부산지방법원 2025타경22254. 부산 금정구 금사동 금사맨션 3층 302호에 관한 강제경매입니다. 가장 먼저 확인해야 할 사실은 매각 범위입니다. 현재 등기상 소유자는 강승훈·강일광·강일석·강일희가 각각 4분의 1 지분을 보유하고 있고, 경매개시결정은 이 가운데 강일석의 지분에 대해서만 내려졌습니다. 감정평가도 1개호 가격에 공유지분 1/4을 곱해 평가했습니다.

따라서 감정가 18,100,000원과 현재 최저매각가 6,208,000원은 302호 전체를 사는 금액으로 보면 안 됩니다. 낙찰자는 기존 다른 공유자 3명의 지분이 그대로 남아 있는 상태에서 강일석의 1/4 지분만 취득하게 됩니다. 권리 소멸 여부보다 공동소유 구조와 향후 환금성이 더 중요한 사건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 이후는 소멸, 그러나 지분은 남는다

말소기준은 2004.09.03 금사동새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 13,000,000원이며, 이 근저당권은 매각으로 소멸합니다. 2025.07.03 등기된 주식회사대한채권관리대부의 강제경매개시결정도 말소기준권리 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 예상배당상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.

임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 이 사건의 핵심 위험은 임차보증금 인수보다는 지분매각 자체의 공동소유·환금성 문제입니다.

② 가격 — 감정가 34%까지 내려왔지만 ‘싸다’고 단정할 수 없다

현재 최저매각가는 6,208,000원으로, 3회 유찰된 감정가 34% 구간입니다. 다음 회차 시나리오는 4회 유찰 시 4,345,600원, 5회 유찰 시 3,041,920원입니다.

그러나 이 금액은 금사맨션 302호 전체가격이 아니라 1/4 지분의 최저가입니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 일반적인 주택의 시세 메리트를 판단할 수 없습니다. 금사맨션은 18세대이며, 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 3.0회입니다. 현재 사건 역시 이미 3회 유찰돼 있습니다.

③ 공유자 우선매수 — 외부 입찰자가 반드시 볼 조항

매각물건명세서에는 지분매각으로 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음이라고 기재되어 있습니다. 또한 공유자가 우선매수 신고 후 매각기일까지 매수보증금을 미납해 실효되는 경우에는 그 공유자는 이후 매각기일부터 우선매수권을 행사할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 6,208,000원 가정)

채권 총액 31,987,904원 중 예상배당은 5,696,256원이고, 미배당액은 26,291,648원입니다. 신청채권자 주식회사대한채권관리대부의 예상배당은 0원입니다. 예상 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.

⑤ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 부산광역시 금정구 금사동 소재 금사회동동 행정복지센터 동측 인근이며, 주위는 단독주택·공동주택·공장·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 및 마을버스 정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층건 내 3층 302호이며 사용승인일은 1983.06.08입니다. 위생·급배수·도시가스 개별난방설비가 되어 있습니다.
• 도로. 북서측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로에 접합니다.
• 토지. 준공업지역이며 토지면적은 729.9㎡, 공시지가는 1,808,000원/㎡입니다.
• 제시외. 남서측 베란다부분에 제시외건물이 있으며 실측해 평가됐고, 매각물건명세서에도 제시외 건물 포함으로 기재되어 있습니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 매각범위 확인. 감정가와 최저가는 302호 전체가 아니라 강일석 지분 4분의 1을 대상으로 한 금액입니다.
• 공유자 확인. 낙찰 후에도 강승훈·강일광·강일희의 각 4분의 1 지분은 그대로 남습니다.
• 우선매수 확인. 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있다는 매각물건명세서 조건을 확인해야 합니다.
• 가격 착시 경계. 3회 유찰 후 6,208,000원까지 내려왔지만 이는 전체 소유권 취득가격이 아닙니다.
• 배당구조 확인. 현재 매각가 가정에서는 신청채권자 주식회사대한채권관리대부의 예상배당이 0원이고 채권 미배당액이 26,291,648원입니다.
• 현황 확인. 임차인 신고 내역은 없으나 임대관계는 미상입니다. 입찰 전 실제 점유관계를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
• 제시외 확인. 남서측 베란다부분의 제시외건물이 매각에 포함되어 있으므로 현황과 감정평가 내용을 대조해야 합니다.

맺으며 — “낮은 최저가보다 지분 구조가 먼저다”

이 사건은 말소기준권리 이후 권리가 소멸하고 예상 인수액도 0원이라는 점만 보면 권리구조가 복잡하지 않습니다. 그러나 경매의 실질은 전혀 다릅니다. 매각되는 것은 금사맨션 302호 전체가 아니라 강일석의 4분의 1 지분이고, 다른 공유자 3명의 지분은 그대로 남습니다.

감정가 18,100,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 6,208,000원까지 내려왔지만, 이것만으로 가격 메리트를 단정하기 어렵습니다. 공유자의 우선매수신고 조항, 금사맨션의 평균 유찰 3.0회, 지분만의 환금성까지 함께 봐야 합니다. 결론은 말소·인수는 비교적 단순하지만, 지분매각 리스크는 크다. 이 물건의 승부처는 할인율이 아니라 1/4 지분을 취득한 뒤 어떻게 활용하고 처분할 것인지입니다.