전주지방법원 2025타경204. 정읍시 옹동면 오성리 715 일원의 토지와 동·식물 관련시설을 함께 매각하는 사건입니다. 감정평가상 기호 4-가부터 11-아는 동·식물 관련시설, 기호 12-자는 동식물 관련시설(관리사)로 이용 중이며, 토지는 생산관리지역에 속합니다. 현 최저매각가는 100,134,000원으로 감정가 291,934,240원 대비 34.3% 수준까지 내려왔지만, 별도 실거래 자료가 없어 이 숫자만으로 시세보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다.
권리관계의 중심은 2020년 3월 4일 설정된 정읍농업협동조합 근저당권 144,000,000원입니다. 이것이 말소기준권리이고, 그 뒤 2022년 브라이트에너지파트너스주식회사 근저당권 172,000,000원과 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2022년에 한 차례 브라이트에너지파트너스가 임의경매를 신청했지만 그 등기는 2023년 취소기각결정에 따라 이미 말소됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경204 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 정읍시 옹동면 오성리 715 · 작소1길 110-34 |
| 등기 부동산 | 정읍시 옹동면 오성리 715, 716, 718 1동 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 동·식물 관련시설 · 동식물 관련시설(관리사) |
| 소유자 | 위성철 |
| 감정가 / 최저가 | 291,934,240원 / 100,134,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 정읍농업협동조합 / 122,269,693원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2020.03.04. 정읍농업협동조합 근저당권 144,000,000원입니다. 그 이후 설정된 브라이트에너지파트너스주식회사 근저당권 172,000,000원과 2025.04.04. 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에는 명시 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 기재되어 있고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액 역시 0원입니다.
② 가격 판단 — 34.3%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가 100,134,000원은 감정가 291,934,240원의 34.3% 수준이고, 이미 3회 유찰됐습니다. 다음 시나리오상 4회 유찰 시 70,093,800원, 5회 유찰 시 49,065,660원까지 내려갑니다.
그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율이나 유찰 횟수만 보고 ‘시세보다 저렴하다’, ‘가격 메리트가 크다’고 평가할 수 없습니다. 오히려 농지취득자격증명서가 필요한 토지, 생산관리지역, 동·식물 관련시설이라는 이용 성격과 3회 유찰 사실 자체가 매수층과 환금성이 제한될 수 있음을 점검해야 하는 신호입니다.
③ 예상배당표 (매각가 100,134,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,201,876원 |
| 1. 근저당 · 정읍농업협동조합 | 144,000,000원 | 97,932,124원 |
| 2. 근저당 · 브라이트에너지파트너스주식회사 | 172,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 합계는 316,000,000원이고 현 회차 가정 배당액은 97,932,124원, 미배당은 218,067,876원입니다. 이 미배당은 채권자 측 부족분이며 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 토지·시설·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 정읍시 옹동면 오성리 ‘작소마을’ 북동측 인근. 마을 주변 농경지와 태양광발전소가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근 도로변에 버스 승강장이 있어 전반적인 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 용도. 기호 4-가~11-아는 동·식물 관련시설, 기호 12-자는 동식물 관련시설(관리사)로 이용 중입니다.
- 토지. 생산관리지역이며 가축사육제한구역에 포함됩니다. 토지면적은 1,372.0㎡, 공시지가는 7,850원/㎡입니다.
- 공부와 현황 차이. 목록 1~3의 지목은 답·전이나 현황은 잡종지(동·식물 관련시설)입니다.
- 시설. 건물은 일반철골구조 강판지붕 단층이며, 관리사에는 기본적인 위생·급배수·난방·전기설비가 되어 있습니다.
- 부속시설. 목록 2 토지 일부의 제시외 관정도 매각에 포함되며, 관할관청 확인 결과 목록 3 토지상 지하수 관정이 신고돼 있습니다.
- 위반건축물. 감정자료상 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명서. 목록 1·2·3에 필요하며 미제출 시 보증금 몰수입니다. 입찰 전에 해당 관서에 발급 가능성을 확인해야 합니다.
- 점유·임대관계. 별도 임차인 신고 내역은 없지만 감정요항상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 사용관계를 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 토지·건물과 제시외 건물 ㄱ~ㄷ, 관정이 매각에 포함됩니다. 현장에서 범위와 상태를 대조해야 합니다.
- 현황과 공부 차이. 답·전으로 등재된 토지가 실제로는 잡종지 및 동·식물 관련시설 용도로 이용되고 있으므로 향후 이용·허가 관계를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 34.3%라는 할인율만으로 저가 매수라 판단하지 말고, 동일·유사 용도의 지역 거래와 처분 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
- 배당 부족분 오해 금지. 현 회차 채권자 미배당 218,067,876원은 매수인 승계액이 아닙니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 물건은 단순하지 않다”
이 사건은 등기 권리만 보면 비교적 정리가 쉽습니다. 2020년 정읍농업협동조합 근저당이 말소기준이고 후순위 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 명시된 인수권리와 법정지상권도 없습니다. 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 투자 판단의 난도는 권리분석보다 물건 자체에서 올라갑니다. 농지취득자격증명서가 필요하고 미제출 시 보증금이 몰수될 수 있으며, 지목과 현황이 다르고 동·식물 관련시설 중심의 특수 용도입니다. 이미 3회 유찰됐지만 실거래 시세 자료가 없는 만큼 “감정가의 34.3%니까 싸다”는 결론은 금물입니다. 권리상 인수는 0원이지만, 입찰 여부는 농취증 발급 가능성과 실제 활용성, 환금성 확인 뒤 결정해야 하는 물건입니다.
