부산지방법원 2025타경22141. 부산 동래구 온천동 790-6 일대의 연립·다세대 건물과 토지를 함께 매각하는 사건입니다. 등기에는 근저당권과 압류가 없으며, 2025년 6월 17일 김정옥이 신청한 공유물분할을 위한 경매개시결정이 기준 권리입니다. 기존 소유권은 2016년 상속을 원인으로 김선언·김정옥·김정호·김정희·김지은·송정희 등 6명의 공유 형태로 정리돼 있습니다.
감정가는 1,044,239,660원이지만 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 511,678,000원, 감정가의 49%입니다. 다만 낮아진 최저가만 보고 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다. 실제 점유자인 민숙자의 보증금과 전입신고일이 확인되지 않아, 대항력이 인정될 경우 발생할 수 있는 미배당 보증금이 현재 계산에 반영되지 않았기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22141 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동래구 온천동 790-6 · 부산광역시 동래구 금강로8번길 3 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 기호2·4 모두 주택으로 이용 중 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 감정가 / 최저가 | 1,044,239,660원 / 511,678,000원 (2회 유찰·감정가의 49%) |
| 소유자 | 김선언·김정옥·김정호·김정희·김지은·송정희 |
| 경매 원인 | 2025.06.17. 공유물분할을 위한 경매개시결정 · 채권자 김정옥 |
| 매각기일 | 2026.07.24 |
① 권리 흐름 — 등기상 부담은 단순하다
등기상 근저당권은 0건, 압류도 0건입니다. 1974년 김재환의 소유권 취득 이후 2016년 상속으로 6명의 공유 소유가 형성됐고, 2025년 공유물분할을 위한 경매가 개시됐습니다. 경매개시결정 이후 별도의 후순위 담보권이나 압류권은 확인되지 않습니다.
② 점유자 분석 — 대항력 가능·미상
현황조사에서 확인된 실제 점유자는 민숙자 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 점유자로 조사됐으며, 옷수선 가게로 표시돼 있습니다. 다만 점유 부분·전입신고일·확정일자·보증금·차임이 모두 확인되지 않아 대항력과 우선변제권을 확정할 수 없습니다.
| 점유자 | 점유 부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 신고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 민숙자(옷수선 가게) | 미상 | 미상 / 미상 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 판정 불가 | 해당 없음 |
③ 가격 구조 — 감정가 49%, 그러나 ‘싸다’는 결론은 보류
현재 회차는 2회 유찰된 상태로 최저매각가가 511,678,000원입니다. 추가 유찰 시 제시된 시나리오는 3회 유찰 358,174,600원, 4회 유찰 250,722,219원입니다. 가격은 빠르게 내려가지만, 점유자 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 최저가 하락분만큼 실질취득비용이 낮아진다고 단정할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 대비 | 매각가 | 산정 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 511,678,000원 | 0원 | 504,161,220원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 358,174,600원 | 0원 | 352,360,156원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 250,722,219원 | 0원 | 246,412,108원 |
④ 예상배당표 (매각가 511,678,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.5% 추정) | - | 7,516,780원 |
| 갑구 3번 경매개시결정 · 김정옥 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 504,161,220원 |
채권액이 확인되지 않은 경매개시결정은 배당 계산에서 제외됐습니다. 당해세·임차인 최우선변제와 미상 점유자의 보증금도 반영되지 않아 실제 배당과 잔여액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 건물·토지와 환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 기호2와 기호4는 모두 주택으로 이용 중입니다. 현황조사에는 민숙자가 옷수선 가게로 표시돼 있어 실제 점유 부분과 이용 형태를 현장에서 대조해야 합니다.
- 건물. 기호2는 사용승인일 1960.05.04.인 석조 와가 2층 건물이고, 기호4는 사용승인일 1974.12.01.인 블록조 슬래브지붕 단층 건물입니다.
- 설비. 위생·급배수·도시가스·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 입지. 온천초등학교 서측 인근으로 대단지 아파트, 중소규모 공동주택, 단독주택, 학교와 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있으며 대중교통 사정은 보통입니다.
- 토지. 토지면적 188㎡, 지목 대, 제2종일반주거지역, 평지·부정형·세로한면(가) 조건이며 공시지가는 1,797,000원/㎡입니다.
- 규제. 상대보호구역에 포함되고 온천동 790-6은 소로3류에 접합니다. 791-1 토지 북측 극히 일부는 도시계획시설 도로에 저촉되고 일부는 현황 도로로 이용 중입니다.
- 차이·위반. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 권리 확인. 민숙자의 전입신고일·사업자등록일·확정일자·보증금·차임·점유 부분을 매각물건명세서와 현장조사로 확인해야 합니다.
- 인수액 재계산. 대항력이 인정될 경우 예상 배당 후 남는 보증금을 낙찰가에 더해 실질취득비용을 다시 계산해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물이 포함되므로 각 건물의 위치·면적·구조와 토지 경계를 현황도 및 감정평가서 원본과 대조해야 합니다.
- 도로 저촉 확인. 791-1 북측의 도시계획시설 도로 저촉 부분과 현황 도로 이용 부분이 토지 활용에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 노후도 점검. 1960년·1974년 사용승인 건물의 구조 상태, 누수, 균열, 설비 교체 필요성과 보수비를 현장에서 점검해야 합니다.
- 공유자·점유 관계. 공유자 6명과 실제 점유자의 사용 범위 및 인도 협의 가능성을 확인해야 합니다.
- 배당 원본 대조. 채권액 미상분, 당해세, 최우선변제 여부를 확인한 뒤 배당과 인수 위험을 다시 검토해야 합니다.
맺으며 — “49%라는 숫자보다 미상 권리가 먼저다”
이 물건은 등기부만 보면 근저당권과 압류가 없고, 공유물분할을 위한 경매개시결정 외 복잡한 금전 권리가 드러나지 않는 단순한 구조입니다. 감정가 1,044,239,660원에서 두 차례 유찰돼 최저가도 511,678,000원까지 낮아졌습니다.
그러나 실제 점유자 민숙자의 전입신고일과 보증금이 미상이고, 점유 부분도 확인되지 않았습니다. 현재 배당표의 인수액 0원은 이 미상 권리를 반영하지 않은 산정값일 뿐입니다. 여기에 1960년·1974년 사용승인 건물, 제시외 건물 포함 일괄매각, 일부 도로 저촉·현황 도로 이용까지 함께 검토해야 합니다. 결론은 등기 권리는 단순하지만 실질취득비용은 아직 확정되지 않은 물건입니다. 최저가보다 점유자 보증금과 매각 범위를 먼저 확인해야 합니다.