전주지방법원 2026타경30126. 전주시 덕진구 송천동2가 대명궁궐아파트 102동 10층 1009호입니다. 감정가는 93,000,000원이고 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 65,100,000원입니다. 등기부상 현재 소유자는 조명례이고, 말소기준권리는 1996.09.11. 설정된 송천새마을금고 근저당권입니다. 이 근저당의 채권최고액은 21,000,000원이며, 2026.02.10. 강제경매개시결정은 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격은 권리보다 눈에 띕니다. 동일 평형 최근 12개월 실거래 평균은 81,108,333원, 최신 거래는 2026.08의 84,000,000원입니다. 현재 최저가 65,100,000원은 최근 평균의 80.3%이므로, 제공된 실거래 표본과 비교하면 현재 회차는 시세 아래에 위치합니다. 매수인 인수액도 0원이므로 시세 비교 기준인 실질취득금액 역시 65,100,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2026타경30126 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 송천동2가 530-3 대명궁궐아파트 102동 10층 1009호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 59.49㎡ · 15층 중 10층 |
| 소유자 | 조명례 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 93,000,000원 / 65,100,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 67,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
| 이용상태 | 아파트로 이용 중 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 목록은 없습니다. 매각물건명세서에도 명시된 인수권리는 해당사항 없음, 법정지상권도 해당사항 없음으로 정리되어 있습니다. 감정평가서의 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 현장 점유관계는 입찰 전 다시 확인할 필요가 있지만, 제공된 배당자료상 매수인 인수액은 0원입니다.
1992.04.02. 한국주택은행 근저당은 이후 국민은행으로 이전된 뒤 2012.04.09. 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준이 되는 것은 1996.09.11. 송천새마을금고 근저당이며, 2026.02.10. 강제경매개시결정은 그 뒤의 권리로 매각 시 소멸합니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 평균의 80.3%
대명궁궐 동일 평형 59.49㎡의 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 81,108,333원, 거래 범위는 69,000,000원~102,000,000원입니다. 최신 거래는 2026.08의 84,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.49㎡ | 3 | 84,000,000원 |
| 2026.08 | 59.49㎡ | 1 | 71,000,000원 |
| 2026.07 | 59.49㎡ | 2 | 69,000,000원 |
| 2026.05 | 59.49㎡ | 13 | 74,000,000원 |
| 2026.05 | 59.49㎡ | 3 | 75,000,000원 |
| 2026.05 | 59.49㎡ | 11 | 70,000,000원 |
| 2026.04 | 59.49㎡ | 1 | 71,300,000원 |
| 2026.03 | 59.49㎡ | 4 | 93,000,000원 |
| 2026.03 | 59.49㎡ | 2 | 102,000,000원 |
| 2026.03 | 59.49㎡ | 5 | 88,000,000원 |
| 2026.03 | 59.49㎡ | 5 | 88,000,000원 |
| 2026.03 | 59.49㎡ | 1 | 88,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 81,108,333원 |
감정가 93,000,000원은 최근 12개월 평균보다 높지만, 한 차례 유찰된 현재 최저가 65,100,000원은 최근 평균의 80.3%입니다. 최신 거래 84,000,000원과 비교해도 현재 최저가가 낮습니다. 따라서 제공된 최근 거래만 기준으로 보면 현재 회차에는 가격 차이가 존재합니다. 다만 동일 단지 거래도 69,000,000원부터 102,000,000원까지 편차가 있어 층과 개별 상태를 함께 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 65,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,571,800원 |
| 1. 근저당 · 송천새마을금고 | 미상 | 0원 |
| 2. 경매개시결정 · 이지연 | 67,800,000원 | 63,528,200원 |
| 미배당 | - | 4,271,800원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
제공된 계산에서는 송천새마을금고의 실제 채권액이 미상이라 배당에서 제외되어 있습니다. 따라서 신청채권자 예상배당 63,528,200원과 미배당 4,271,800원은 이 전제 아래의 수치입니다. 실제 선순위 근저당 잔액이 존재하면 후순위 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가고 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 65,100,000원 | 63,528,200원 | 4,271,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 45,570,000원 | 44,349,740원 | 23,450,260원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 31,898,999원 | 30,924,817원 | 36,875,183원 | 0원 |
회차가 내려가도 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 가격 하락은 신청채권자의 미배당 증가로 연결될 뿐, 낙찰자의 추가 인수액으로 전환되는 구조는 제시되어 있지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 전주송원초등학교 북동측 인근이며, 부근은 아파트단지 중심의 주택지대로 노변을 따라 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 관내 교통편과 도로사정을 고려한 전반적 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트 스라브지붕 15층 건물의 10층 1009호이며, 기본적인 위생·급배수·난방·승강기·소방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북측 및 동측의 왕복4차선 포장도로를 통해 주로 진출입합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역이며 소로2류·중로1류·중로2류, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 토지구획정리사업지구 관련 사항이 확인됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
- 단지·거래. 대명궁궐은 525세대, 1992.02.19. 준공이며 동일 평형 최근 12건의 거래가격은 69,000,000원~102,000,000원입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 근저당 잔액. 송천새마을금고 근저당 채권최고액 21,000,000원과 별개로 실제 채권잔액은 확인이 필요합니다.
- 점유 현황. 임차인 목록은 없지만 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 현황조사와 현장 확인으로 실제 점유자를 다시 확인해야 합니다.
- 가격 기준. 현재 실질취득 65,100,000원은 최근 12개월 평균 81,108,333원의 80.3%입니다. 동일 평형 거래 편차가 큰 만큼 개별 호수 상태를 함께 비교해야 합니다.
- 매각물건명세서. 명시 인수권리 및 법정지상권은 해당사항 없음으로 기재되어 있으나 입찰 직전 최신 원본을 다시 대조해야 합니다.
- 배당표 해석. 예상배당은 선순위 근저당 실제 채권액을 제외한 계산이므로 후순위 배당액은 확정치가 아닙니다.
맺으며 — “현재 가격은 시세 아래, 확인 포인트는 선순위 잔액”
이 물건은 권리구조와 가격이 서로 다른 방향으로 위험신호를 내는 사례가 아닙니다. 제공된 자료상 임차인 인수나 법정지상권은 없고 매수인 인수액도 0원입니다. 1회 유찰된 65,100,000원은 최근 12개월 평균 81,108,333원의 80.3%, 최신 거래 84,000,000원보다 낮아 가격 측면에서는 최근 실거래와 차이가 있습니다.
다만 배당분석에서는 1996.09.11. 송천새마을금고 근저당의 실제 채권액이 빠져 있습니다. 따라서 이 사건에서 입찰 전 가장 먼저 확인할 것은 선순위 근저당의 실제 잔액과 점유 현황입니다. 그 두 가지가 원본과 일치한다면, 현재 회차의 핵심은 권리 인수보다 65,100,000원이라는 가격과 개별 호수 상태를 비교하는 것입니다.
