전주지방법원 2025타경30205. 남원시 인월면 천왕봉로 52에 있는 토지와 건물의 일괄매각 사건입니다. 감정 이용상태는 지하1층 유흥주점·창고·기계실, 지상1층 주차장·안내실, 지상2층부터 5층까지 숙박시설입니다. 현재 최저가는 902,819,000원으로 감정가 1,842,486,440원의 49% 수준까지 낮아졌습니다. 그러나 이 사건은 최저가만 보면 실제 부담을 놓치기 쉽습니다. 매수인이 떠안을 가능성이 반영된 김영애의 보증금 50,000,000원을 더하면 실질취득은 952,819,000원으로 올라갑니다.
권리 흐름의 기준점은 2019.05.17 설정된 지리산새마을금고 근저당권 1,320,000,000원입니다. 이후 남원시 압류, 국세 압류, 소상공인시장진흥공단 가압류와 여러 근저당권은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 말소기준권리보다 앞서 2018.12.24 전입한 임차인 김영애는 별개입니다. 배당계산상 우선변제권 없이 보증금 50,000,000원 전액이 매수인 인수로 반영돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경30205 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 남원시 인월면 인월리 212-2 · 천왕봉로 52 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 지하1층 유흥주점·창고·기계실 · 지상1층 주차장·안내실 · 지상2~5층 숙박시설 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 6층건물 |
| 토지 | 대 · 1,159.0㎡ · 일반상업지역 · 평지 · 사다리형 · 중로각지 |
| 소유자 | 장옥자 |
| 감정가 / 최저가 | 1,842,486,440원 / 902,819,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구금액 | 1,081,734,200원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 말소기준권리 | 2019.05.17 을구 4번 지리산새마을금고 근저당권 · 채권최고액 1,320,000,000원 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 대부분 소멸, 임차인 인수는 별도
말소기준 이후의 남원시 압류, 국세 압류, 소상공인시장진흥공단 가압류와 최성희·정영기·안종모·이광덕·장홍규·이강현 등의 근저당권은 매각으로 소멸합니다. 지리산새마을금고가 2025.07.07 임의경매를 신청했고, 최성희도 2025.07.16 별도의 임의경매개시결정을 받았습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 3명, 1명은 대항력 있음
| 임차인 / 점유 | 전입 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 유광수 지상5층중 VIP1룸 전부 | 2020.12.24 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 유한회사 해비치쉼터 대표자 장옥자 5층 VIP1,2룸, 지하 유흥주점을 제외한 전부 점유 | 2025.06.24 | 50,000,000원 | 2,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 김영애 지하 위락시설(유흥주점) | 2018.12.24 | 50,000,000원 | 500,000원 | 대항력 있음 | 우선변제권 없음 | 50,000,000원 인수 |
유광수와 유한회사 해비치쉼터 대표자 장옥자의 전입은 2019.05.17 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 김영애는 2018.12.24 전입으로 기준권리보다 앞섭니다. 현재 배당계산에서는 김영애의 보증금 50,000,000원이 배당되지 않고 전액 매수인 인수로 처리됩니다. 따라서 현재 회차 기준 매수인의 실질취득은 902,819,000원 + 50,000,000원 = 952,819,000원입니다.
