희 9분의 2 · 문연례 9분의 3 |
| 감정가 / 최저가 | 38,000,000원 / 18,620,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 경매개시 | 2025.10.15 · 강호진 · 공유물분할을 위한 경매개시결정 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 등기 발급 | 2026.08.05 · 전주지방법원 군산지원 등기과 |
① 권리 흐름 — 과거 부담은 이미 정리됐다
현재 확인된 임차인은 없으며, 예상 인수액도 0원입니다. 매각물건명세서에 명시된 인수권리와 법정지상권도 모두 해당사항 없음입니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있어, “임차인 자료 없음”을 곧바로 “현실 점유자 없음”으로 확대해서 볼 수는 없습니다. 실제 입찰 전 현황조사와 점유관계를 다시 확인해야 합니다.
② 시세 비교 — 실질취득 1,862만원, 최근 12개월 평균의 49.6%
시영2차 동일면적 48.53㎡의 실거래 12건이 확인됩니다. 전체 평균은 37,458,333원이지만 가격 판단은 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 8건의 평균은 37,562,500원, 최신 거래는 2026년 7월 31,500,000원입니다. 최근 구간은 이전 구간보다 0.8% 높은 흐름으로, 제공된 추세상 하락장은 아닙니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 48.53㎡ | 2 | 31,500,000원 |
| 2026.07 | 48.53㎡ | 10 | 31,000,000원 |
| 2026.03 | 48.53㎡ | 7 | 30,000,000원 |
| 2026.02 | 48.53㎡ | 8 | 35,000,000원 |
| 2026.02 | 48.53㎡ | 6 | 46,500,000원 |
| 2026.02 | 48.53㎡ | 6 | 46,500,000원 |
| 2025.09 | 48.53㎡ | 9 | 38,000,000원 |
| 2025.09 | 48.53㎡ | 7 | 42,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 48.53㎡ | 8건 | 37,562,500원 |
현재 최저가이자 인수액을 더한 실질취득액은 18,620,000원입니다. 최근 12개월 평균의 49.6% 수준으로 18,942,500원 낮고, 최신 거래 31,500,000원과 비교해도 12,880,000원 낮습니다. 실거래 전체 최저 30,000,000원보다도 현재 최저가가 낮아, 이 사건의 가격 메리트는 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균이 아니라 최근 12개월 평균과 최신 거래를 기준으로 보더라도 확인됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 18,620,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 735,160원 |
| 갑구 7번 경매개시결정 · 강호진 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 17,884,840원 |
공유물분할 목적의 경매개시결정으로, 일반적인 담보채권 경매처럼 근저당 채권을 순차 배당하는 구조가 아닙니다. 현재 가정에서는 집행비용 735,160원 후 17,884,840원이 소유자 교부 잔여로 계산됩니다. 경매개시결정의 채권액은 미상으로 배당 계산에서 제외됐으며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 산북초등학교 북서측 근거리에 위치하며, 부근은 아파트단지·단독 및 다가구주택·근린생활시설·농경지가 혼재합니다.
- 교통. 아파트단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 대중교통 시설이 있어 제반 교통사정은 보통 정도입니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식구조 슬래브지붕 13층 아파트 중 6층 608호이며, 급배수·위생설비·개별난방·승강기·소방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 서측 약 25m, 북측 약 10m, 남측 폭 약 8m의 포장도로에 접하고 서측 도로 진출입로를 통해 출입합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 대로3류·소로1류·소로3류에 접합니다. 가축사육제한구역에 포함되며 공시지가는 343,700원/㎡입니다.
- 현황. 아파트로 이용 중이고 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 없습니다.
- 거래 체질. 시영2차는 200세대, 1991.11.30 준공 단지입니다. 동일면적 실거래 12건은 30,000,000원에서 46,500,000원 범위로 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 공유물분할 경매 성격 확인. 일반적인 연체 담보경매가 아니라 공유물분할을 위한 경매개시결정이라는 사건의 성격을 원문에서 다시 대조하세요.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인 자료는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 명도 필요 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 현재 말소상태 재확인. 과거 근저당·압류·지분 강제경매 관련 등기는 이미 말소된 것으로 확인되지만 입찰 직전 최신 등기부를 다시 발급해 변동 여부를 확인하세요.
- 실거래 기준 유지. 가격 판단은 전체 평균 37,458,333원보다 최근 12개월 평균 37,562,500원과 최신 거래 31,500,000원을 우선해 비교하세요.
- 내부 상태 확인. 1991년 준공 아파트이므로 내부 마감·설비 상태는 감정요항표의 일반적 구조 설명만으로 판단하지 말고 현장 상태를 확인하세요.
- 관리비·세금 확인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 부담 요소를 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘점유 확인’이 마지막 변수
이 사건은 현재 등기상 근저당·압류가 남아 있지 않고, 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권도 해당사항 없습니다. 매수인 인수액이 0원이어서 18,620,000원이 그대로 실질취득액이고, 최근 12개월 동일면적 평균 37,562,500원의 49.6%, 최신 거래 31,500,000원의 약 59.1% 수준입니다. 두 차례 유찰을 거치며 실거래 가격대보다 충분히 낮아진 것은 분명한 장점입니다.
다만 이 물건은 공유물분할을 위한 경매이고 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 따라서 결론은 “등기상 인수 부담은 낮고 가격 할인은 크지만, 점유·명도와 실제 물건 상태를 확인한 뒤 접근할 물건”입니다. 권리분석만 놓고 보면 단순한 편이고, 현재 회차의 승부처는 추가 할인 여부보다 현장 확인을 통해 현재 1,862만원의 가격 메리트가 실제 취득 후에도 유지되는지 검증하는 것입니다.
