부산지방법원 2025타경22093. 부산 중구 중앙동1가 프리미엄안단테 4층 406호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가상 이용상태는 업무시설(오피스텔)로 조사됐습니다. 소유자 정호재는 2021년 1월 20일 매매를 원인으로 2021년 2월 3일 소유권을 취득했고, 등기상 거래가액은 143,000,000원입니다. 같은 날 당감2동새마을금고가 채권최고액 88,800,000원의 근저당권을 설정했으며, 이 근저당권이 말소기준권리입니다.
임차인 이서하의 전입일은 2021년 2월 4일로 말소기준일보다 하루 늦습니다. 따라서 해당 임차인은 매수인에게 보증금 반환을 요구할 수 있는 대항력을 갖지 못하며, 최저가 68,600,000원에 낙찰된다고 가정할 때 매수인의 실질취득액도 68,600,000원으로 계산됩니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 배당에서의 우선변제 범위는 별도 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22093 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 중구 중앙동1가 23-2 프리미엄안단테 4층 406호 · 부산광역시 중구 해관로 23 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 업무시설(오피스텔) · 철근콘크리트구조 20층 건물 내 4층 |
| 소유자 | 정호재 (2021.01.20. 매매, 2021.02.03. 소유권이전 · 거래가액 143,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 140,000,000원 / 68,600,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 당감2동새마을금고 / 75,515,894원 |
| 말소기준권리 | 2021.02.03. 당감2동새마을금고 근저당권 · 채권최고액 88,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.24 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 매각으로 소멸
2020년 설정됐던 우리자산신탁주식회사 명의의 신탁등기는 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2021년 2월 3일 설정된 당감2동새마을금고 근저당권입니다. 이후 2021년 12월 30일 김인환의 가압류 208,100,000원과 2025년 6월 12일 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 뒤에 접수돼 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 배당요구 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이서하 | 406호 | 2021.02.04 | 2025.07.11 | 미상 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 이서하는 배당요구를 했지만, 전입일이 말소기준일인 2021년 2월 3일보다 늦은 2021년 2월 4일이므로 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부와 배당액은 확정하기 어렵지만, 미배당 보증금이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
③ 가격 판단 — 감정가 49%라도 ‘시세보다 싸다’고 단정 금지
감정가 140,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 68,600,000원, 감정가의 49%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액도 68,600,000원입니다. 다만 비교 가능한 최근 실거래 평균이나 최신 거래가 확인되지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
등기상 2021년 매매 거래가액은 143,000,000원이지만, 이는 2021년 1월 20일 거래로 현재 시세를 대신할 수 없습니다. 또한 사건상 용도는 근린시설, 실제 이용상태는 업무시설(오피스텔)로 표시돼 있어 같은 건물의 거래라도 용도·층·상태가 유사한 자료를 기준으로 비교해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 68,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,634,800원 |
| 1. 근저당 · 당감2동새마을금고 | 88,800,000원 | 66,965,200원 |
| 2. 가압류 · 김인환 | 208,100,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용 1,634,800원을 제외한 66,965,200원이 근저당권자에게 배당되는 구조입니다. 신청채권자의 청구액 75,515,894원에도 미치지 못해 전액 변제되지 않으며, 총 채권액 296,900,000원 중 미배당액은 229,934,800원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있으나, 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산도시철도 1호선 중앙역 남서측 인근이며, 주변은 각종 근린생활시설·업무시설·오피스텔 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 중앙역이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 20층 건물 내 4층 406호이며, 승강기·난방·소화전·화재탐지·공동현관문·주차타워 설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 동측 폭 15미터, 북측 폭 10미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구·중점경관관리구역이며, 공시지가는 7,235,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설, 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 기재돼 있으므로 실제 사용상태와 관련 서류를 서로 대조해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 확인. 이서하의 보증금·확정일자와 배당요구 관련 문서를 확인해 최우선변제 또는 우선변제 배당 가능성을 점검하세요.
- 대항력 기준일 대조. 말소기준권리 접수일 2021.02.03.과 임차인 전입일 2021.02.04.가 원본 서류에서도 일치하는지 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 수치만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 동일 건물·유사 용도의 최근 거래와 임대 현황을 대조하세요.
- 용도·현황 확인. 근린시설과 업무시설(오피스텔)이라는 표현이 함께 있으므로 건축물대장·현장 이용상태를 확인하세요.
- 점유·명도. 실제 임차인 1명이 점유하는 것으로 조사됐으므로 낙찰 후 인도명령과 명도 협의 가능성을 반영하세요.
- 관리비·설비. 미납 관리비와 주차타워를 포함한 공용설비 이용 조건을 관리주체에 확인하세요.
- 배당 변동. 예상배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 매각물건명세서를 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 명확, 가격은 검증 전”
이 사건의 권리관계는 비교적 단순합니다. 2021년 2월 3일 당감2동새마을금고 근저당권이 말소기준이고, 실제 임차인 이서하는 그다음 날인 2021년 2월 4일 전입해 대항력이 없습니다. 김인환의 후순위 가압류와 경매개시결정도 모두 소멸하므로 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 권리가 깨끗하다는 사실이 현재 최저가의 가격 경쟁력을 보장하지는 않습니다. 140,000,000원의 감정가가 2회 유찰돼 68,600,000원까지 내려왔지만, 비교 가능한 최근 실거래가 확인되지 않고 근린시설·업무시설(오피스텔)이라는 용도 확인 과제도 남아 있습니다. 권리는 합격, 가격은 검증 전. 이 물건의 핵심은 인수 위험보다 실제 이용상태와 적정 시세를 얼마나 정확히 확인하느냐에 있습니다.