부산지방법원 2025타경22141. 부산 동래구 온천동 금강로8번길 3의 연립·다세대 및 토지가 매각 대상입니다. 이 사건은 금융기관의 근저당권 실행이 아니라, 공유자 김정옥이 신청한 공유물분할을 위한 경매입니다. 등기에는 근저당권과 압류가 각각 0건이고, 2025년 6월 17일 경매개시결정이 말소기준으로 선언돼 있습니다. 등기부만 보면 복잡한 선순위 담보권은 확인되지 않습니다.
다만 이 물건은 등기보다 점유관계 확인이 더 중요합니다. 감정평가에서는 기호2와 기호4가 모두 주택으로 이용 중이라고 조사됐지만, 현황조사에는 민숙자(옷수선 가게)가 점유자로 나타납니다. 어느 부분을 점유하는지, 보증금은 얼마인지, 언제부터 점유했는지가 확인되지 않았습니다. 따라서 대항력을 단정할 수 없고, 반대로 대항력이 없다고 단정해서도 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22141 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동래구 온천동 791-1 · 부산광역시 동래구 금강로8번길 3 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 기호2, 4 공히 주택으로 이용 중 |
| 감정가 / 최저가 | 1,325,261,700원 / 649,378,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 매각기일 | 2026.07.24 |
| 경매 원인 | 2025.06.17 공유물분할을 위한 경매개시결정 · 신청인 김정옥 |
| 공유자 | 김선언 28분의 7 · 김정옥 28분의 7 · 김정호 28분의 2 · 김정희 28분의 7 · 김지은 28분의 2 · 송정희 28분의 3 |
| 등기상 부담 | 근저당권 0건 · 압류 0건 |
| 토지 | 대 241.0㎡ · 제2종일반주거지역 · 공시지가 1,797,000원/㎡ · 평지 · 부정형 |
① 권리 흐름 — 담보권 경매가 아닌 공유물분할 경매
1983년 김재환 명의로 소유권보존등기가 이뤄졌고, 2016년 상속을 원인으로 현재의 공유자 6명에게 소유권이 이전됐습니다. 이후 확인되는 권리는 2025년 6월 17일 김정옥이 신청한 공유물분할 경매개시결정입니다. 근저당권이나 가압류·압류가 등기돼 있지 않아 등기상 선순위 금전채권의 인수 문제는 확인되지 않습니다.
② 점유관계 — 실제 점유자 1명, 대항력은 가능·미상
| 점유자 | 점유 부분 | 보증금 | 전입일 | 확정일자 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 민숙자(옷수선 가게) | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고는 없으며 조사된 실제 점유자는 1명입니다. 하지만 전입신고일, 보증금, 확정일자와 배당요구 여부를 확인할 수 없어 대항력과 우선변제권을 판정할 수 없습니다. 현재 배당표의 인수액 0원은 확인된 금액만 반영한 계산값이며, 점유자의 계약관계가 확인되기 전까지 실질 인수액이 최종 확정됐다고 볼 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 49%는 시세 할인율이 아니다
현재 최저매각가는 649,378,000원으로 감정가 1,325,261,700원의 49%입니다. 그러나 비교 가능한 최근 실거래 자료가 없어 이 비율을 시장가격 대비 할인율로 사용할 수 없습니다. 특히 1960년 사용승인된 석조 와가 2층 건물과 1974년 사용승인된 블록조 단층 건물이 포함돼 있어, 감정가와 실제 매수 수요 사이의 차이를 현장 상태와 토지가치로 따로 검증해야 합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 계산상 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 649,378,000원 | 0원 | 640,484,220원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 454,564,600원 | 0원 | 447,618,954원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 318,195,220원 | 0원 | 312,940,487원 |
금전채권액이 표시되지 않아 각 회차의 계산상 미배당은 0원입니다. 이는 모든 권리관계가 실제로 전액 정리된다는 뜻이 아니라, 배당 계산에 포함할 채권액이 없다는 의미입니다. 점유자의 보증금과 우선변제 여부는 별도 확인이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 649,378,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.4% 추정) | - | 8,893,780원 |
| 1. 갑구 3번 경매개시결정 · 김정옥 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 640,484,220원 |
신청인 김정옥의 채권액이 확인되지 않아 배당 계산에서 제외됐습니다. 당해세와 점유자의 최우선변제금은 반영되지 않았으므로 실제 배당액과 소유자 잔여액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·물건성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 동래구 온천동 온천초등학교 서측 인근에 위치하며, 주변은 대단지 아파트·중소규모 공동주택·단독주택·학교·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 기호2는 1960.05.04 사용승인된 석조 와가 2층 건물이고, 기호4는 1974.12.01 사용승인된 블록조 슬래브지붕 단층 건물입니다. 위생·급배수·도시가스·난방설비가 돼 있습니다.
- 토지. 241.0㎡의 대지로 제2종일반주거지역이며, 평지의 부정형 토지입니다. 도로접면은 세로한면(가)이고 공시지가는 1,797,000원/㎡입니다.
- 도로 저촉. 온천동 791-1 토지 북측 극히 일부가 도시계획시설 도로에 저촉되고, 일부는 현황 도로로 이용 중입니다.
- 규제. 상대보호구역에 포함되고 중로2류에 저촉됩니다. 공부와의 차이와 위반사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 계약 확인. 민숙자의 임대차계약서·보증금·점유개시일·전입 또는 사업자등록일과 실제 점유 부분을 확인해야 합니다.
- 대항력 단정 금지. 전입일과 보증금이 미상인 상태이므로 대항력 있음 또는 없음으로 단정하지 말고, 대항력 가능·미상 리스크를 응찰가에 반영해야 합니다.
- 최저가 착시 경계. 감정가 대비 49%라는 수치는 시세 대비 할인율이 아닙니다. 주변 토지와 노후 건물의 실제 거래·철거 및 보수 필요성을 별도로 조사해야 합니다.
- 도로 저촉 확인. 791-1 북측 일부의 도시계획시설 도로 저촉과 현황 도로 이용 범위를 지적도·현황측량으로 확인해야 합니다.
- 건물 상태 확인. 1960년과 1974년 사용승인 건물의 구조적 상태, 누수·균열·설비 노후와 보수비를 현장에서 확인해야 합니다.
- 배당표 보완. 신청인의 금전채권액, 당해세, 최우선변제 대상과 배당요구 여부를 원본 매각물건명세서에서 다시 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 현장 상태를 직접 대조한 뒤 입찰해야 합니다.
맺으며 — “등기는 단순하지만, 인수 위험은 아직 확정되지 않았다”
이 물건은 근저당권과 압류가 없고 공유물분할을 위해 진행되는 경매여서 등기부 자체는 단순합니다. 현재 배당모형도 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다. 하지만 옷수선 가게 점유자의 보증금·전입일·확정일자와 점유 부분이 모두 미상이고, 감정평가상 주택 이용과 현황조사의 영업 점유가 함께 나타납니다.
가격도 같은 이유로 신중해야 합니다. 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔지만 최근 실거래 비교값이 없어 시장가격보다 낮다고 판단할 근거가 없습니다. 1960년·1974년 사용승인 건물, 도로 저촉 토지, 미상 점유관계를 함께 검증해야 합니다. 결론은 등기 권리는 단순하지만 점유와 가격 검증 전에는 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다.