부산지방법원 2025타경22268. 부산진구 개금동 신개금엘지아파트 제207동 제2층 제201호입니다. 감정평가상 현재 아파트로 이용 중이며, 제공된 권리분석에서 말소기준권리로 지정된 것은 2022.04.29 박균현 근저당권 39,000,000원입니다. 그 이후의 우리금융캐피탈 주식회사 가압류와 한국자산관리공사의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조로 정리돼 있습니다.
가격은 권리만큼 눈에 띕니다. 이 물건은 아직 유찰되지 않은 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 219,000,000원입니다. 동일 평형 최근 실거래 12건의 평균은 242,750,000원, 최신 거래는 2026.09 245,000,000원이며, 제공된 최근 시세 대비 비율은 90.2%입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22268 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 개금동 455 신개금엘지아파트 207동 2층 201호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 제207동 제2층 제201호 · 아파트로 이용중 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 · 지하1층, 지상27층 |
| 소유자 | 최명식 · 2014.05.08 소유권이전 · 거래가액 183,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 219,000,000원 / 219,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 276,685,930원 |
| 매각기일 | 2026.10.02 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
등재된 임차인은 없습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 감정평가서에는 현장조사 당시 소유자 또는 이해관계인의 폐문부재로 내부 확인이 곤란했고, 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 권리표상 임차인 인수는 없더라도 실제 점유자와 임대차 존재 여부는 입찰 전 다시 확인하는 편이 안전합니다.
② 시세 비교 — 신건인데 최근 거래 평균 아래
엘지신개금(2-1) 동일 평형 표본은 전용 59.99㎡·60.0㎡이고, 최근 12개월 거래 12건의 평균은 242,750,000원입니다. 최저가는 이 평균의 90.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 59.99㎡ | 6 | 245,000,000원 |
| 2026.09 | 59.99㎡ | 20 | 250,000,000원 |
| 2026.08 | 60.0㎡ | 16 | 233,000,000원 |
| 2026.08 | 59.99㎡ | 7 | 260,000,000원 |
| 2026.08 | 60.0㎡ | 15 | 260,000,000원 |
| 2026.07 | 60.0㎡ | 3 | 220,000,000원 |
| 2026.07 | 60.0㎡ | 21 | 235,000,000원 |
| 2026.07 | 59.99㎡ | 6 | 228,000,000원 |
| 2026.06 | 59.99㎡ | 6 | 220,000,000원 |
| 2026.06 | 60.0㎡ | 6 | 255,000,000원 |
| 2026.04 | 59.99㎡ | 21 | 249,000,000원 |
| 2026.03 | 59.99㎡ | 21 | 258,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 242,750,000원 |
최근 거래 범위는 220,000,000원~260,000,000원이고, 최신 거래는 2026.09 245,000,000원입니다. 신건 최저가 219,000,000원은 최근 12개월 평균보다 낮고, 표본 최저 거래가보다도 낮습니다. 따라서 제공된 최근 시세 지표만 놓고 보면 신건 단계부터 가격상 비교우위가 있는 구간입니다.
③ 예상배당표 (매각가 219,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,866,000원 |
| 2. 을구 19번 근저당권 · 박균현 | 39,000,000원 | 39,000,000원 |
| 3. 갑구 12번 가압류 · 우리금융캐피탈 주식회사 | 23,950,012원 | 23,950,012원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 152,183,988원 |
제공 배당 시뮬레이션에서는 채권총액 62,950,012원이 전액 배당되고, 소유자 잔여 152,183,988원이 발생하며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 개림중학교 남측 인근에 위치하며, 주위는 대단위 아파트단지·단지내상가·단독주택·학교 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도2호선 개금역이 소재합니다.
- 단지. 엘지신개금(2-1) 1,691세대, 준공일 1998.11.02입니다.
- 도로·주차. 단지 내 가로망이 정비돼 있고 주차장시설은 무난한 것으로 평가돼 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·제3종일반주거지역이며 철도·절대보호구역·상대보호구역 저촉 내용이 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 공시지가. 1,863,000원/㎡입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 기준. 최저가 219,000,000원은 최근 12개월 평균 242,750,000원의 90.2%입니다. 최신 거래 245,000,000원과 함께 응찰가 판단 기준으로 비교하세요.
- 저층 보정. 본건은 제2층이므로 동일 평형 고층 거래와 단순 평균만 비교하지 말고 층 차이를 반영해 확인하세요.
- 점유 확인. 등재 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계가 미상이고 현장조사 당시 폐문부재였습니다.
- 내부 상태. 내부 확인이 곤란해 인근 유사물건·관련 공부·외부관찰을 토대로 평가됐으므로 응찰 전 재확인이 필요합니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준권리와 이후 가압류·경매개시결정의 소멸 여부를 등기사항전부증명서와 매각물건명세서 원본으로 다시 대조하세요.
맺으며 — 권리와 가격은 양쪽 모두 긍정, 확인할 것은 현황
제공 자료 기준으로 이 물건은 매수인 인수 0원이고, 말소기준권리 이후 권리도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 가격 역시 신건 최저가 219,000,000원이 최근 12개월 동일 평형 평균 242,750,000원의 90.2%로 최근 시세 아래입니다. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수도 0.7회여서 반드시 여러 차례 유찰을 전제로 접근해야 하는 데이터는 아닙니다. 다만 본건은 제2층이고 감정 당시 내부 미확인·임대관계 미상이라는 현황 변수가 남아 있으므로, 최종 판단의 핵심은 점유·내부 상태를 확인한 뒤 현재 가격 우위를 그대로 인정할 수 있는지입니다.
