부산지방법원 2025타경22279. 범천동 대동레미안센트럴시티5 15층 1504호입니다. 경매상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 업무시설인 오피스텔입니다. 임차권등기에는 전유부분 전부를 주거로 사용한 것으로 기재되어 있어, 용도와 실제 이용 형태를 함께 살펴야 하는 물건입니다.
권리관계의 기준점은 2019.11.29. 설정된 우리은행 근저당권입니다. 임차권자 박세정의 전입·점유 개시는 2020.02.13.로 말소기준보다 늦습니다. 따라서 보증금 60,000,000원이 배당으로 모두 회수되지 않더라도 매수인이 인수할 금액은 0원입니다. 현재 최저가 기준 실질취득액도 최저가와 같은 62,230,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22279 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 범천동 849-2 대동레미안센트럴시티5 제15층 제1504호 도로명: 부산광역시 부산진구 범일로192번길 10 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 감정상 업무시설(오피스텔) 이용 · 전용 27.4552㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 2층, 지상 20층 중 15층 · 2019.11.05. 사용승인 |
| 소유자 | 황의순 지분 100분의 95 · 김미향 지분 100분의 5 |
| 감정가 / 최저가 | 127,000,000원 / 62,230,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 60,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.24 |
① 권리 흐름 — 임차보증금 승계는 없다
2019.11.13. 동래농업협동조합 근저당권은 2019.11.29. 해지로 말소됐고, 같은 날 설정된 우리은행 근저당권 69,600,000원이 말소기준입니다. 이후의 임차권등기, 경매개시결정과 남아 있는 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 배당 부족과 매수인 인수는 별개
| 임차인 | 점유·용도 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박세정 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2020.02.13. / 2020.01.29. | 60,000,000원 | 2024.10.23. | 없음 | 후순위 | 0원 |
임대차계약일과 확정일자는 2020.01.29., 전입·점유일은 2020.02.13.입니다. 모두 우리은행 근저당권 설정일 2019.11.29.보다 늦습니다. 현재 최저가를 가정한 배당에서는 선순위 집행비용과 우리은행 배당만으로 매각대금이 소진됩니다. 임차보증금 또는 신청채권자의 청구가 배당되지 않더라도, 대항력이 없으므로 그 미회수액을 매수인이 떠안지는 않습니다.
③ 시세 비교 — 수치는 낮지만 동일 면적 거래가 아니다
대동레미안센트럴시티5의 확인된 실거래는 3건이며 전체 평균은 260,000,000원입니다. 다만 거래 면적은 44.17㎡와 53.06㎡이고 본건의 비교 대상 면적은 27.4552㎡로 일치하지 않습니다. 따라서 최저가가 전체 평균의 23.9%, 최근 12개월 평균의 25.4%라는 비율만으로 시세보다 싸다고 단정할 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 44.17㎡ | 9 | 245,000,000원 |
| 2023.03 | 53.06㎡ | 8 | 265,000,000원 |
| 2022.05 | 44.17㎡ | 8 | 270,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 44.17㎡ | 1건 | 245,000,000원 |
가격 흐름도 우호적이지만은 않습니다. 최근 12개월 평균 245,000,000원은 과거 거래 평균보다 8.4% 낮은 하락 추세입니다. 최신 거래도 2025.05.의 245,000,000원입니다. 현재 최저가 62,230,000원은 표면적으로 크게 낮지만, 면적·용도·사용 상태가 다른 비교표본이므로 가격 가점은 동일 면적 거래나 임대수익 자료를 확인한 뒤 부여하는 것이 안전합니다.
