전주지방법원 2025타경21458. 익산시 용제동 신촌마을 안에 위치한 토지와 제1동 건물의 일괄매각 사건입니다. 사건상 용도는 연립/다세대 + 토지로 분류돼 있으나, 감정평가 이용상태는 단독주택으로 기재돼 있습니다. 토지는 298㎡의 대지이며, 건물은 벽돌조 샌드위치판넬지붕 1층 구조로 조사됐습니다.
말소기준권리는 2015년 2월 12일 설정된 익산농업협동조합 근저당권 72,000,000원입니다. 이후 가압류와 현재 경매개시결정은 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매각물건명세서에도 명시된 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음으로 정리돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경21458 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 익산시 용제동 68-1 제1동 · 전북특별자치도 익산시 서동로48길 26-1 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 조사 당시 단독주택으로 이용 |
| 토지 | 대 298㎡ · 평지 · 사다리형 · 세로한면(불) · 공시지가 90,400원/㎡ |
| 건물 구조 | 벽돌조 샌드위치판넬지붕 1층 · 위생설비·급배수설비·개별난방설비 |
| 소유자 | 최헌규 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 134,334,000원 / 94,034,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 익산농업협동조합 / 67,680,952원 |
| 매각기일 | 2026.08.03 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 명세서상 인수 0원
2015년 익산농업협동조합 근저당권이 말소기준입니다. 2022년 이승호의 가압류 6,000,000원과 2025년 익산농업협동조합의 임의경매개시결정은 후순위로 매각 시 소멸합니다. 2017년에 설정된 70,000,000원 근저당권은 양재열에서 양창용을 거쳐 이동석에게 이전된 기록이 있으므로, 을구 2번 계열의 현재 말소·존속 상태는 입찰 전 등기부 원본으로 다시 확인하는 것이 안전합니다.
② 가격 판단 — 70%지만 시세 비교는 불가
현재 최저매각가는 94,034,000원으로 감정가 134,334,000원의 70%입니다. 다만 동일 지역·유사 물건의 최근 12개월 평균이나 최신 실거래 자료가 제시되지 않았으므로, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 판단할 수 없습니다.
특히 이 물건은 아파트처럼 표준화된 집합건물이 아니라 토지와 1층 단독주택을 함께 매각하고 제시외 건물까지 포함합니다. 토지 형상, 도로 조건, 건물 상태와 제시외 건물의 현황이 개별 가격에 직접 영향을 주므로 현장 확인과 별도 시세 조사가 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 94,034,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,092,612원 |
| 1. 근저당 · 익산농업협동조합 | 72,000,000원 | 72,000,000원 |
| 2. 가압류 · 이승호 | 6,000,000원 | 6,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 13,941,388원 |
현재 최저가를 매각가로 가정하면 집행비용과 채권 78,000,000원이 전액 배당되고, 소유자에게 13,941,388원이 남는 시뮬레이션입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 근저당 배당액은 채권최고액 기준입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수는 0원, 미배당만 증가
| 회차 | 매각가 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 94,034,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 65,823,799원 | 13,761,029원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 46,076,659원 | 33,152,721원 | 0원 |
2회 또는 3회 유찰되면 배당재원이 줄어 채권자 미배당은 커지지만, 제공된 시나리오상 매수인에게 승계되는 금액은 계속 0원입니다. 다만 이는 명세서상 인수권리와 현재 확인된 권리관계를 전제로 한 계산이므로, 입찰 직전 최신 등기부와 매각물건명세서를 다시 확인해야 합니다.
⑤ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 익산시 용제동 신촌마을 내에 위치하며 단독주택, 주거나지와 농경지가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 대상 토지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 주요 간선도로와 버스승강장이 있어 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 조사 당시 건물은 단독주택으로 이용 중이며 기본적인 위생·급배수·개별난방설비를 갖추고 있습니다.
- 토지 조건. 대 298㎡, 평지·사다리형이며 도로접면은 세로한면(불)로 조사됐습니다.
- 용도지역. 도시지역·자연녹지지역·자연취락지구이며 가축사육제한구역 전부제한구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 매각 범위. 토지와 건물을 일괄매각하며 제시외 건물이 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대·점유 확인. 임대관계가 미상인 만큼 현황조사서, 전입세대열람, 실제 점유자와 점유 근거를 대조하세요.
- 을구 2번 계열 확인. 2017년 근저당권과 2020년·2022년 이전등기의 최종 말소·존속 상태를 최신 등기부 원본에서 확인하세요.
- 제시외 건물 확인. 위치, 면적, 구조, 사용 상태와 철거·수선 필요 여부를 현장에서 확인하세요.
- 토지 경계 확인. 298㎡ 토지의 실제 경계, 진입로, 인접 필지와의 사용관계를 확인하세요.
- 가격 조사. 실거래 비교자료가 없으므로 용제동 단독주택과 토지 거래, 건물 잔존가치, 수선비를 별도로 조사하세요.
- 배당표 주의. 신청채권 청구액은 67,680,952원이고 배당 시뮬레이션은 근저당 채권최고액 72,000,000원을 기준으로 계산됐습니다.
- 최신 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서와 감정평가서 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “안전 확정”은 다르다
이 물건은 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권이 없고, 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액이 0원으로 계산됩니다. 권리구조의 기본 골격은 비교적 단순합니다. 그러나 감정평가서의 임대관계가 미상이고, 을구 2번 근저당권 계열의 이전등기 상태를 다시 확인할 필요가 있으며, 일괄매각되는 제시외 건물도 현장 점검 대상입니다.
가격은 1회 유찰로 감정가의 70%까지 내려왔지만 최근 실거래 시세가 없어 싸다고 판단할 근거는 부족합니다. 명세서상 인수는 0원, 권리·점유 원본은 재확인, 가격 평가는 현장 시세 조사 후. 이 세 가지를 분리해서 판단해야 하는 물건입니다.
