16,307,000원
부산지방법원 2025타경22165. 부산 금정구 금사동 360-6에 있는 건물로, 사건 분류는 연립/다세대이며 감정서상 철근콘크리트조 및 벽돌조 슬래브지붕의 2층 단독주택입니다. 1층과 2층은 주택으로 이용되고 지하는 공부상 대피소입니다. 등기상 현재 소유자는 문성찬이고, 한국자산대부주식회사가 청구금액 260,564,243원으로 강제경매를 신청했습니다.
등기부에는 근저당권이나 압류가 없고, 2025.06.17. 강제경매개시결정이 말소기준권리입니다. 등기만 보면 복잡한 선순위 담보권은 없지만, 이 물건의 핵심 위험은 등기부 밖에 있습니다. 임차인 김소치가 말소기준권리보다 앞선 2023.06.07. 전입했고 대항력이 확인되는 반면 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 또한 매각 대상은 토지가 아닌 건물이며, 토지와 건물의 소유자가 달라 법정지상권 성립 여부도 불분명합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22165 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 금정구 금사동 360-6 도로명: 부산광역시 금정구 금사로87번길 12-15 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 · 감정서상 2층 단독주택 · 1층·2층 주택 · 지하 공부상 대피소 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 및 벽돌조 슬래브지붕 2층 · 외벽 타일 붙임 및 시멘트몰탈 위 페인팅 · 내벽 벽지 마감 · 샷시창호 |
| 소유자 | 문성찬 (단독소유 · 2003.07.10. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 33,279,930원 / 16,307,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국자산대부주식회사 / 260,564,243원 |
| 매각기일 | 2026.07.24 |
| 매각 범위 | 건물만 매각 · 토지와 건물 소유자 상이 · 법정지상권 성립 불분명 · 제시외 건물 포함 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 경매개시결정이 말소기준
1991년 김상열 명의 소유권에서 2003년 문성찬에게 협의분할에 의한 상속을 원인으로 소유권이 이전됐습니다. 2004년 문준호에게 증여를 원인으로 이전된 소유권은 2025.06.11. 확정판결에 따라 말소됐고, 현재 등기상 소유자는 다시 문성찬입니다. 2025.06.17. 한국자산대부주식회사의 강제경매개시결정이 이 사건의 말소기준권리이며, 해당 경매개시 등기는 매각으로 소멸합니다.
임차인 분석 — 대항력은 있고 보증금은 미상
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김소치 | 2층 | 2023.06.07 | 미상 | 2025.09.04 신고 | 대항력 있음 | 미상 | 인수 가능·금액 미상 |
실제 임차인은 김소치 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 점유자로 조사됐으며, 전입일 2023.06.07.은 말소기준권리인 2025.06.17. 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 따라서 대항력이 있고, 배당으로 돌려받지 못한 보증금이 있다면 매수인에게 승계될 가능성이 있습니다.
② 가격·유찰 — ‘감정가 49%’는 시세 할인율이 아니다
감정가는 33,279,930원이고 현재 최저매각가는 16,307,000원으로, 2회 유찰돼 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 그러나 비교 가능한 실거래 자료가 없어 이 비율을 시장가 대비 할인율로 해석할 수 없습니다. 특히 대항력 임차인의 보증금 인수 가능성과 토지사용권 위험을 포함한 실질취득비용이 확정되지 않아 최저가만으로 싸다고 평가할 수 없습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 16,307,000원 | 15,613,474원 | 244,950,769원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 11,414,900원 | 10,809,432원 | 249,754,811원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 7,990,429원 | 7,446,601원 | 253,117,642원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 16,307,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 693,526원 |
| 갑구 5번 강제경매 · 한국자산대부주식회사 | 260,564,243원 | 15,613,474원 |
| 신청채권자 미배당 | - | 244,950,769원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 계산에서는 집행비용 693,526원을 제외한 15,613,474원이 신청채권자에게 배당되고, 신청채권자 미배당은 244,950,769원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 다만 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았고 김소치의 보증금도 미상인 만큼, 표상 인수액 0원은 실제 매수인 부담이 0원이라는 결론이 아닙니다.
④ 건물·토지 사용관계 메모 (감정요항 기준)
- 이용상태. 1층과 2층은 주택으로 이용되고, 지하는 공부상 대피소입니다.
- 구조. 철근콘크리트조 및 벽돌조 슬래브지붕 2층 건물로, 외벽은 타일 붙임 및 시멘트몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지 마감, 창호는 샷시창호입니다.
- 설비. 위생설비, 급배수설비 및 도시가스설비가 설치돼 있습니다.
- 공부와의 차이. 감정서상 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지 현황. 토지면적 210.0㎡, 지목 대, 제3종일반주거지역, 토지이용상황 단독, 평지·사다리형, 세로한면(가) 도로 조건이며 공시지가는 826,000원/㎡입니다.
- 지역·지구. 정비구역·지구단위계획구역·가축사육제한구역·제3종일반주거지역에 포함되고 공공공지에 접합니다.
- 매각 범위. 토지는 매각 대상이 아닌 건물만 매각이며, 제시외 건물을 포함해 일괄매각합니다.
- 토지사용권. 토지와 건물의 소유자가 서로 달라 법정지상권 성립 여부가 불분명합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 김소치의 임대차계약서, 보증금, 확정일자와 배당요구 내용을 확인해 예상 미배당액과 매수인 승계액을 먼저 산정해야 합니다.
- 실질취득가 재계산. 응찰가는 최저매각가만이 아니라 낙찰가와 임차인 미배당 보증금 인수액을 합한 금액을 기준으로 검토해야 합니다.
- 토지 소유관계 확인. 토지등기부와 건물 소유권 변동 경위를 대조해 건물 사용을 뒷받침하는 권리와 법정지상권 성립 여부를 확인해야 합니다.
- 건물만 매각 조건 확인. 토지가 매각 대상에서 제외되는 조건과 제시외 건물의 범위, 일괄매각 대상을 매각물건명세서와 감정평가서에서 대조해야 합니다.
- 가격 비교 보류. 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 49%를 시장가 대비 할인율로 사용해서는 안 됩니다.
- 배당표 보완. 현재 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당순위와 금액을 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 것
이 물건은 감정가 33,279,930원에서 2회 유찰돼 최저가가 16,307,000원까지 낮아졌습니다. 숫자만 보면 감정가의 절반 이하이지만, 그 자체가 투자 메리트를 뜻하지는 않습니다. 김소치의 대항력은 확인됐으나 보증금과 우선변제 여부가 미상이고, 미배당 보증금이 발생하면 매수인에게 승계될 수 있습니다.
더 큰 구조적 쟁점은 건물만 매각이라는 점입니다. 토지와 건물의 소유자가 다르고 법정지상권 성립도 불분명해, 토지사용관계를 확정하지 않은 상태에서는 건물의 실제 이용 가능성과 환금성을 판단하기 어렵습니다. 실거래 비교 자료도 없으므로 결론은 명확합니다. 최저가는 낮지만 실질취득가는 미상이고, 권리·사용관계 확인 전에는 가격 판단도 보류해야 하는 고위험 물건입니다.