전주지방법원 2025타경30077. 부안군 계화면 계화리 513의 토지와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가 이용상태는 주택과 창고·화장실이고, 토지는 407.0㎡ 대지입니다. 현재 등기 소유자는 이승혜·이승호·이승희·이영욱 각 지분 4분의 1로 정리되어 있습니다. 이번 경매는 2025.01.17 이영욱이 신청한 공유물분할을 위한 경매개시결정에서 출발합니다.
권리구조 자체는 비교적 단순합니다. 등기부상 근저당은 없고 압류도 없으며, 과거 강제경매와 이영욱 지분의 가등기는 이미 말소되었습니다. 이후 2025.09.15 이승호 지분에 들어온 재단법인자동차손해배상진흥원의 강제경매개시결정도 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경30077 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 부안군 계화면 계화리 513 · 계화1길 22 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 현황 주택, 창고 및 화장실 |
| 토지 | 대 407.0㎡ · 제2종일반주거지역 · 평지 · 세로장방 · 세로각지(가) |
| 소유자 | 이승혜 · 이승호 · 이승희 · 이영욱 (각 4분의 1) |
| 감정가 / 최저가 | 166,995,000원 / 81,828,000원 (2회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 현재 확인되는 인수는 0원
임차인 확인 내역은 없습니다. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으나, 매각물건명세서에는 매수인이 인수할 권리와 법정지상권 모두 해당사항 없음으로 정리되어 있습니다. 따라서 현재 자료 기준 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 49%까지 내려왔지만 시세 자료는 없다
감정가는 166,995,000원, 현재 최저가는 81,828,000원입니다. 2회 유찰되어 현재 회차는 감정가 49%로 표시되어 있습니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 57,279,600원, 4회 유찰 시 40,095,720원입니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 기준 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 81,828,000원 | 49% | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 57,279,600원 | 34% | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 40,095,720원 | 24% | 0원 |
다만 동일 유형의 최근 실거래 자료가 없어, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정하면 안 됩니다. 특히 이 물건은 계화면 주거지의 토지 407.0㎡와 현황 주택·창고를 함께 매각하는 형태라, 아파트처럼 표준화된 실거래 비교가 어렵습니다. 현재 49%라는 숫자는 감정가 대비 위치만 보여줄 뿐, 실제 시장가 대비 저평가 여부까지 증명하지는 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 81,828,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,872,904원 |
| 갑구 9번 경매개시결정 · 이영욱 | - | 0원 |
| 갑구 10번 경매개시결정 · 재단법인자동차손해배상진흥원 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 79,955,096원 |
채권액이 확인되지 않은 경매개시결정은 배당 계산에서 제외되어 있고, 현재 계산상 미배당액은 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 소유자 교부액은 당해세·임차인 최우선변제에 따라 실제로 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 계화초등학교 북동측 인근이며, 주위는 단독주택·주거나지·소규모 근린생활시설이 소재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 있으며, 제반 교통상황은 보통입니다.
- 현황. 주건물은 주택으로, 부속 건물은 창고 및 화장실로 이용 중입니다.
- 구조. 주택은 함석조 단층으로 공부상 골함석지붕이나 현황은 강판기와지붕이며, 부속 건물은 시멘트블럭조 스레이트지붕 단층입니다.
- 설비. 주택에는 기본 위생·급배수·바닥난방설비가 있고, 부속 건물에는 기본 위생·급배수설비가 있습니다.
- 토지. 407.0㎡ 대지, 제2종일반주거지역이며 소로3류에 접하고 있습니다. 공시지가는 73,400원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·장애물제한표면구역·비행안전제3구역(전술)에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으나, 지붕구조는 공부상 골함석지붕·현황 강판기와지붕으로 기재되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물, 제시외 건물이 함께 매각됩니다. 현장에서 제시외 건물의 위치·상태·사용관계를 확인해야 합니다.
- 지붕 현황 확인. 주건물은 공부상 골함석지붕이나 현황은 강판기와지붕으로 조사되어 있습니다.
- 점유 확인. 임대관계가 미상으로 조사되어 있으므로 실제 점유자와 사용관계는 입찰 전 현장 확인이 필요합니다.
- 공유물분할 경매 성격 확인. 담보권 실행 사건이 아니라 공유물분할을 위한 경매라는 점을 등기부와 매각서류 원문에서 다시 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 49%라는 할인율과 별개로, 계화면 내 토지·단독주택의 실제 거래 가능가격과 처분기간을 별도로 검토해야 합니다.
- 규제 확인. 가축사육제한구역·장애물제한표면구역·비행안전제3구역에 따른 이용 제한을 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 승부는 현장가치
이 사건의 강점은 명확합니다. 근저당과 압류가 없고, 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 없으며, 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 권리분석 자체는 복잡하지 않습니다.
반면 가격 판단은 단순하지 않습니다. 2회 유찰되어 최저가가 81,828,000원까지 내려왔지만, 비교 가능한 최근 실거래 자료가 없습니다. 토지 407.0㎡와 현황 주택·창고를 함께 매수하는 구조이고 계화면 주거지의 환금성까지 감안해야 하므로, “감정가의 49%”보다 실제 현장가치가 더 중요한 사건입니다. 결론은 권리는 양호, 가격은 현장 검증 후 판단입니다.