④ 예상배당표 (매각가 62,230,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,520,140원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 69,600,000원 | 60,709,860원 |
| 2. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 60,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 129,600,000원 중 예상 배당액은 60,709,860원이며 미배당액은 68,890,140원입니다. 당해세·임차인 최우선변제에 따라 실제 배당은 달라질 수 있으나, 현재 분석상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 회차별 미배당 — 가격이 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(49%) | 62,230,000원 | 60,709,860원 | 68,890,140원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 43,561,000원 | 42,376,902원 | 87,223,098원 | 0원 |
| 4회 유찰 시(24%) | 30,492,699원 | 29,543,830원 | 100,056,170원 | 0원 |
유찰이 이어질수록 채권자의 미배당액은 증가하지만, 박세정 임차권은 대항력이 없으므로 회차가 바뀌어도 매수인 인수액은 0원입니다. 이 사건은 보증금이 낙찰가에 더해지는 대항력 인수형이 아니라, 선순위 배당 뒤 부족액이 채권자 측에 남는 소멸형입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 성서초등학교 북서측 인근으로 공동주택·오피스텔·숙박시설·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 시내버스 정류장과 부산도시철도 1호선 범내골역이 있어 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 지하 2층, 지상 20층 철근콘크리트구조 건물의 15층이며 승강기·소화전·화재경보기·도시가스 개별난방·주차타워 설비가 있습니다.
- 토지·도로. 일반상업지역·방화지구이며 북동측 약 18m, 남동측 약 8m 포장도로에 접합니다. 공시지가는 5,396,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 감정 당시 폐문부재였고 임대관계는 미상이었습니다. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 2019.11.05. 사용승인된 187세대 건물이지만, 근린시설과 오피스텔 이용이 교차하는 소형 물건이므로 주거용 아파트와 같은 환금성을 전제해서는 안 됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 용도 원본 대조. 경매 용도인 근린시설, 감정 이용상태인 업무시설(오피스텔), 임차권상 주거 사용이 서로 어떻게 연결되는지 건축물대장과 현황으로 확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2017.09.01. 민간임대주택 등록을 원인으로 2022.05.18. 등기가 접수돼 있습니다. 매각 후 존속 범위와 행정상 의무를 매각물건명세서 및 관계 서류에서 확인해야 합니다.
- 임차권자 점유 확인. 감정 당시 폐문부재였습니다. 현재 점유자와 인도 상태, 임차권자의 퇴거 여부를 현장에서 확인하세요.
- 동일 면적 시세 확인. 확인된 실거래는 44.17㎡·53.06㎡로 본건 27.4552㎡와 다릅니다. 동일 면적 매매·임대 사례 없이 25.4%라는 비율만으로 응찰가를 정하지 마세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 평균이 과거 평균보다 8.4% 낮습니다. 전체 평균 260,000,000원보다 최신 거래 245,000,000원을 우선 참고해야 합니다.
- 금융·세금 확인. 근린시설 또는 업무시설로 취급될 때의 대출 가능 범위와 세금, 임대사업 활용 가능성을 입찰 전에 확인하세요.
- 비용 확인. 미납 관리비, 당해세, 명도비용과 주차타워 이용 조건을 별도로 확인하세요.
맺으며 — 권리는 합격, 가격은 동일 면적 검증 후
이 물건의 권리분석 결론은 단순합니다. 임차권자 박세정의 전입은 말소기준보다 늦고, 임차권등기도 후순위이므로 보증금 60,000,000원의 미회수액을 낙찰자가 인수하지 않습니다. 현재 최저가 기준 실질취득액은 62,230,000원이며 매수인 인수는 0원입니다.
다만 가격 판단은 별개입니다. 최저가는 감정가의 49%이고 최근 12개월 평균의 25.4%에 불과하지만, 실거래 면적이 본건보다 크고 최근 가격 흐름도 8.4% 하락했습니다. 여기에 근린시설·오피스텔·주거 사용 표현의 차이와 민간임대주택등기까지 확인해야 합니다. 결론은 권리는 소멸형으로 양호하지만, 낮은 최저가만으로 가격 메리트를 확정하지 말 것입니다. 동일 면적 시세와 적법한 이용 가능성을 검증한 뒤에야 입찰가를 정할 수 있습니다.