전주지방법원 2025타경30205. 남원시 인월면 천왕봉로 52에 있는 지하 1층·지상 5층 규모의 숙박시설 및 위락시설과 토지입니다. 지하층은 유흥주점·창고·기계실, 지상 1층은 주차장·안내실, 지상 2층부터 5층은 숙박시설로 이용되고 있습니다. 토지는 1,159㎡이며 일반상업지역에 속합니다.
등기부의 말소기준은 2019년 5월 17일 지리산새마을금고 근저당권 1,320,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 근저당권과 압류·가압류, 두 건의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기부 밖 점유관계입니다. 지하 유흥주점 점유자 김영애의 전입일은 2018년 12월 24일로 말소기준보다 빠르고, 보증금은 50,000,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경30205 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 남원시 인월면 인월리 212-2 · 전북특별자치도 남원시 인월면 천왕봉로 52 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 지하 유흥주점·창고·기계실 · 지상 주차장·안내실·숙박시설 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 · 지하 1층 및 지상 5층 이용 |
| 토지 | 1,159㎡ · 대 · 일반상업지역 · 평지 · 사다리형 · 중로각지 |
| 소유자 | 장옥자 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,842,486,440원 / 1,289,741,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70.0%) |
| 신청채권자 / 청구 | 지리산새마을금고 / 1,081,734,200원 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
| 매각조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 선순위 점유는 별도
2019년 5월 17일 지리산새마을금고 근저당권이 말소기준입니다. 이후 설정된 최성희·정영기·안종모·이광덕·장홍규·이강현의 근저당권과 남원시·국의 압류, 소상공인시장진흥공단의 가압류 및 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 회차 예상배당에서는 지리산새마을금고가 1,274,443,590원을 배당받고 나머지 후순위 채권은 배당받지 못하는 구조입니다.
② 임차인·점유관계 — 실제 점유자 3명
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 유광수 | 지상 5층 중 VIP1룸 전부 | 2020.12.24 | 미상 / 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 유한회사 해비치쉼터 대표자 장옥자 | 5층 VIP1·2룸과 지하 유흥주점을 제외한 전부 | 2025.06.24 | 50,000,000원 / 2,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 김영애 | 지하 위락시설(유흥주점) | 2018.12.24 | 50,000,000원 / 500,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 없음 | 50,000,000원 가능 |
유광수와 유한회사 해비치쉼터의 전입일은 말소기준권리 이후이므로 대항력이 없습니다. 반면 김영애는 말소기준일보다 약 5개월 앞서 전입했습니다. 현재 최저가 1,289,741,000원에 김영애 보증금 50,000,000원을 더하면 매수인의 보수적 실질취득액은 1,339,741,000원입니다.
③ 유치권 신고 — 1.67억원의 별도 분쟁 변수
유치권 신고액을 곧바로 매수인 인수액으로 확정할 수는 없습니다. 그러나 점유, 공사계약, 공사대금 발생 및 변제기, 해당 부동산과 채권의 견련성 등이 인정되면 명도와 사용·수익에 직접적인 장애가 될 수 있습니다. 따라서 167,000,000원을 단순히 “소멸하는 후순위 채권”으로 취급해서는 안 됩니다.
- 점유 확인. 유치권 신고인이 현재 어느 구역을 직접 점유하고 있는지 확인해야 합니다.
- 공사 자료 확인. 공사계약서·세금계산서·입금내역·공사완료 시점과 채권 변제기를 대조해야 합니다.
- 점유자 관계 확인. 기존 점유자 3명과 유치권 신고인의 점유가 중복되거나 충돌하는지 확인해야 합니다.
