578,200,000원
부산지방법원 2025타경22010. 부산역 북동측 부산항북항재개발단지에 있는 협성마리나지7 비3704호입니다. 감정평가상 지하 4층·지상 61층 건물 중 37층에 위치하고, 현재 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 사건상 용도는 근린시설이며, 등기사항전부증명서에는 생활숙박시설로 등재되어 있으나 집합건축물대장은 2024.12.09. 업무시설(오피스텔)로 변경됐습니다.
현재 최저매각가는 감정가 1,180,000,000원의 49%인 578,200,000원입니다. 낙찰대금에서 집행비용을 뺀 대부분이 선순위 근저당권자에게 배당되고, 채권자 미배당액은 587,982,000원에 달합니다. 다만 이 미배당액은 채권자가 회수하지 못하는 금액이지, 낙찰자가 인수하는 금액이 아닙니다. 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22010 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동구 초량동 부산항북항재개발단지디-1블록 협성마리나지7 37층 비3704호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 동구 충장대로 160 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 업무시설(오피스텔)로 이용 중 · 지하 4층, 지상 61층 중 37층 |
| 소유자 | 유상하 지분 2분의 1 · 최지영 지분 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 1,180,000,000원 / 578,200,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 대저농업협동조합 / 983,360,398원 |
| 매각기일 | 2026.07.24 |
| 임차관계 | 임차인 내역 없음 · 감정평가서상 임대관계 미상 |
| 대지권 | 대지권 미등기 · 최저매각가격에 대지권가격 포함 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 별도 확인사항은 남는다
말소기준권리는 2022.06.24. 대저농업협동조합 근저당권 918,000,000원입니다. 그 뒤 2023.06.20. 설정된 근저당권 240,000,000원과 2025.06.19. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2021.07.14. 사상중앙새마을금고가 설정했던 근저당권 918,000,000원은 2022.06.24. 해지로 이미 말소됐으므로 별도 인수 대상이 아닙니다.
말소기준 근저당과 후순위 근저당은 2025.12.22. 확정채권양도를 원인으로 농업협동조합자산관리회사에 이전됐습니다. 이는 기존 근저당권의 권리자 변경으로, 이전 전·후 금액을 별개의 채권처럼 중복 합산하면 안 됩니다. 매각 시 해당 근저당권 자체가 소멸하는 구조이므로 배당 부족분도 매수인에게 승계되지 않습니다.
임차인 내역은 없습니다. 다만 감정평가서의 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로, 현장 점유자와 실제 사용자를 확인하기 전까지 명도 난도가 낮다고 단정해서는 안 됩니다. 매각물건명세서와 현황조사서 원본을 통해 점유관계를 다시 확인하는 것이 안전합니다.
② 가격 판단 — 감정가 49%만으로 ‘저렴’ 판정 금지
현재 최저가는 578,200,000원으로 감정가 1,180,000,000원의 49%입니다. 그러나 비교할 수 있는 최근 12개월 평균이나 최신 실거래가가 확인되지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 시장가보다 저렴하다고 판단할 근거는 부족합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 578,200,000원 | 570,018,000원 | 587,982,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 404,740,000원 | 398,292,600원 | 759,707,400원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 283,318,000원 | 278,551,548원 | 879,448,452원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 매각가격은 낮아지지만 채권자의 미배당액은 커집니다. 반면 각 회차의 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 따라서 미배당액 증가를 낙찰자의 추가 부담으로 오해하면 안 됩니다. 이 물건의 실질취득액은 현재 회차 기준 578,200,000원이며, 가격 경쟁력은 실제 오피스텔 거래 사례와 임대수익을 별도로 확인해야 판단할 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 578,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,182,000원 |
| 1. 을구 2번 근저당권 · 대저농업협동조합 | 918,000,000원 | 570,018,000원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 · 대저농업협동조합 | 240,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 채권자 총 미배당 | 1,158,000,000원 | 587,982,000원 |
집행비용은 8,182,000원, 채권자 총배당액은 570,018,000원입니다. 신청채권자의 청구액은 983,360,398원으로 현재 회차 배당만으로 전액 충족되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 부산광역시 동구 초량동 부산역 북동측 인근에 위치하며, 주변은 업무시설, 숙박시설, 근린생활시설, 공동주택, 오피스텔과 공원 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장, 고속철도 부산역 및 부산지하철 1호선 부산역이 있습니다.
- 이용상태. 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 등기사항전부증명서상 용도는 생활숙박시설이지만 집합건축물대장은 2024.12.09. 업무시설(오피스텔)로 변경됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 지하 4층·지상 61층 건물 중 37층 비3704호입니다.
- 설비. 위생·급배수·화재탐지·스프링클러·개별난방·도시가스·시스템 냉난방·주차· 소화전·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북서측 약 60미터, 남동측 약 50미터, 남서측 약 40미터, 북동측 약 20미터 내외 도로와 각각 접합니다.
- 토지. 인접지와 평탄하게 조성된 사다리형 토지로 상업용 건부지로 이용 중이며, 일반상업지역입니다.
- 위반 여부. 감정자료상 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 대지권 등기 가능성. 부산 동구청 회신에 포함된 계약서 사본과 분양대금 완납 증명서를 확인하고, 낙찰 후 대지권 이전·등기에 필요한 서류와 절차를 확인해야 합니다.
- 파산 등기. 유상하 지분의 파산선고 등기와 경매절차의 관계, 파산관재인 관여 여부, 소유권이전 과정에 추가 절차가 있는지 확인해야 합니다.
- 용도 정합성. 등기부상 생활숙박시설과 건축물대장상 업무시설(오피스텔)의 차이가 실제 사용·전입·사업자등록·금융 조건에 미치는 영향을 점검해야 합니다.
- 실거래 확인. 감정가 대비 49%라는 비율만으로 저가 여부를 판단하지 말고, 협성마리나지7의 최근 오피스텔 실거래와 임대 사례를 대조해야 합니다.
- 점유·임대관계. 임차인 내역은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자, 관리사무소 확인 및 현황조사서 원본 대조가 필요합니다.
- 미납 관리비. 공용부분 관리비 체납 여부와 금액을 관리사무소에 확인해야 합니다.
- 배당 부족분 구분. 채권자 미배당 587,982,000원은 매수인 인수액이 아닙니다. 다만 당해세와 최우선변제 등 실제 배당순위 변동 요소는 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장과 대지권 관련 회신 문서를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원과 안전한 물건은 같은 말이 아니다”
배당표만 보면 구조는 분명합니다. 현재 최저가 578,200,000원에서 채권자에게 570,018,000원이 배당되고, 587,982,000원이 미배당되지만 낙찰자의 인수액은 0원입니다. 말소기준 이후 근저당도 매각으로 소멸합니다.
그러나 이 물건의 승부처는 배당표 밖에 있습니다. 대지권 미등기, 유상하 지분의 파산선고 등기, 생활숙박시설에서 업무시설(오피스텔)로 변경된 용도 정합성, 임대관계 미상을 함께 확인해야 합니다. 최저가가 감정가의 49%라도 최근 실거래 비교 없이 가격 메리트를 단정해서는 안 됩니다. 금액 인수는 0원, 절차 리스크는 확인 필요, 가격 판단은 보류. 이 세 문장이 본건의 핵심입니다.
