부산지방법원 2025타경23149. 구서역 남서측 인근의 새천년골든밸류빌아파트 14층 1404호입니다. 이 사건의 숫자만 보면 감정가 273,000,000원에서 네 번 유찰돼 최저가가 65,547,000원까지 떨어졌습니다. 그러나 권리 순서를 보면 가격의 의미가 완전히 달라집니다. 2020.12.14. 박미숙 명의로 전세금 285,000,000원의 전세권이 설정돼 있고, 박미숙은 2020.12.16. 전입한 실제 임차인으로 조사돼 대항력이 있는 상태입니다. 반면 말소기준은 2025.12.04. 임의경매개시결정이므로, 이 전세권과 점유는 그보다 앞섭니다.
현재 최저가 65,547,000원을 전제로 한 배당에서는 집행비용 1,579,846원을 제외한 63,967,154원만 박미숙에게 배당되고, 전세금 가운데 221,032,846원이 미회수됩니다. 등기상 전세권이 매각으로 소멸하지 않는 것으로 표시된 만큼, 본 분석에서는 이 미배당 부분을 매수인이 떠안을 수 있는 핵심 승계위험으로 봅니다. 따라서 낙찰가가 더 내려가더라도 미배당액이 그만큼 늘어나는 구조이고, 경제적 취득원가는 전세금 285,000,000원 수준에서 크게 낮아지지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경23149 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 금정구 구서동 413-8 새천년골든밸류빌아파트 14층 1404호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 공동주택(아파트) 이용중 · 15층 건물 중 14층 |
| 면적 | 83.0025㎡ |
| 소유자 | 차인선 · 2015.07.07. 매매 · 거래가액 240,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 273,000,000원 / 65,547,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 박미숙 / 285,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 선순위 전세권이 핵심
현재 소유권에 앞서 존재했던 구포농업협동조합·국민은행·금정신용협동조합의 근저당권과 과거 전세권은 모두 이미 말소됐습니다. 현재 판단의 중심은 2020.12.14. 설정된 박미숙 전세권 285,000,000원입니다. 2025.12.04. 경매개시결정보다 앞서 설정된 권리이고, 등기 분석상 매각으로 소멸하지 않는 권리로 분류돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 있음
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 / 전세권 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박미숙 | 1404호 전부 | 2020.12.16 | 보증금 미상 · 전세권 285,000,000원 | 대항력 有 | 미상 | 승계위험 |
보증금 자체는 확인되지 않았지만, 동일인 박미숙 명의의 전세권 전세금이 285,000,000원으로 등기돼 있습니다. 실제 임차인은 1명이며 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 전입일이 말소기준보다 빠르기 때문에 대항력이 있고, 현재 배당가정에서 전세금 전액을 회수하지 못합니다.
③ 시세 비교 — 최저가 28.5%가 아니라 실질취득을 봐야 한다
새천년골든밸류빌 동일 면적 83.0㎡의 확인된 거래는 3건입니다. 전체 평균은 256,000,000원이지만 오래된 고가 거래가 포함돼 있으므로 가격 판단은 최신 거래와 최근 12개월 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2025.12.의 230,000,000원 1건이며, 최근 가격 추세는 과거 대비 -14.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 83.0㎡ | 7 | 230,000,000원 |
| 2024.09 | 83.0㎡ | 4 | 250,000,000원 |
| 2021.06 | 83.0㎡ | 10 | 288,000,000원 |
| 전체 평균 | 83.0㎡ | 3건 | 256,000,000원 |
| 최근 12개월 | 83.0㎡ | 1건 | 230,000,000원 |
최저가 65,547,000원만 떼어 보면 최근 12개월 평균의 28.5%에 불과합니다. 그러나 이 사건에서는 그 비율을 가격 메리트로 사용할 수 없습니다. 선순위 전세권의 미회수 부분을 함께 부담할 가능성이 있어 실질취득 기준은 약 285,000,000원 수준입니다. 최근 12개월 거래가 230,000,000원이고 최근 추세도 -14.5%인 상황이므로, 실질취득가 기준으로는 최근 시세보다 저렴하다고 볼 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 65,547,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,579,846원 |
