전주지방법원 2024타경645. 남원시 노암동 301-12·301-15의 토지와 건물을 함께 매각하는 물건입니다. 일괄매각 대상에는 제시외 건물과 수목도 포함됩니다. 목록 8의 현황은 주택이며, 제시외 건물은 사무실 및 통로로 이용 중입니다. 제시외 건물은 경량철골조 판넬지붕 단층으로 난방설비를 갖추고 있고, 공부와의 차이는 없습니다.
표면 가격은 강하게 내려왔습니다. 감정가 310,872,000원에서 5회 유찰된 현재 최저가는 52,248,000원입니다. 하지만 이 물건에는 최저가보다 큰 95,000,000원의 유치권 신고가 존재합니다. 신고가 곧 성립을 의미하는 것은 아니며 매각물건명세서도 성립 여부를 불분명하다고 적고 있습니다. 따라서 최저가만을 실질취득비용으로 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2024타경645 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 남원시 노암동 301-12·301-15, 주1동 · 쑥고개로 87 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물 및 수목 포함 |
| 이용 현황 | 목록 8은 주택 · 제시외 건물은 사무실 및 통로 |
| 소유자 | 배경은 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 310,872,000원 / 52,248,000원 (5회 유찰 · 감정가의 16.81%) |
| 신청채권자 / 청구 | 지리산새마을금고 / 702,303,050원 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
| 등기 발행일 | 2026.07.29 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수 0, 유치권은 별도
현재 배당표상 지리산새마을금고의 2019.08.30. 근저당권은 채권최고액 910,000,000원으로 반영돼 있습니다. 이후 신윤수 근저당권 75,000,000원, 센트럴바이오 가압류 14,499,557원, 국 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 지리산새마을금고 근저당권은 2025.02.20. 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고, 같은 날 느티나무제사차유한회사를 채권자로 하는 근질권도 설정됐습니다.
② 가격 판단 — 17%라는 숫자만 보면 안 된다
현재 최저가는 감정가의 16.81%입니다. 6회 유찰 시에는 36,573,600원, 7회 유찰 시에는 25,601,520원으로 내려가는 시나리오입니다. 그러나 토지와 여러 형태의 건물이 일괄매각되는 복합 물건이므로 단일 아파트처럼 같은 평형 실거래 평균만으로 가격을 판단하기 어렵습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 52,248,000원 | 16.81% | 948,592,021원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 36,573,600원 | 11.76% | 963,984,282원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 25,601,520원 | 8.24% | 974,758,864원 | 0원 |
낙찰가가 내려가도 채권자들의 미배당액이 커질 뿐, 현재 계산상 그 미배당 채권을 매수인이 인수하지는 않습니다. 문제는 등기채권이 아니라 별도로 신고된 유치권입니다. 유치권의 성립이 불분명한 상태에서는 최저가 52,248,000원만 보고 저렴하다고 결론 내릴 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 52,248,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,340,464원 |
| 2. 근저당 · 지리산새마을금고 | 910,000,000원 | 50,907,536원 |
| 3. 근저당 · 신윤수 | 75,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 센트럴바이오 | 14,499,557원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권액 합계 999,499,557원 중 50,907,536원이 배당되고, 미배당액은 948,592,021원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 토지·건물 현황
- 토지. 확인된 토지 항목은 지목 대, 면적 118㎡이며 평지의 사다리형 토지입니다.
- 도로. 광대로 한 면에 접하는 형태입니다.
- 이용상황. 토지이용상황은 공업기타로 기재돼 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역에 포함됩니다.
- 제한사항. 영산강·섬진강 건축 등 허가제한지역과 가축사육제한구역에 포함되며, 준보전산지에 접합니다.
- 공시지가. 181,300원/㎡입니다.
- 제시외 건물. 경량철골조 판넬지붕 단층으로 외벽은 판넬, 내벽은 판넬 위 벽지, 바닥은 장판, 창호는 새시창 마감입니다.
- 설비. 제시외 건물에는 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 유치권 성립 검증. 오현남(강한유리샤시)의 공사대금 95,000,000원에 관한 계약·지급·공사·점유 자료를 확인해야 합니다.
- 현장 점유 확인. 임차인 신고는 없지만 임대관계가 미상이고 유치권이 신고돼 있으므로 실제 점유자와 점유 공간을 확인해야 합니다.
- 목록 7·8 특정. 유치권 신고 대상인 목록 7·8의 위치, 건물 범위, 제시외 부분과의 관계를 매각목록 원본에서 대조해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 2019.07.05. 남원시 압류의 말소기준 표기와 2019.08.30. 해제·말소등기를 원본 서류로 교차 확인해야 합니다.
- 근저당 이전 확인. 지리산새마을금고 근저당의 엠씨아이대부주식회사 이전과 느티나무제사차유한회사 근질권 설정 내용을 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 토지·건물·제시외 건물·수목의 경계와 소유관계, 사용 상태를 현장에서 특정해야 합니다.
- 인허가 제한. 건축 등 허가제한지역, 가축사육제한구역과 준보전산지 접함이 향후 이용계획에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 16.81%라는 할인율만으로 판단하지 말고 토지와 각 건물의 개별 가치, 철거·보수비용을 분리해 산정해야 합니다.
맺으며 — “낮은 최저가보다 유치권 확인이 먼저”
이 사건은 명세서에 명시된 인수권리와 법정지상권이 없고, 배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 감정가 310,872,000원에 비해 현재 최저가 52,248,000원은 크게 낮습니다. 하지만 5회 유찰된 복합용도 물건이고, 최저가보다 큰 95,000,000원의 유치권이 신고돼 있으며 그 성립 여부가 불분명합니다.
등기상 인수 0원이라는 사실과 실질취득비용이 낮다는 결론은 서로 다릅니다. 유치권이 부정되는 자료를 확보하고, 점유·공사·매각범위·말소기준의 교차 확인이 끝난 뒤에야 가격 판단이 가능합니다. 현재 단계의 결론은 가격 매력 확정이 아니라 권리와 현장관계의 고강도 검증 필요입니다.
