전주지방법원 2025타경1132. 남원시 금동 305-6 소재 토지와 건물의 일괄매각 사건입니다. 감정평가상 건물은 단독주택과 창고로 이용 중이고, 토지는 지목이 대, 면적은 276.0㎡입니다. 현재 소유자는 김춘매이며, 등기부상 말소기준권리는 2022.10.27 남원농업협동조합 근저당권 60,000,000원입니다.
그 뒤 설정된 주식회사대호대부금융 근저당권 65,000,000원과 2025.03.26 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리와 법정지상권은 각각 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다. 반면 감정평가서의 임대관계는 미상이므로, 임차인이 없다고 단정하기보다 실제 점유자와 전입·사업자 현황을 입찰 전에 확인하는 편이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경1132 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 남원시 금동 305-6 · 도화동1길 5-14 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 단독주택 및 창고 이용중 |
| 토지 | 대 · 276.0㎡ · 제2종일반주거지역 · 평지 · 사다리형 · 세로각지(불) |
| 소유자 | 김춘매 |
| 감정가 / 최저가 | 167,405,300원 / 117,184,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 56,050,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 매각 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준권리는 2022.10.27 남원농업협동조합 근저당권입니다. 해당 근저당권과 그 이후의 2023.11.23 주식회사대호대부금융 근저당권, 2025.03.26 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원입니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교 없이 최저가만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
이 사건에는 비교 가능한 최근 실거래 시세 자료가 없어 감정가 대비 할인폭만으로 가격 메리트를 확정하기 어렵습니다. 현재 최저매각가는 117,184,000원이고 1회 유찰된 상태입니다. 이후 시나리오상 매각가는 82,028,800원, 57,420,160원으로 낮아지지만, 실거래 시세가 확인되지 않은 만큼 이를 곧바로 ‘시세보다 저렴하다’고 표현할 근거는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 117,184,000원 | 114,743,424원 | 10,256,576원 |
| 2회 유찰 시 | 82,028,800원 | 80,152,282원 | 44,847,718원 |
| 3회 유찰 시 | 57,420,160원 | 55,986,597원 | 69,013,403원 |
유찰이 진행될수록 후순위 채권자의 미배당은 커지지만, 제공된 배당 시나리오상 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 따라서 미배당 증가 자체를 매수인의 추가부담으로 혼동할 필요는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 117,184,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 2,440,576원 |
| 근저당 · 남원농업협동조합 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 근저당 · 주식회사대호대부금융 | 65,000,000원 | 54,743,424원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 채권 총액 125,000,000원 중 114,743,424원이 배당되고 10,256,576원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 추정입니다.
④ 현황·물건 특성 — 건물 구조 차이를 확인해야 한다
매각은 일괄매각이며 제시외 건물도 매각에 포함됩니다. 특히 목록 건물은 공부상 목조 시멘트기와지붕으로 표시되지만 현황은 조적조 기와강판지붕입니다. 감정평가서의 건물 구조 기재도 단독주택 부분을 조적조 기와강판지붕 단층으로 보고 있습니다.
⑤ 입지·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 금동 행정복지센터 남측 인근으로, 단독주택과 근린생활시설 등이 소재하는 기존 주택지대이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 인근까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 간선도로가 소재합니다.
- 이용상태. 건물은 단독주택과 창고로 이용 중이며 기본적인 위생·전기·난방설비 등이 확인됩니다.
- 토지. 대 276.0㎡, 평지·사다리형이며 도로접면은 세로각지(불)입니다. 공시지가는 163,300원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며 고도지구(5층이하), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 역사문화환경보존지역, 건축 등 허가제한지역이 포함됩니다.
- 위반사항. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 임대관계가 미상이므로 실제 점유자, 전입세대·사업자등록 여부와 대항력 발생 가능성을 원문 자료와 현장에서 확인합니다.
- 건물 현황 확인. 공부상 목조 시멘트기와지붕과 현황 조적조 기와강판지붕의 차이, 제시외 건물 범위를 현장에서 대조합니다.
- 일괄매각 확인. 토지와 건물 및 제시외 건물이 함께 매각되는 조건을 기준으로 이용계획을 검토합니다.
- 가격 검증. 최근 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 유찰률만으로 시세 메리트를 판단하지 말고 현지 매매사례를 별도 확인합니다.
- 규제 확인. 고도지구·보호구역·역사문화환경보존지역·건축 허가제한지역 등 토지이용 제한이 실제 증·개축이나 활용계획에 미치는 영향을 확인합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘현황 확인’이 승부처
등기상 구조는 비교적 명확합니다. 2022.10.27 남원농업협동조합 근저당권을 기준으로 후순위 권리가 소멸하고, 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 없습니다. 현재 회차 배당표에서 매수인 인수액 역시 0원입니다.
다만 이 사건은 아파트처럼 표준화된 물건이 아닙니다. 단독주택·창고와 토지가 함께 매각되고 제시외 건물이 포함되며, 건물 구조의 공부·현황 차이와 임대관계 미상이 남아 있습니다. 여기에 최근 실거래 비교자료도 없으므로, 이 물건의 핵심은 단순한 유찰률이 아니라 점유·건물 현황·토지 규제·현지 시세를 실제로 확인한 뒤 가격을 정하는 것입니다.