③ 유치권 신고 — 167,000,000원, 성립 여부 불분명
현재 회차의 952,819,000원은 확인된 임차보증금 인수까지 포함한 금액일 뿐, 유치권 167,000,000원의 성립을 전제로 한 금액은 아닙니다. 유치권이 실제로 성립하는지는 별도 확인이 필요하므로 최저가가 감정가의 49%라는 사실만으로 안전마진을 판단하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 902,819,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,428,190원 |
| 인수 · 임차인 김영애 보증금 | 50,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 지리산새마을금고 | 1,320,000,000원 | 891,390,810원 |
| 3. 근저당 · 최성희 | 19,600,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 정영기 | 105,500,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 안종모 | 130,000,000원 | 0원 |
| 6. 근저당 · 이광덕 | 100,000,000원 | 0원 |
| 7. 근저당 · 장홍규 | 150,000,000원 | 0원 |
| 8. 근저당 · 이강현 | 100,000,000원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 9,519,983원 | 0원 |
| 10. 근저당 · 정영기 | 60,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 배당대상 채권 합계는 1,994,619,983원, 채권자 예상배당은 891,390,810원, 미배당은 1,103,229,173원입니다. 김영애 보증금 50,000,000원은 매각대금에서 배당되는 금액이 아니라 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수 5천만원은 그대로
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 902,819,000원 | 50,000,000원 | 952,819,000원 | 1,103,229,173원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 631,973,300원 | 50,000,000원 | 681,973,300원 | 1,371,366,416원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 442,381,310원 | 50,000,000원 | 492,381,310원 | 1,559,062,486원 |
이 사건은 보증금 50,000,000원이 낙찰가보다 큰 유형은 아니므로 낙찰가가 내려갈수록 실질취득도 함께 낮아집니다. 다만 어느 회차에서도 최저가에 50,000,000원을 추가한 금액이 실제 취득비용의 기준이 됩니다. 별도의 실거래 비교자료가 없으므로 현재 가격이 시장가보다 싸다고 단정할 근거는 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 남원시 인월면 인월리 버스터미널 남동측 인근이며 주유소·일반음식점·숙박시설 등이 혼재하는 노선상가지대입니다. 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량진입이 가능하고 인근에 간선도로가 소재해 교통상황은 보통입니다.
- 이용. 지하1층은 유흥주점·창고·기계실, 지상1층은 주차장·안내실, 지상2~5층은 숙박시설입니다.
- 토지. 면적 1,159.0㎡, 지목 대, 일반상업지역, 평지·사다리형·중로각지입니다. 공시지가는 247,100원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역이며 대로3류와 소로3류에 접하고, 가축사육제한구역 및 영산강·섬진강 건축 등 허가제한지역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 아파트가 아니라 숙박시설·유흥주점이 포함된 비주거 복합물건이므로 매수층과 운영·명도 검토 범위가 넓습니다. 이미 2회 유찰된 점도 함께 봐야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준으로 계산. 현재 회차 최저가 902,819,000원에 김영애 보증금 인수 50,000,000원을 더해 최소 952,819,000원을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
- 김영애 임대차 원본 확인. 2018.12.24 전입, 보증금 50,000,000원, 월차임 500,000원이며 배당계산상 보증금 전액 인수입니다. 임대차계약·점유범위·현재 점유를 직접 대조해야 합니다.
- 유광수 보증금 확인. 유광수는 대항력은 없지만 보증금이 확인되지 않은 상태이므로 매각물건명세서와 현장 점유관계를 재확인할 필요가 있습니다.
- 유치권 현장검증. 주식회사 개원개발의 167,000,000원 공사대금 유치권 신고는 성립 여부가 불분명합니다. 공사계약·공사대금 채권·점유관계를 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물이 일괄매각되는 사건이므로 목록별 경계와 실제 이용상태를 대조해야 합니다.
- 비주거 운영성 확인. 숙박시설과 지하 유흥주점으로 이용 중인 만큼 설비 상태, 영업·점유 현황과 명도 범위를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·유치권신고서 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 인수·유치권이 먼저다
이 물건의 숫자만 보면 감정가 1,842,486,440원에서 최저가 902,819,000원까지 내려와 큰 할인처럼 보입니다. 하지만 현재 회차의 실제 출발점은 952,819,000원입니다. 말소기준보다 앞선 임차인 김영애의 보증금 50,000,000원이 전액 인수로 계산되기 때문입니다. 여기에 주식회사 개원개발이 신고한 167,000,000원 유치권의 성립 여부도 불분명합니다.
등기부상 후순위 권리가 소멸한다는 점만 보면 정리는 가능하지만, 이 사건의 핵심은 단순 등기 말소가 아닙니다. 대항력 임차인의 보증금 인수, 유치권 신고, 숙박시설·유흥주점이 결합된 비주거 물건의 점유와 명도가 실제 리스크입니다. 실거래 비교자료도 없어 952,819,000원이 시장가보다 싸다고 단정할 수도 없습니다. 낮아진 최저가보다 실제 인수와 현장권리를 먼저 보는 사건입니다.