- 현장 운영 상태 확인. 숙박시설과 지하 유흥주점의 실제 영업·폐업·시설관리 상태를 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,289,741,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 15,297,410원 |
| 인수 · 김영애 보증금 | 50,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 지리산새마을금고 | 1,320,000,000원 | 1,274,443,590원 |
| 3. 근저당 · 최성희 | 19,600,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 정영기 | 105,500,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 안종모 | 130,000,000원 | 0원 |
| 6. 근저당 · 이광덕 | 100,000,000원 | 0원 |
| 7. 근저당 · 장홍규 | 150,000,000원 | 0원 |
| 8. 근저당 · 이강현 | 100,000,000원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 9,519,983원 | 0원 |
| 10. 근저당 · 정영기 | 60,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 1,994,619,983원 중 예상배당은 1,274,443,590원이며, 미배당 채권은 720,176,393원입니다. 김영애 보증금 50,000,000원은 경매대금 배당이 아니라 매수인 인수 가능액으로 별도 반영했습니다. 당해세와 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 자금 구조
| 회차 | 매각가 | 인수 가능액 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 1,289,741,000원 | 50,000,000원 | 1,339,741,000원 | 720,176,393원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 902,818,700원 | 50,000,000원 | 952,818,700원 | 1,103,229,470원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 631,973,090원 | 50,000,000원 | 681,973,090원 | 1,371,366,624원 |
김영애 보증금은 매각가보다 작으므로, 낙찰가가 내려가도 실질취득액이 보증금으로 고정되는 구조는 아닙니다. 각 회차의 실질취득액은 해당 매각가에 50,000,000원을 더한 금액입니다. 유치권 신고액 167,000,000원은 성립 여부가 불분명하므로 위 실질취득액에 확정 인수액으로 합산하지 않았지만, 별도 협상·소송·명도 비용을 발생시킬 수 있는 위험으로 남습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 남원시 인월면 인월리 버스터미널 남동측 인근의 노선상가지대로, 주유소·일반음식점·숙박시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 간선도로가 있어 교통상황은 보통입니다.
- 용도. 지하 유흥주점과 지상 숙박시설이 결합된 비주거 수익형 부동산으로, 운영권·시설상태·영업 지속 가능성이 환금성에 직접 영향을 줍니다.
- 토지. 일반상업지역의 1,159㎡ 토지로, 평지·사다리형·중로각지입니다. 공시지가는 247,100원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역이며 가축사육제한구역과 건축 등 허가제한지역에 포함되고 대로3류 및 소로3류에 접합니다.
- 건물. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 위생·급배수·난방·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 가격 검증. 동일 용도 실거래 비교 없이 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 단정하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 김영애 임대차 원본 대조. 사업자등록·점유개시일·임대차계약서·보증금 지급내역과 우선변제권 유무를 직접 확인해야 합니다.
- 인수권리 문구 충돌 확인. 명세서의 “해당사항없음”과 선순위 전입 및 배당계산상 50,000,000원 인수 판단이 다른 이유를 법원 원본에서 확인해야 합니다.
- 유치권 현장조사. 주식회사 개원개발의 현재 점유 여부와 167,000,000원 공사대금의 계약·지급·변제기 자료를 확인해야 합니다.
- 전체 점유구획 확인. 지하 유흥주점, 5층 VIP룸, 나머지 숙박시설의 출입·열쇠·영업주체를 구역별로 확인해야 합니다.
- 운영수익 검증. 객실 가동률·영업허가·시설보수비·공과금 및 체납 여부를 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 건물과 토지의 정확한 목록, 제시외 시설 및 영업시설 포함 여부를 원본에서 대조해야 합니다.
- 세금·체납 확인. 남원시 및 국세 압류가 있었던 만큼 당해세와 공과금 체납액을 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 할인”보다 먼저 볼 것은 점유와 유치권
이 물건은 말소기준 이후의 등기권리만 놓고 보면 정리 구조가 분명합니다. 그러나 실제 입찰 판단은 등기부에서 끝나지 않습니다. 김영애의 선순위 전입과 보증금 50,000,000원, 주식회사 개원개발의 공사대금 167,000,000원 유치권 신고가 동시에 존재합니다.
현재 최저가 1,289,741,000원에 임차보증금 인수 가능액을 더한 실질취득은 1,339,741,000원입니다. 이 금액이 시세보다 낮다는 근거는 확인되지 않았고, 유치권이 성립할 경우 명도와 이용에 추가 제약이 생길 수 있습니다. 등기권리는 소멸, 점유권리는 미해결. 입찰 전 선순위 임차인의 계약관계와 유치권자의 점유·공사채권을 해소하지 못한다면 감정가 대비 할인율만으로 접근하기 어려운 물건입니다.
