전주지방법원 2025타경30236. 순창군 유등면 건곡리 ‘건곡마을’ 내 단독주택과 토지를 일괄 매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 목조 기와지붕 단층 단독주택이고, 기본적인 위생·전기·난방설비가 구비되어 있습니다. 매각에는 2필지 토지와 제시외 건물까지 포함됩니다. 현재 소유관계는 반윤주·서상준의 합유이고, 순창농업협동조합이 설정한 채권최고액 78,000,000원의 근저당권이 말소기준입니다.
권리 구조는 비교적 단순합니다. 과거 2008년 가처분은 이미 해제·말소됐고, 1997년 순창농업협동조합 근저당도 2016년 3월 15일 해지·말소됐습니다. 같은 날 새로 설정된 순창농업협동조합 근저당이 현재 말소기준권리이며, 2025년 8월 25일 임의경매개시결정은 그 뒤의 권리이므로 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경30236 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 순창군 유등면 건곡리 976-1, 977 · 건곡3길 6-3 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 감정평가 이용상태 단독주택 |
| 건물 | 목조 기와지붕 단층 · 외벽 적벽돌 쌓기 등 · 내벽 벽지 등 · 바닥 장판 등 · 새시창호 |
| 소유관계 | 반윤주·서상준 (합유) |
| 감정가 / 최저가 | 91,304,830원 / 44,739,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 순창농업협동조합 / 78,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 매각 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸, 인수액 0원
말소기준은 2016년 3월 15일 순창농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 78,000,000원이고 채무자는 반윤주입니다. 이 근저당은 건곡리 977 및 976-1 토지를 공동담보로 하고 있으며, 매각으로 소멸하는 권리로 정리돼 있습니다. 이후 등기된 2025년 임의경매개시결정 역시 소멸합니다.
② 가격 구조 — 2회 유찰로 49%, 그러나 ‘시세 49%’는 아니다
감정가 91,304,830원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 44,739,000원입니다. 표면적으로는 감정가의 49%까지 낮아졌습니다. 다만 이 비율은 어디까지나 감정가 대비 할인율입니다. 농촌 단독주택과 토지는 위치·도로·건물상태·토지형상에 따른 개별성이 커서, 감정가의 절반이라는 이유만으로 곧바로 ‘시세보다 싸다’고 평가할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 44,739,000원 | 34,466,302원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 31,317,299원 | 47,646,412원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 21,922,109원 | 56,872,489원 | 0원 |
유찰이 늘어날수록 순창농업협동조합의 미배당액은 커지지만, 이 미배당액이 곧 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 따라서 현재 회차 기준 권리상 실질취득가는 최저가와 같은 44,739,000원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 44,739,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,205,302원 |
| 2. 근저당 · 순창농업협동조합 | 78,000,000원 | 43,533,698원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 44,739,000원을 기준으로 집행비용 1,205,302원을 제외한 43,533,698원이 순창농업협동조합에 배당되고, 채권최고액 대비 34,466,302원이 미배당됩니다. 소유자 잔여는 0원이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 순창군 유등면 건곡리 ‘건곡마을’ 내에 위치하며, 주위는 단독주택·농경지·임야가 혼재합니다. 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 간선도로가 있어 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 2필 일단의 토지로 남측 약 2미터 내외, 북측 약 3미터 내외 도로에 접합니다. 토지정보상 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 토지. 지목은 대, 이용상황은 단독, 지형은 평지·사다리형이며 공시지가는 15,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 계획관리지역·자연취락지구이며 가축사육제한구역과 하수처리구역에 포함됩니다.
- 건물상태. 단독주택으로 이용 중인 목조 기와지붕 단층 건물이며, 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 매각범위. 토지와 건물을 일괄매각하며 제시외 건물도 매각에 포함됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 감정가 할인율과 시세를 구분. 현재 49%라는 숫자는 감정가 대비 비율입니다. 현장 거래가치와 재매각 가능성을 별도로 판단해야 합니다.
- 점유 확인. 임대관계가 미상이므로 실제 거주·점유관계와 인도 가능성을 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 2필지와 제시외 건물 현황 대조. 건곡리 976-1, 977이 일괄매각되고 제시외 건물도 포함되므로 경계·현황·실제 이용상태를 확인하는 것이 중요합니다.
- 도로 조건 확인. 남측 약 2미터, 북측 약 3미터 내외 도로 접면이 실제 차량 이용·향후 활용에 어떤 영향을 주는지 현장에서 살펴야 합니다.
- 배당 미달과 인수는 구분. 현재 회차 근저당 미배당 34,466,302원은 발생하지만, 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 가격은 현장에서 검증해야 한다”
이 사건의 권리분석 핵심은 명확합니다. 2016년 순창농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권은 해당사항이 없습니다. 현재 회차 예상 인수액도 0원입니다. 따라서 권리상 실질취득은 최저가 44,739,000원과 같습니다.
다만 감정가의 49%라는 숫자 자체가 투자 메리트를 보장하지는 않습니다. 건곡마을의 단독주택·토지, 2회 유찰, 임대관계 미상이라는 조건을 함께 보면 이 물건의 승부처는 권리보다 현장가치와 환금성입니다. 인수위험은 낮지만, 현장을 보지 않고 ‘반값 물건’으로 판단하기에는 확인해야 할 요소가 남아 있습니다.
