전주지방법원 2024타경614. 장수군 계북면 원촌리의 토지와 건물·기계기구를 함께 매각하는 사건입니다. 등기 대상 건물은 원촌리 306 외 3필지 제4호이고, 소유자는 김정옥·이호형이 각 2분의 1 지분을 보유합니다. 말소기준권리는 2023.05.04 전주김제완주축산업협동조합의 근저당권입니다. 같은 날 같은 접수번호로 채권최고액 2,760,000,000원과 1,440,000,000원의 근저당권이 설정되어 있고, 그 뒤의 근저당권·가압류· 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

등기 순위만 보면 말소기준 이후 권리가 정리되는 전형적인 구조지만, 이 사건의 핵심은 등기부 밖의 점유관계입니다. 박순복은 2022.07.12 전입하여 말소기준일보다 앞서지만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않았습니다. 따라서 대항력 있음으로 단정하거나 인수액을 0원으로 확정해서는 안 됩니다. 현재 단계의 정확한 판정은 대항력 가능·미상입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 선순위 점유는 미확정

말소기준권리 이후 설정된 허순임의 근저당권 90,000,000원과 김재문· 유한회사호서콘크리트·전북신용보증재단·이대일·최혜은·한국전력공사·이종철의 가압류, 국과 장수군의 압류는 매각으로 소멸합니다. 과거 강제경매개시결정과 이대일의 가압류, 최혜은의 가등기는 이미 취하·해제되어 등기부상 말소됐습니다.

② 점유자 분석 — 실제 임차인 1명

보증기관의 대위·승계 신고가 아니므로 실제 점유자는 1명입니다. 전입일은 말소기준일인 2023.05.04보다 앞서지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력과 우선변제를 단정할 수 없습니다. 특히 보증금이 낙찰가보다 크고 매수인이 미배당 보증금을 인수하는 구조라면 실질취득액은 최저가가 아니라 낙찰가와 인수액을 합한 금액으로 판단해야 합니다. 현재는 보증금 자체가 미상이므로 “3회 유찰되어 싸다”는 결론을 내릴 단계가 아닙니다.

③ 가격 판단 — 70% 유찰가지만 시세 메리트는 확인 불가

현재 최저매각가는 3,310,293,000원으로 감정가 4,728,989,800원의 70%입니다. 다만 비교 가능한 최근 12개월 평균이나 최신 거래자료가 없어, 이 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다. 복수 토지·건물·기계기구가 포함된 기타 용도 일괄매각이고, 농취증·점유·매각 제외물건까지 함께 검토해야 하므로 감정가 대비 할인율은 투자등급의 가점 근거가 되기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 3,310,293,000원 가정)

집행비용을 제외한 매각대금은 전주김제완주축산업협동조합의 두 근저당권 배당에 소진되고, 후순위 권리자와 소유자에게 돌아갈 금액은 0원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 박순복의 보증금이 미상이므로 이 표만으로 매수인 인수를 확정할 수 없습니다.

⑤ 물건·절차 위험 — 가격보다 먼저 확인할 사항

• 농지취득자격증명. 목록 1~9는 농지취득자격증명이 필요하고, 미제출 시 입찰보증금이 반환되지 않습니다.
• 일괄매각. 목록 1~14를 함께 매각합니다. 목록 1·4·7·9는 현황 축사부지입니다.
• 진입로·법면. 목록 2는 현황 진입로이고, 목록 3·5는 진입로·법면 등으로 이용됩니다.
• 폐도·관정 제외. 목록 6은 삼각형 토지로 축사 부속토지이자 현황 폐도이며, 지상의 제시외 관정은 매각에서 제외됩니다.
• 묵답·맹지. 목록 8은 사다리형 토지로 현황 묵답이며 맹지입니다.
• 소하천예정지. 목록 8·9 토지는 소하천예정지입니다.
• 제외 건물·시설. 목록 10의 제시외 관리사, 이동 가능한 이동식주택, 컨테이너 등은 매각에서 제외됩니다.
• 자동화 설비. 목록 10~14에는 기계기구명세표에 기재된 육계사 자동화 사육설비가 존재합니다.
• 면적 불일치. 목록 11 건물은 등기사항전부증명서상 1,445.5㎡, 일반건축물대장상 1,444.5㎡입니다.
• 용도지역. 확인 토지는 농림지역이며 농업보호구역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역에 포함되고 농업진흥구역에 접합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 박순복 계약 원본. 보증금, 임대차 목적물, 점유 범위, 확정일자, 배당요구 여부를 확인하기 전에는 실질취득액을 산정하지 마세요.
• 현장 점유 대조. 신고된 점유면적 8,250평방미터와 실제 점유 건물·토지의 범위를 현장에서 대조하세요.
• 농취증 발급 확인. 목록 1~9에 필요한 농지취득자격증명을 기한 내 제출할 수 있는지 사전에 확인하세요.
• 매각 포함·제외 경계. 관정, 관리사, 이동식주택, 컨테이너와 자동화 설비의 소유관계 및 인도 범위를 구분하세요.
• 맹지·진입로 검토. 목록 2·3·5의 진입 기능과 목록 8의 맹지 상태, 목록 6의 폐도 현황을 실제 통행 가능성과 함께 확인하세요.
• 건물 면적 대조. 목록 11의 등기 면적과 건축물대장 면적 차이가 이용·허가·대출에 미치는 영향을 확인하세요.
• 기계기구 상태. 육계사 자동화 사육설비의 작동 여부, 노후도, 철거·수리 비용과 매각 포함 범위를 확인하세요.
• 가격 상한. 비교 가능한 최근 실거래가 없으므로 감정가 할인율이 아니라 예상 운영가치·처분가치·인수 위험을 합산해 정하세요.
• 최신 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 농취증 관련 서류와 사건진행내역을 다시 확인하세요.

맺으며 — “70% 유찰가보다 미상 보증금이 먼저다”

말소기준 이후의 등기상 권리는 매각으로 소멸하고, 신고된 유치권도 부존재 판결이 확정됐다는 점은 긍정적입니다. 그러나 이 사건은 권리 하나만 보고 입찰할 수 있는 단순한 물건이 아닙니다. 말소기준일 전 전입한 박순복의 보증금이 미상이고, 목록 1~9의 농취증 미제출 시 보증금 미반환 위험이 있으며, 매각 제외 시설·맹지·폐도·소하천예정지·면적 불일치가 한 일괄매각 안에 겹쳐 있습니다.

최저가는 감정가의 70%지만 이를 시세 할인으로 검증할 실거래 자료가 없습니다. 더구나 선순위 점유자의 보증금이 확인되기 전에는 실질취득액조차 정해지지 않습니다. 따라서 현재 결론은 등기상 후순위 권리는 정리되지만, 인수금액과 물건 이용 가능성이 확인되기 전까지 입찰 보류입니다. 이 사건의 승부처는 추가 유찰 여부가 아니라 박순복의 계약관계, 농취증 발급, 매각 포함 범위와 현장 이용상태를 원본으로 확정하는 데 있습니다.