전주지방법원 2025타경213. 고창군 부안면 용산리 60-9·60-11 일원의 토지와 공장, 사무소 및 관리사, 제시외 건물과 기계기구가 함께 매각되는 물건입니다. 소유자는 정인바이오텍영농조합법인이며, 말소기준권리는 2021.06.29. 오창신용협동조합 근저당권 1,056,000,000원입니다. 이후 설정된 고창군·국 압류, 임의경매개시결정과 최인봉 근저당권은 매각으로 소멸합니다.

2019년 고창군 압류처럼 말소기준권리보다 앞선 등기도 있었지만, 해당 압류는 2020.05.14. 이미 말소됐습니다. 현재 자료상 낙찰자가 승계하도록 명시된 권리와 법정지상권은 없습니다. 권리의 순위만 보면 인수형 사건은 아니지만, 이 물건의 핵심은 복합 부동산의 현황과 농지취득자격증명, 점유 관계, 세금 우선배당 여부입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수권리는 없지만 확인할 절차가 많다

말소기준권리인 오창신용협동조합 근저당권보다 뒤에 접수된 고창군 압류, 국 압류, 임의경매개시결정 및 최인봉 근저당권은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 인수할 권리와 법정지상권은 해당 없음으로 정리돼 있습니다.

점유자 현황 — 실제 점유자 2명

두 점유자의 전입일은 모두 말소기준일인 2021.06.29.보다 늦어 대항력은 없습니다. 따라서 보증금이 확인되더라도 미배당 보증금이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 다만 보증금, 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않았고 인세호의 점유 부분도 미상이므로, 인도명령 가능 여부와 실제 사용 관계는 현장에서 다시 확인해야 합니다.

② 가격 판단 — 49%는 할인율이지 시세 검증이 아니다

감정가는 1,395,909,420원, 현재 최저매각가는 683,996,000원으로 감정가의 49%입니다. 낙찰자가 인수할 권리가 없어 현재 회차의 실질취득액도 683,996,000원입니다. 그러나 동일한 용도·규모·설비를 가진 공장과 토지의 최근 실거래 비교값은 확인되지 않습니다.

현재 회차에서 채권자 총 미배당액은 1,361,243,960원입니다. 3회 유찰 시 1,564,390,773원, 4회 유찰 시 1,706,334,174원으로 커집니다. 매각가가 낮아질수록 매수인 인수액이 늘어나는 사건은 아니며, 각 회차의 매수인 인수액은 모두 0원입니다.

③ 예상배당표 (매각가 683,996,000원 가정)

현재 회차에서는 집행비용을 제외한 금액이 오창신용협동조합에 배당되고, 후순위 최인봉 근저당권과 소유자 잔여액은 0원으로 계산됩니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

④ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 고창군 부안면 용산리 소재 고창복분자농공단지 북동측 인근이며, 중소형 공장, 단독주택, 농경지와 임야가 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 대상 토지까지 차량 접근이 가능하고 고창읍 중심지까지 차량으로 약 25분이 소요되며, 전반적인 교통 사정은 보통입니다.
• 이용상태. 2-가)는 공장, 5-나)는 사무소 및 관리사로 이용 중입니다. 공부상 동식물관련시설과 제2종근린생활시설이나 현황과 일반건축물대장상 이용상태가 다릅니다.
• 건물. 공장은 일반철골구조 판넬지붕 단층, 사무소 및 관리사는 경량철골구조 판넬지붕 단층이며 전기·급배수·위생설비가 구비돼 있습니다. 관리사에는 난방설비도 있습니다.
• 토지. 계획관리지역이며 토지자료상 평지·사다리형·세로한면(가), 공업용으로 이용되고 있습니다. 준보전산지에 접하고 가축사육제한구역에 저촉됩니다.
• 공부 차이. 목록 7은 공부상 지목이 전이나 현황은 공장용지입니다.
• 환금성. 공장·토지·제시외 건물·기계기구가 결합된 일괄매각으로, 일반 주거용 부동산보다 매수층과 활용 목적이 제한될 수 있어 처분 가능성을 보수적으로 평가해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 농지취득자격증명. 목록 6·7에 필요한 증명서의 발급 가능 여부와 제출기한을 사전에 확인하세요. 미제출 시 입찰보증금이 몰수됩니다.
• 점유자 2명. 주식회사 에이유 김미리와 인세호의 실제 점유 범위, 사용계약, 보증금과 퇴거 의사를 확인하세요.
• 세금. 고창군과 국 압류에 연결된 체납세액, 법정기일 및 당해세 여부를 확인해 배당과 명도 후 비용을 검토하세요.
• 일괄매각 범위. 제시외 건물과 기계기구의 목록, 소유관계, 작동 상태, 철거 또는 수리비를 현장에서 대조하세요.
• 공부·현황 차이. 공장·사무소 및 관리사로 쓰이는 건물의 공부상 용도와 목록 7의 지목 차이가 인허가·대출·재사용에 미치는 영향을 확인하세요.
• 가격 검증. 인근 공장용지와 유사 공장의 매매 사례, 임대료, 설비 잔존가치와 철거비를 별도로 조사해 응찰가 상한을 정하세요.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 농지취득자격증명 관련 안내를 입찰 전 직접 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 절차 위험 0”

이 사건은 등기상 선순위 인수권리가 남는 구조가 아닙니다. 말소기준권리 이후의 등기들은 소멸하고, 점유자 2명도 전입일이 늦어 대항력이 없으며, 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 몰수, 점유 관계 미상, 세금 우선배당 가능성, 공부와 현황의 차이, 제시외 건물과 기계기구를 포함한 복합 일괄매각이라는 변수가 동시에 존재합니다.

감정가 1,395,909,420원에서 2회 유찰돼 683,996,000원까지 내려왔지만, 비교 가능한 실거래 가격이 없는 상태에서 이를 곧바로 저가라고 단정할 수는 없습니다. 결론은 권리 인수는 0원, 가격 판단은 현장·시세 조사 후, 농취증은 입찰 전 확정입니다.