전주지방법원 2026타경30181. 전주시 완산구 효자동2가 ‘효자동1차엘드수목토’ 105동 5층 501호 아파트입니다. 감정가 374,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 261,800,000원, 감정가의 70%입니다. 같은 단지의 전용 84.84㎡·84.99㎡ 실거래 12건 평균은 374,583,333원이고, 최근 거래 중 최저도 350,000,000원이어서 가격 숫자만 보면 현재 회차는 실거래 구간 아래에 있습니다.
권리 측면에서는 매각물건명세서에 명시된 인수권리와 법정지상권이 모두 해당사항 없음이고, 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 모든 회차 0원입니다. 다만 감정요항에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유관계와 명도 상대방은 현장 확인이 필요합니다. 특히 등기에는 2017년 설정된 현대캐피탈 근저당과 2025년 한국자산관리공사로의 확정채권양도 이력이 있는 반면, 예상 배당표에는 신청채권자 배당액이 0원으로 잡혀 있어 이 부분은 그대로 넘기기보다 원문 등기와 배당순위를 확인하는 편이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2026타경30181 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동2가 70 효자동1차엘드수목토아파트 105동 5층501호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 전용 84.8386㎡ · 철근콘크리트구조 19층 중 5층 · 아파트 1세대 이용중 |
| 소유자 | 이형철 · 2017.02.07. 매매 · 거래가액 265,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 374,000,000원 / 261,800,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국자산관리공사 / 194,240,318원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
| 단지 | 효자동1차엘드수목토 · 419세대 · 2005.08.30 준공 |
① 권리 흐름 — 명시 인수는 0원, 배당순위는 재확인
등기상 소유자는 이형철입니다. 2017년 현대캐피탈주식회사 근저당권 236,400,000원이 설정됐고, 2025.08.08. 그 근저당권이 한국자산관리공사로 이전된 이력이 있습니다. 제공된 말소기준은 2019.09.20. 전주세무서장의 국세 압류이며, 그 이후 설정된 잡매니아 근저당, 권성오 근저당, 한국투자저축은행 가압류, 경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
임차인 목록은 없습니다. 다만 감정요항표의 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 보증금이나 확정일자가 확인되지 않은 임차인을 임의로 상정할 수는 없지만, 실제 점유자가 누구인지와 명도 방식은 현장·현황조사를 통해 별도로 확인할 필요가 있습니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 69.9%
효자동1차엘드수목토의 전용 84.84㎡·84.99㎡ 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 374,583,333원, 최저 거래는 350,000,000원, 최고 거래는 430,000,000원입니다. 현재 최저매각가 261,800,000원은 최근 12개월 평균의 69.9%로 집계돼 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 84.99㎡ | 12 | 350,000,000원 |
| 2026.06 | 84.99㎡ | 4 | 372,000,000원 |
| 2026.05 | 84.99㎡ | 15 | 430,000,000원 |
| 2026.05 | 84.84㎡ | 5 | 375,000,000원 |
| 2026.05 | 84.99㎡ | 6 | 363,000,000원 |
| 2026.04 | 84.99㎡ | 11 | 400,000,000원 |
| 2026.03 | 84.84㎡ | 2 | 357,000,000원 |
| 2026.03 | 84.99㎡ | 12 | 388,000,000원 |
| 2026.02 | 84.84㎡ | 4 | 365,000,000원 |
| 2026.02 | 84.84㎡ | 16 | 375,000,000원 |
| 2026.02 | 84.99㎡ | 1 | 360,000,000원 |
| 2026.02 | 84.84㎡ | 3 | 360,000,000원 |
| 평균 | 84.84~84.99㎡ | 12건 | 374,583,333원 |
대상 호수와 같은 5층, 전용 84.84㎡ 거래도 2026.05. 375,000,000원에 확인됩니다. 최신 거래는 2026.06. 350,000,000원이고, 현재 최저가 261,800,000원은 이 최신 거래보다도 낮습니다. 최근 실거래 범위가 350,000,000원~430,000,000원인 점을 감안하면, 현재 회차는 가격 측면에서 실거래 구간 아래에 위치합니다.
