전주지방법원 2025타경30077. 전북특별자치도 부안군 계화면 계화리 513에 소재한 주택과 토지의 경매 사건입니다. 감정평가서상 계화초등학교 북동측 인근의 주거지대에 위치하며, 실제 이용상태는 단층 주택과 창고·화장실입니다. 감정가 166,995,000원으로 시작했으나 3회 유찰을 거쳐 현재 최저매각가격은 57,280,000원입니다.

이 사건에서 가장 먼저 이해해야 할 것은 경매의 성격입니다. 등기부에는 임의경매개시결정으로 표시되어 있지만, 등기원인은 명확하게 공유물분할을 위한 경매개시결정으로 기재되어 있습니다. 공유자 이영욱이 신청한 공유물분할 경매로, 은행의 근저당권 실행으로 진행되는 일반적인 임의경매와는 구별됩니다.

현재 소유관계는 이승혜·이승호·이승희·이영욱이 각각 4분의 1 지분을 가진 형태입니다. 기존 공유자 이승훈의 지분은 별도 강제경매 매각을 거쳐 이영욱에게 이전되었고, 이후 공유물분할 경매가 개시되었습니다. 이 물건은 권리관계만 볼 것이 아니라 일괄매각 범위와 점유·현황 상태를 함께 확인해야 하는 사건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 핵심은 공유물분할과 말소 내역

현재 등기사항에서 확인되는 말소기준으로 처리된 권리는 2025.01.17 접수된 갑구 9번 공유물분할을 위한 경매개시결정입니다. 그 후 2025.09.15 이승호 지분에 대한 별도 강제경매개시결정이 기재되어 있으며, 현재 사건의 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다.

과거 이승훈 지분에 대한 강제경매개시결정은 이미 말소되었고, 이영욱 지분에 설정되었던 소유권이전청구권가등기도 2026.04.16 해제에 따라 말소되었습니다. 현재 등기상 근저당권이나 별도의 압류·가압류는 확인되지 않습니다.

임차인 조사상 신고된 임차인은 없습니다. 그러나 감정평가서에서는 임대관계를 미상으로 기재하고 있습니다. 그러므로 임차인이 없다는 사실과 점유자가 없다는 사실을 동일하게 취급할 수 없습니다. 현장 확인을 통해 실제 거주자·사용자, 점유 원인 및 임대차계약의 존재 여부를 조사해야 합니다.

특히 공유자가 직접 점유하고 있거나 별도 사용관계가 형성되어 있다면 낙찰 후 인도 협의가 필요할 수 있습니다. 명세서상 인수권리가 없다는 점은 긍정적이지만, 명도비용과 점유 관련 분쟁 가능성까지 없어지는 것은 아닙니다.

② 가격 분석 — 66% 할인보다 중요한 것은 실제 가치

감정가 대비 최저가격은 크게 내려왔습니다. 현재 3회 유찰 상태에서 최저가는 57,280,000원으로, 감정가 166,995,000원의 34.3% 수준입니다. 하지만 감정가와 현재 시장에서 거래될 수 있는 가격이 같다고 볼 근거는 없습니다.

가격이 크게 하락한 사실만으로는 매수가치가 높다고 평가하기 어렵습니다. 이 물건은 계화면 소재의 단층 주택과 부속건물·토지로, 실제 환금성은 건물 노후도와 수선 필요성, 토지 이용성, 도로 조건, 인근 실수요에 좌우될 수 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 57,280,000원 가정)

* 채권액 미상 항목은 배당계산에서 제외되어 0원으로 표시되었습니다. 실제 채권이나 지급액이 0원으로 확정되었다는 뜻은 아닙니다. 55,848,960원은 집행비용 추정치만 차감한 계산상 잔여액이며, 공유자들에게 실제 교부되는 확정 금액이 아닙니다. 공유물분할 경매의 매각대금 분배, 다른 경매절차 및 당해세 등은 실제 배당·교부 과정에서 확인해야 합니다.

④ 입지·건물·토지 검토 (감정요항표 기준)