| 2. 을구 10번 전세권 · 박미숙 | 285,000,000원 | 63,967,154원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
| 전세금 미배당 | 285,000,000원 | 221,032,846원 |
현재 회차에서는 매각대금 전액이 집행비용과 박미숙 전세권 배당에 소진되고 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 핵심은 배당 후에도 전세금 미회수액 221,032,846원이 남는다는 점입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려갈수록 미배당이 늘어난다
| 회차 | 매각가 | 전세권 배당 | 미배당 | 경제적 의미 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 65,547,000원 | 63,967,154원 | 221,032,846원 | 실질취득 ≈ 전세금 285,000,000원 수준 |
| 5회 유찰 시 | 45,882,900원 | 44,657,008원 | 240,342,992원 | 낙찰가 하락만큼 미배당 확대 |
| 6회 유찰 시 | 32,118,029원 | 31,139,904원 | 253,860,096원 | 낙찰가 하락만큼 미배당 확대 |
5회 유찰 시 매각가는 45,882,900원까지 내려가지만 미배당액은 240,342,992원으로 커지고, 6회 유찰 시 매각가 32,118,029원에 미배당액은 253,860,096원까지 증가합니다. 낙찰가만 계속 낮아질 뿐 실질취득 원가가 같은 폭으로 떨어지지 않는 전형적인 선순위 승계 구조입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산도시철도1호선 구서역 남서측 인근. 주변은 아파트·연립주택·단독주택·학교·근린생활시설로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 구서역이 있어 전반적인 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬라브지붕 15층 건물의 14층 1404호. 위생·급배수·승강기·화재탐지·옥내소화전·도시가스 난방설비가 있습니다.
- 토지·규제. 준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역 54m 이하, 가축사육제한구역. 토지는 평지의 사다리형이며 서측·남서측 약 10m 포장도로에 접합니다.
- 단지 규모. 새천년골든밸류빌은 60세대, 2003.09.03. 준공입니다. 최근 확인 거래는 3건이며 최근 12개월 거래는 1건입니다.
- 현장 확인. 현장조사 당시 폐문부재로 내부 확인이 곤란해 외부관찰과 유사물건 상태를 기준으로 평가됐으므로 내부 상태 재확인이 필요합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가를 취득가로 착각하지 말 것. 65,547,000원이 아니라 선순위 전세권 미배당까지 포함한 실질취득을 기준으로 손익을 계산해야 합니다.
- 박미숙 전세권의 존속·소멸 여부를 원본에서 재확인. 현재 등기 분석상 전세권 285,000,000원은 매각으로 소멸하지 않는 권리로 분류돼 있습니다.
- 임차인 보증금 확인. 박미숙의 전입은 2020.12.16.로 대항력이 있으나 별도 임차보증금 액수는 확인되지 않았습니다. 전세권 금액과 실제 임대차관계를 대조해야 합니다.
- 동일인 관계 확인. 박미숙은 임차인·전세권자·경매채권자가 동일합니다. 가장임차인 또는 관계인 여부가 소명되기 전까지는 승계위험을 그대로 반영해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최신 실거래는 230,000,000원, 최근 가격 추세는 -14.5%입니다. 과거 전체 평균 256,000,000원만 보고 가격을 높게 평가하지 마세요.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 폐문부재로 내부 확인이 되지 않았습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “6,554만원짜리 아파트”가 아니다
이 사건의 가장 큰 착시는 네 번 유찰된 최저가 65,547,000원입니다. 그러나 박미숙의 285,000,000원 전세권은 말소기준보다 앞서고, 박미숙 역시 2020.12.16. 전입한 대항력 있는 임차인입니다. 현재 매각가에서는 전세금 중 221,032,846원이 미배당으로 남습니다. 추가 유찰이 되면 낙찰가는 45,882,900원, 32,118,029원으로 내려가지만 미배당은 240,342,992원, 253,860,096원으로 오히려 커집니다.
결국 이 물건의 가격 비교 기준은 최저가가 아니라 실질취득 약 285,000,000원 수준입니다. 최신 실거래는 230,000,000원이고 최근 시장 추세도 -14.5%입니다. 권리관계가 그대로라면 현재의 낮은 최저가를 이유로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 더구나 4회 유찰까지 겹쳐 있습니다. 싸 보이는 최저가보다 선순위 285,000,000원을 먼저 보는 사건입니다.