③ 예상배당표 (매각가 261,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,465,200원 |
| 2. 근저당 · 주식회사잡매니아 | 66,000,000원 | 66,000,000원 |
| 3. 근저당 · 권성오 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 한국투자저축은행 | 29,200,084원 | 29,200,084원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 112,134,716원 |
현재 회차 가정에서는 배당대상 채권 145,200,084원이 전액 배당되고 미배당액은 0원, 소유자 잔여는 112,134,716원으로 계산됩니다. 다만 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 선순위로 차감될 수 있어 실제 후순위 배당과 잔여금은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 261,800,000원 | 145,200,084원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 183,260,000원 | 145,200,084원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 128,281,999원 | 125,686,051원 | 19,514,033원 | 0원 |
3회 유찰 시에는 배당재원이 부족해 후순위 채권 미배당액이 19,514,033원 발생하지만, 제공 시나리오상 그 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 즉 가격이 내려가더라도 매수인 인수액은 0원으로 유지됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 전북지방우정청 남동측 인근으로 아파트단지·단독주택·근린생활시설·관공서·학교가 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 있으며, 제반 교통상황은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 19층 중 5층이며 위생·급배수·승강기·소방·난방설비가 구비돼 있습니다.
- 단지. 효자동1차엘드수목토는 419세대, 2005.08.30 준공 단지입니다.
- 토지. 제3종일반주거지역, 지목 대, 평지·부정형이며 공시지가는 1,262,000원/㎡입니다.
- 도로. 단지 서측·남측·북측으로 폭 약 8미터 내외 포장도로에 접하고, 토지 특성은 중로각지로 조사돼 있습니다.
- 거래. 최근 실거래 12건이 확인되고 가격 범위는 350,000,000원~430,000,000원입니다.
- 위반사항. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 원문 대조. 제공된 말소기준은 2019.09.20. 국세 압류입니다. 2017년 현대캐피탈 근저당과 2025년 한국자산관리공사 권리이전의 현재 효력을 등기 원문에서 재확인하세요.
- 신청채권자 배당 확인. 한국자산관리공사 청구액 194,240,318원과 예상 배당 0원의 관계를 배당순위 원본에서 확인하세요.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세 여부와 실제 교부청구액을 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 별도 임차인 목록은 없지만 감정요항의 임대관계가 미상이므로 실제 점유자와 명도 상대를 확인하세요.
- 가격 기준. 최근 12개월 평균 374,583,333원, 최신 거래 350,000,000원, 대상과 같은 5층·84.84㎡ 거래 375,000,000원을 함께 비교하세요.
- 명시 인수. 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음으로 정리돼 있습니다.
맺으며 — 가격은 매력적, 권리 원문 확인이 조건
이 물건의 가장 강한 숫자는 69.9%입니다. 감정가 374,000,000원에서 1회 유찰된 최저가 261,800,000원은 최근 12개월 실거래 평균 374,583,333원의 69.9%이고, 최신 거래 350,000,000원보다도 낮습니다. 매수인 인수액 역시 0원으로 계산되어 있어 가격과 명시 인수 조건만 보면 경쟁력이 있는 아파트입니다.
하지만 이 사건은 가격만 보고 끝낼 유형은 아닙니다. 2019.09.20. 국세 압류가 말소기준으로 제시된 가운데, 2017년 현대캐피탈 근저당과 2025년 한국자산관리공사로의 권리이전 이력이 있고, 신청채권자의 청구액 194,240,318원이 예상 배당에서는 0원으로 표시됩니다. 여기에 국세·지방세 압류의 당해세 여부도 실제 배당에 영향을 줄 수 있습니다. 결론은 “가격은 합격권, 권리 원문 대조가 입찰의 전제”입니다.
