광주지방법원 2024타경3269. 신안군 임자면 도찬리 일대의 토지와 단독주택·창고가 함께 매각되는 사건입니다. 감정평가 이용상태는 기호2(가)와 기호6(다)가 단독주택, 기호4(나)가 창고이며, 매각물건명세서에는 제시외 건물과 수목도 일괄매각 대상으로 기재돼 있습니다. 현재 최저매각가는 116,238,000원으로 감정가 405,406,660원의 약 28.67%까지 내려왔습니다.
등기권리는 비교적 읽기 쉽습니다. 2021년 12월 30일 설정된 농협은행주식회사의 채권최고액 681,600,000원 근저당이 말소기준권리이고, 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 이 물건은 등기만 보고 끝낼 수 없습니다. 현황조사·매각물건명세서에 임명일이 본건 일부와 제시외 부분의 점유자로 조사됐으나 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보아야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경3269 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 신안군 임자면 도찬리 532-10 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 단독주택 2개 기호 · 창고 1개 기호 |
| 소유자 | 임자만났네협동조합 |
| 감정가 / 최저가 | 405,406,660원 / 116,238,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 304,371,526원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 토지 | 1,380㎡ · 창고용지 · 답창고 · 평지 · 가로장방 · 세로각지(가) |
| 용도지역 | 농림지역 · 농업진흥구역 · 가축사육제한구역 |
① 권리 흐름 — 등기상 말소기준은 명확하다
초기 소유자 임명일 명의로 설정됐던 임자농업협동조합 130,000,000원 근저당과 해제새마을금고 288,000,000원 근저당은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2021.12.30. 농협은행주식회사 근저당 681,600,000원입니다. 2024.07.31. 경매개시결정은 이보다 후순위로 매각 시 소멸합니다.
농협은행 근저당 중 287,979,149원은 2024.06.21. 확정채권 일부 대위변제로 신용보증기금에 일부 이전된 등기가 있습니다. 이는 동일 근저당권의 일부 이전으로, 별도의 새로운 선순위 권리가 생긴 것으로 중복 합산해서 볼 사안은 아닙니다.
② 점유·임차관계 — 가장 큰 확인 포인트
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 임명일 | 본건(나,다) 및 제시외(ㄴ) | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격 — 6회 유찰을 ‘시세 할인’으로 착각하면 안 된다
현재 최저매각가 116,238,000원은 감정가 405,406,660원의 28.67%입니다. 7회 유찰 시 92,990,400원, 8회 유찰 시 74,392,320원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없으므로, 감정가 대비 할인율 자체를 시세 대비 할인율로 바꿔 읽을 수 없습니다.
또한 물건 구성은 단독주택·창고·토지이고, 토지는 농림지역·농업진흥구역에 포함됩니다. 아파트처럼 동일 단지·동일 평형 거래를 손쉽게 비교하기 어려운 유형인 만큼 가격 판단은 현장 상태, 토지 활용성, 건물 상태와 점유관계를 함께 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 116,238,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,427,332원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 681,600,000원 | 113,810,668원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 근저당권에 113,810,668원이 배당되고 567,789,332원이 미배당으로 남습니다. 계산상 매수인 인수액은 0원이지만, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고 점유자 임명일의 임대차 조건도 미상입니다.
⑤ 부동산 구성·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 기호2(가), 기호6(다)는 단독주택, 기호4(나)는 창고로 이용 중입니다.
- 주위환경. 일부는 단독주택 중심 주택지대, 일부는 농가주택·농경지·임야가 혼재하는 농촌지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근 간선도로 등을 통한 일반적인 교통사정은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 토지. 1,380㎡, 창고용지, 답창고 이용, 평지·가로장방 형태이며 도로접면은 세로각지(가)입니다.
- 규제. 농림지역·농업진흥구역·가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 매각범위. 제시외 건물 및 수목은 일괄매각에 포함되며, 이동 가능한 컨테이너와 타인 소유 태양열온수설비는 매각에서 제외됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 임대차 원본 확인. 임명일의 전입일·보증금·확정일자를 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 재확인해야 합니다.
- 대항력 미상 상태 유지. 전입일과 보증금이 확인되기 전까지는 ‘대항력 없음’이나 ‘인수 0원 확정’으로 판단하지 않는 것이 안전합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물·수목은 포함되지만 이동 가능한 컨테이너와 타인 소유 태양열온수설비는 제외됩니다.
- 토지 규제 확인. 농림지역·농업진흥구역에 포함된 토지이므로 활용계획이 있다면 관련 제한을 직접 확인해야 합니다.
- 6회 유찰 원인 확인. 현장 상태, 점유관계, 건물 노후도, 농촌지역 환금성 등을 실제 현장에서 확인하는 것이 중요합니다.
- 배당표 한계 확인. 현재 배당 추정은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “29%까지 내려왔다”보다 먼저 볼 것
이 사건의 가장 눈에 띄는 숫자는 감정가 405,406,660원 대비 최저가 116,238,000원, 즉 28.67%입니다. 하지만 가격 자료가 없는 상태에서는 이것이 곧 ‘시세의 29%’라는 뜻이 아닙니다. 더구나 이미 6회 유찰된 단독주택·창고·토지 복합 물건이고, 임명일의 전입일과 보증금이 확인되지 않아 임차관계가 대항력 가능·미상으로 남습니다.
등기상 말소기준은 명확하고 현재 배당 계산상 매수인 인수는 0원이지만, 그것만으로 권리분석을 끝내면 안 됩니다. 이 물건의 승부처는 감정가 대비 할인율이 아니라 점유관계의 실체와 토지·건물의 실제 활용성입니다. 따라서 현재 평가는 ‘큰 폭 유찰로 가격은 낮아졌으나, 확인되지 않은 임차관계와 낮은 환금성 때문에 보수적으로 접근할 사건’입니다.
