전주지방법원 2025타경397. 부안읍 서외리 8-12 소재의 근린시설과 토지 일괄매각 사건입니다. 건물은 철근콘크리트조 콘크리트슬래브지붕 2층으로, 감정 이용상태는 1층 소매점, 2층 현황 주택입니다. 다만 2층은 공부상 대중음식점으로 기재되어 있어 이용 현황과 공부상 용도가 다릅니다. 제시외 건물도 매각에 포함됩니다.
등기권리만 보면 말소기준은 2021.07.16 설정된 부안수산업협동조합 근저당권 226,800,000원입니다. 이후 가압류·후순위 근저당·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 등기권리의 소멸과 임차인의 대항력은 별개입니다. 특히 말소기준보다 앞선 전입자 2명의 임대차 조건이 확인되지 않아, 낙찰자가 부담할 금액을 현재 숫자로 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경397 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 부안군 부안읍 서외리 8-12 |
| 물건종류 | 근린시설 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 건물 이용상태 | 1층 소매점 · 2층 현황 주택(공부상 대중음식점) |
| 소유자 | 최정현 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 354,934,200원 / 248,454,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 부안수산업협동조합 / 163,992,106원 |
| 말소기준권리 | 2021.07.16 부안수산업협동조합 근저당권 226,800,000원 |
| 등기 관련 토지 | 부안읍 서외리 8-12 · 부안읍 봉덕리 758 |
| 매각기일 | 2026.08.03 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 임차 위험은 별도
2005.08.11 설정된 새부안새마을금고 근저당권 70,000,000원은 2021.05.21 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2021.07.16 부안수산업협동조합 근저당권이며, 그 이후의 전북신용보증재단·서울보증보험주식회사·안명철·오케이에프앤아이대부 주식회사 등의 권리와 국민건강보험공단·국의 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명, 선순위 전입 2명
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최대현 | 미상 | 2024.07.09 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최영환 | 일부(46.5평방미터) | 2010.08.03 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 심양숙 | 일부(39.6평방미터) | 2013.07.26 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
최대현은 2024.07.09 전입해 말소기준일 2021.07.16보다 늦으므로 대항력이 없습니다. 반면 최영환과 심양숙은 말소기준보다 먼저 전입했습니다. 다만 두 사람 모두 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않으므로 대항력이 확정됐다고 단정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 분류해야 합니다.
③ 가격 구조 — 감정가 70%만으로는 ‘싸다’고 볼 수 없다
1회 유찰로 최저매각가격은 감정가 354,934,200원에서 248,454,000원으로 내려왔습니다. 그러나 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 시장가격보다 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 채권 미배당 | 신청채권 충족 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰 · 감정가 70%) | 248,454,000원 | 244,175,644원 | 214,401,665원 | 충족 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 173,917,800원 | 170,682,951원 | 287,894,358원 | 충족 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 121,742,459원 | 119,238,065원 | 339,339,244원 | 미충족 |
유찰이 진행될수록 등기채권의 미배당액은 214,401,665원에서 287,894,358원, 339,339,244원으로 증가합니다. 다만 이 회차표는 등기채권 배당을 중심으로 한 것으로, 최영환·심양숙의 미상 보증금과 그 인수 가능액은 반영되지 않았습니다.
④ 예상배당표 (매각가 248,454,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,278,356원 |
| 을구 3번 근저당권 · 부안수산업협동조합 | 226,800,000원 | 226,800,000원 |
| 갑구 3번 가압류 · 전북신용보증재단 | 46,780,000원 | 17,375,644원 |
| 갑구 4번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 49,570,080원 | 0원 |
| 갑구 5번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 52,281,531원 | 0원 |
| 을구 4번 근저당권 · 안명철 | 50,000,000원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 부안수산업협동조합 | 14,481,778원 | 0원 |
| 갑구 8번 가압류 · 오케이에프앤아이대부 주식회사 | 18,663,920원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 458,577,309원 중 채권자 예상배당은 244,175,644원, 미배당은 214,401,665원입니다. 당해세·임차인 최우선변제와 선순위 전입자의 미상 보증금은 반영되지 않아 실제 배당과 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태·환금성 메모
- 입지. 부안종합버스터미널 남서측 인근이며, 주위는 근린생활시설이 주를 이루는 노선상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 교통상황은 보통이상입니다.
- 이용상태. 1층은 소매점, 2층은 현황 주택이며 2층의 공부상 용도는 대중음식점입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 콘크리트슬래브지붕 2층으로 급배수·위생설비와 2층 유류온수보일러 난방설비가 있습니다.
- 토지. 토지면적 54.0㎡, 지목 대, 평지의 부정형 토지이며 소로한면에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·가축사육제한구역이며 소로3류에 접합니다.
- 공시지가. 787,900원/㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 전입자 계약서 확인. 최영환·심양숙의 임대차계약, 보증금, 점유 시작일과 실제 점유 여부를 확인해야 합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 두 선순위 전입자의 배당 참여와 미배당 인수 가능액을 계산해야 합니다.
- 점유 부분 대조. 최영환 46.5평방미터, 심양숙 39.6평방미터의 점유 위치와 중복 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 용도 차이 확인. 2층은 공부상 대중음식점이나 현황은 주택이므로 사용승인·영업·주거 이용 관련 사항을 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 서외리 8-12와 봉덕리 758 토지, 제시외 건물의 위치와 소유관계를 매각목록 원본에서 대조해야 합니다.
- 가격 상한 재산정. 실거래 시세와 임차보증금을 확인한 뒤 최저가가 아니라 실질취득비용을 기준으로 응찰가를 정해야 합니다.
- 세금·최우선변제 확인. 당해세와 임차인 최우선변제가 예상배당표에 반영되지 않았으므로 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — “70% 유찰가보다 미상 인수액이 먼저다”
이 사건은 말소기준 이후 등기권리가 모두 소멸한다는 점만 보면 단순해 보입니다. 그러나 실제 판단의 중심은 등기부가 아니라 선순위 전입자 2명입니다. 최영환은 2010.08.03, 심양숙은 2013.07.26 전입해 2021.07.16 말소기준보다 앞서지만, 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았습니다.
따라서 매수인의 인수액은 0원이 아니라 산정 불가이며, 실질취득비용도 248,454,000원으로 고정되지 않습니다. 여기에 2층의 공부상 대중음식점·현황 주택 차이, 일괄매각과 제시외 건물까지 함께 확인해야 합니다. 후순위 등기는 소멸하지만 선순위 임차관계는 미해결. 임대차 원본과 점유관계가 확인되기 전에는 감정가 70%라는 할인율만으로 접근하기 어려운 물건입니다.
