전주지방법원 2025타경402. 부안군 진서면 진서리 1119 소재의 연립/다세대 + 토지 일괄매각 사건입니다. 감정평가상 건물은 주택으로 이용 중이며, 현재 최저매각가는 51,405,000원으로 감정가 104,909,100원의 49% 수준까지 내려왔습니다. 등기상 오래된 보안농업협동조합 근저당은 2003년에 이미 말소됐고, 현재 경매의 말소기준은 2025.12.24. 남부안농업협동조합의 강제경매개시결정입니다. 이후 신한카드 가압류는 매각으로 소멸합니다.
권리표만 보면 부담이 단순해 보이지만, 이 사건의 핵심은 등기부보다 현장 토지 이용관계입니다. 매각물건명세서에는 매수인이 인수하는 권리는 해당사항이 없다고 되어 있으나, 지상에 타인 소유의 제시외 건물(ㄹ,ㅁ)이 존재하고 이 건물들을 위한 법정지상권 성립 여지가 별도로 적시되어 있습니다. 금전 인수액 0원과 토지 사용제한 위험은 같은 개념이 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경402 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 부안군 진서면 진서리 1119 · 전북특별자치도 부안군 진서면 청자로 776 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 주택으로 이용 중 |
| 토지 | 349.0㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 평지 · 사다리형 · 소로한면 |
| 현재 소유관계 | 김동재 9분의 2 · 김동효 9분의 2 · 김선혜 9분의 2 · 은금 9분의 3 |
| 감정가 / 최저가 | 104,909,100원 / 51,405,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 남부안농업협동조합 / 22,020,794원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 금전 인수는 0원, 현장권리는 별도
1999.08.17. 설정된 보안농업협동조합 근저당은 2003.01.10. 말소됐습니다. 2025년 상속 및 공유관계 정정 후, 2025.11.07. 남부안농업협동조합의 9분의 6 지분 가처분이 들어왔으나 2026.01.06. 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2025.12.24. 강제경매개시결정이며, 그 이후 2026.02.06. 신한카드 가압류 11,681,364원은 매각으로 소멸합니다.
② 점유·임차 관계 — 신고 임차인은 없지만 임대관계는 확인 필요
임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가의 기타 참고사항에는 임대관계 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 대항력 임차인의 존재를 전제로 인수액을 계산할 사안은 아니지만, 실제 점유자가 누구인지와 사용관계는 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
③ 예상배당표 (현재 최저가 51,405,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,325,290원 |
| 1. 경매개시결정 · 남부안농업협동조합 | 22,020,794원 | 22,020,794원 |
| 2. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 11,681,364원 | 11,681,364원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 16,377,552원 |
현재 최저가를 매각가로 가정하면 신청채권자와 신한카드 채권은 전액 배당되고, 소유자에게 16,377,552원이 남는 구조입니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 매각가의 2.6% 수준 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 권리 위험은 사라지지 않는다
| 회차 | 최저가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 51,405,000원 | 0원 | 16,377,552원 |
| 3회 유찰 · 감정가 34% | 35,983,500원 | 0원 | 1,233,639원 |
| 4회 유찰 · 감정가 24% | 25,188,450원 | 9,367,100원 | 0원 |
현재 회차는 감정가의 49%까지 내려와 숫자상 할인폭이 큽니다. 그러나 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 “시세보다 싸다”라고 판단할 근거는 없습니다. 더 중요한 것은 유찰이 반복되어 가격이 내려가더라도 제시외 건물의 법정지상권 가능성, 토지 이용제한, 현장 점유관계는 그대로 남는다는 점입니다.
⑤ 토지·제시외 건물 — 이 사건의 실제 승부처
- 일괄매각. 토지와 건물을 일괄매각하며 제시외 건물 ㄱ~ㄷ은 매각에 포함됩니다.
- 제외 건물. 지상에 타인 소유 제시외 건물 ㄹ·ㅁ이 있으나 매각에서는 제외됩니다.
- 법정지상권 가능성. 매각물건명세서에 제외 제시외 건물 ㄹ·ㅁ을 위한 법정지상권 성립 여지가 명시되어 있습니다.
- 부안군 소유 건물 기록. 등기사항전부증명서상 부안군 소유 건물이 지상에 있는 것으로 등재되어 있으나 감정상 멸실된 것으로 판단됩니다.
- 접도구역. 목록 1 토지 북측면 일부가 접도구역에 저촉됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주변환경. 작도마을 내 및 남서측 인근에 위치하며 단독주택, 소규모 점포, 농경지가 혼재하는 해안 농촌지대·마을주변 농경지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 간선도로 연계성과 버스승강장 접근성 등을 감안하면 교통여건은 대체로 무난한 편입니다.
- 건물. 적벽돌조 슬래브지붕 단층 건물로, 외벽은 적벽돌·몰탈위 페인트, 내벽은 벽지·타일, 창호는 샷시 및 목재창호입니다.
- 설비. 기본적인 위생설비와 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지규제. 계획관리지역·자연취락지구에 포함되고, 가축사육제한구역·역사문화환경보존지역에도 포함됩니다.
- 공시지가. 57,700원/㎡입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 제시외 건물 현황측량. 포함되는 ㄱ~ㄷ과 제외되는 ㄹ·ㅁ의 위치·면적·경계부터 현장에서 구분하세요.
- ㄹ·ㅁ 소유자 확인. 타인 소유 건물의 소유자와 토지 소유관계의 변동 시점을 등기·건축물 자료와 대조해야 합니다.
- 법정지상권 성립요건 검토. 단순히 “성립여지 있음” 문구만 보고 성립·불성립을 단정하지 말고 토지·건물 소유관계 변천을 확인하세요.
- 점유자 확인. 임차인 신고는 없지만 임대관계는 미상입니다. 본채와 제시외 건물 각각의 실제 사용자·점유원을 확인하세요.
- 접도구역 영향. 목록 1 북측 일부 접도구역 저촉이 증·개축이나 토지 활용에 미치는 영향을 확인하세요.
- 가격 판단. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 49%라는 이유만으로 시세 대비 저가라고 판단하지 마세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본과 현장을 직접 대조하세요.
맺으며 — “가격 할인”보다 “토지 사용권”이 먼저다
이 물건은 감정가 104,909,100원에서 2회 유찰되어 현재 51,405,000원까지 내려왔고, 배당표상 금전 인수액도 0원입니다. 숫자만 보면 단순한 저가 매물처럼 보일 수 있습니다. 하지만 실제 위험은 타인 소유 제시외 건물 ㄹ·ㅁ과 법정지상권 성립 가능성입니다. 여기에 일부 접도구역 저촉, 농촌지역 토지의 활용성, 실제 점유관계 확인까지 필요합니다.
등기상 금전 인수는 가볍지만 현장 권리분석은 가볍지 않습니다. 현재 가격이 감정가의 49%라는 사실만으로 가격 메리트를 인정할 수 없고, 먼저 법정지상권과 제시외 건물 관계를 해소 가능한 구조인지 확인해야 합니다. 이 사건은 “싸서 사는 물건”이 아니라 “현장권리를 풀 수 있을 때 사는 물건”에 가깝습니다.