• 위치 및 주위환경. 전북특별자치도 부안군 계화면 계화리 소재 계화초등학교 북동측 인근입니다. 주변은 단독주택, 주거용 나지, 소규모 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대입니다.
• 교통. 대상 부동산까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 있습니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
• 주택 구조. 주택은 함석조 단층으로 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지·타일 등으로 마감되어 있습니다. 섀시창, 기본 위생·급배수설비 및 바닥난방설비가 설치되어 있습니다.
• 부속건물. 창고 및 화장실 용도의 시멘트블럭조 단층 건물이 있으며, 외벽·내벽은 시멘트 몰탈 등으로 마감되어 있고 기본적인 위생·급배수설비가 있습니다.
• 지붕 현황 차이. 주택 부분의 공부상 지붕구조는 골함석지붕이나 실제 현황은 강판기와지붕입니다. 매각물건명세서에 그 차이가 기재되어 있으므로 현장 상태와 건축물대장을 대조해야 합니다.
• 토지. 지목은 대, 토지면적은 407.0㎡이고 평지·세로장방형 형태입니다. 도로접면은 세로각지(가)이며, 공시지가는 73,400원/㎡입니다.
• 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며 소로3류 (폭 8m 미만)에 접합니다. 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역 및 비행안전제3구역(전술)에 해당합니다.
• 공부·건축물 사항. 감정요항표에서는 공부와의 차이가 없다고 기재되어 있고, 위반건축물 표시는 확인되지 않습니다. 다만 지붕구조에 관한 현황 차이는 별도 명시되어 있습니다.
• 환금성. 주택과 창고·화장실이 함께 있는 토지 일괄매각 물건입니다. 실제 수요층, 건물의 유지관리 상태, 리모델링 비용, 인접 도로 조건 등을 확인해야 하며, 3회 유찰 이력은 매수 수요를 보수적으로 판단해야 할 요인입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 공유물분할 경매의 매각 범위. 현 사건이 공유자 지분 전체에 대해 어떤 범위로 진행되는지, 건물·토지·제시외 건물의 포함 내역이 매각목록과 일치하는지 확인해야 합니다. 매각물건명세서에는 일괄매각 및 제시외 건물 포함으로 기재되어 있습니다.
• 가격 적정성. 현재 최저가 57,280,000원을 감정가와만 비교하지 말고, 계화리 인근 유사한 주택·토지의 실거래가격 및 실제 매도 가능한 가격과 비교해야 합니다.
• 3회 유찰 원인. 단순한 가격 부담인지, 건물 상태·점유 문제·입지 수요· 토지 이용상 제약 등이 영향을 미쳤는지 현장 확인이 필요합니다.
• 임대관계·점유자 확인. 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자가 누구인지, 점유 권원과 인도 협의 가능성을 확인해야 합니다.
• 별도 강제경매와 등기 확인. 2025.09.15 기재된 이승호 지분에 대한 강제경매개시결정 및 이미 말소된 가등기의 상태를 최신 등기부와 매각기일 기준 서류에서 대조해야 합니다.
• 건물의 물리적 상태. 주택의 강판기와지붕 현황, 창고·화장실의 스레이트지붕, 누수·구조·설비 상태를 확인하고 수선 및 처리 비용을 검토해야 합니다.
• 토지 규제와 활용성. 제2종일반주거지역이라도 비행안전제3구역, 장애물제한표면구역 등 제한이 존재합니다. 실제 증·개축과 토지 이용 계획은 관계기관에 확인해야 합니다.
• 유찰 시나리오. 현재 최저가 57,280,000원과 추가 유찰 가정가격 40,096,000원·28,067,200원을 비교하되, 어느 회차에서든 실거래 시세 및 예상 수선·명도비용을 반영한 입찰 상한을 먼저 정해야 합니다.
• 실제 취득비용. 명세서상 인수권리가 없더라도 취득세, 등기비용, 수리비용, 점유 관련 비용과 그 밖의 부담 가능성을 낙찰가와 별도로 검토해야 합니다.
• 원본 서류 재확인. 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 최신 등기사항전부증명서와 매각목록을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “감정가 대비 저렴함”과 “시장가치 대비 저렴함”은 다르다

부안 계화리 513 주택·토지는 감정가 166,995,000원에서 최저가 57,280,000원까지 하락한 3회 유찰 물건입니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 할인율이 곧 투자수익이나 시세 대비 가격 메리트를 뜻하지는 않습니다.

권리 측면에서는 명세서상 명시된 인수권리와 법정지상권이 없고 등기상 근저당권도 확인되지 않아 상대적으로 단순한 측면이 있습니다. 다만 공유물분할 경매라는 절차적 특성, 별도 강제경매 등기, 미확인 임대관계와 실제 점유를 검증해야 합니다.

가격 측면에서는 비교 가능한 실거래가격을 확보하지 못해 현재 최저가가 적정한지 평가하기 어렵습니다. 단층 주택과 부속건물의 상태, 토지의 활용도 및 지역 내 실제 매수 수요를 확인하는 것이 우선입니다.

결론은 ‘권리상 명시 인수 부담은 낮지만, 가격과 환금성 판단은 보류’입니다. 3회 유찰이라는 사실보다 중요한 것은 57,280,000원에 취득한 뒤 실제로 어떻게 활용하고, 얼마에 다시 매각할 수 있는가입니다. 현장조사와 시세 검증으로 그 답을 확보한 뒤 입찰 여부를 결정하는 것이 합리적입니다.