전주지방법원 2025타경30258. 남원시 보절면 진기리 보절산업단지 안에 위치한 공장시설과 토지의 일괄매각 사건입니다. 감정평가상 공장·기계실·숙소·사무실 및 차양 등으로 이용되고 있으며, 토지는 공장용지 1,968㎡입니다. 소유자는 주식회사케이우드기술산업이고, 2016년 11월 23일 설정된 중소기업은행의 채권최고액 2,400,000,000원 근저당권이 말소기준입니다.

말소기준 이후에는 이영화·주식회사 대영목재·신용보증기금·주식회사 윈하우스· 소상공인시장진흥공단·김창선의 가압류, 국과 남원시의 압류, 중소기업은행의 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 이 권리들은 매각으로 소멸하는 구조이며, 매각물건명세서에도 인수권리와 법정지상권은 해당 없음으로 기재되어 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

1996년부터 2015년 사이 설정됐던 가압류·압류·근저당권과 과거 경매개시결정은 2016년 3월 2일 임의경매 매각 과정에서 말소됐습니다. 현 소유자는 2016년 8월 11일 매매로 소유권을 취득했고, 같은 해 11월 23일 중소기업은행 앞으로 채권최고액 2,400,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다.

현재 경매에서는 이 중소기업은행 근저당권이 말소기준입니다. 이후 가압류와 압류는 모두 후순위이며 매각으로 소멸합니다. 2025년 11월 18일 신용보증기금이 437,973,464원을 확정채권 일부 대위변제하고 근저당권 일부를 이전받았지만, 이는 동일한 말소기준 근저당권의 일부 이전이므로 매수인이 별도로 인수하는 권리로 합산되지 않습니다.

② 임차인·점유 관계 — 대항력은 없지만 명도 확인 필요

확인된 실제 임차인은 3명이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 세 사람 모두 2016.11.23. 말소기준일 이후에 전입해 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 명확하지 않아 입찰 전 매각물건명세서와 현황조사 원본을 대조해야 합니다.

③ 가격·배당 구조 — 70% 회차지만 시세 판단은 보류

현재 최저매각가는 1,208,738,000원으로 감정가의 70%입니다. 다만 비교 가능한 실거래 가격 없이 감정가 대비 할인율만으로 공장·토지의 가격 경쟁력을 판단해서는 안 됩니다. 공장용 토지는 업종 적합성, 건축물 상태, 전력·소방·설비, 기계기구의 가동 여부에 따라 실질 가치가 크게 달라질 수 있습니다.

유찰이 진행되면 채권자의 미배당액은 커지지만, 이는 후순위 채권자의 손실 구조입니다. 각 회차의 예상 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 따라서 이 사건에서 낙찰자의 핵심 부담은 후순위 채무 인수가 아니라 낙찰대금과 취득비용, 명도, 설비 정비, 제외물건 처리입니다.

④ 예상배당표 (매각가 1,208,738,000원 가정)

총 채권액 3,198,701,495원 중 1,194,250,620원이 채권자에게 배당되고, 미배당액은 2,004,450,875원입니다. 국·남원시 압류와 당해세·최우선변제 등 실제 배당순위에 따라 결과는 달라질 수 있습니다.

⑤ 공장·토지 실물 점검 (감정요항표·매각물건명세서 기준)

• 이용 상태. 공장, 기계실, 숙소, 사무실 및 일부 차양으로 이용 중입니다. 건물별 구조는 철골조·일반철골구조·경량철골구조·조적조·강파이프구조가 혼재합니다.
• 기계기구. 목재가공 관련 설비이며 정상가동 여부가 불분명합니다. 전원 인입, 작동 상태, 수리비, 소유권 및 반출 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
• 매각 범위. 토지와 건물은 일괄매각이고 제시외 건물도 포함됩니다. 철거·이동이 용이한 컨테이너 수동 및 비닐하우스 1동은 매각에서 제외됩니다.
• 도로·교통. 일단의 토지 북측으로 폭 약 6m의 포장도로와 접하고, 차량 접근이 가능하며 서측 인근으로 지방도가 통과합니다.
• 입지. 보절산업단지 내 소규모 공장지대로, 주변은 중·소규모 공장과 공업나지가 혼재합니다.
• 규제. 계획관리지역·제2종지구단위계획구역이며 가축사육제한구역과 영산강·섬진강 건축 등 허가제한지역에 포함됩니다.
• 설비. 기본적인 위생·급배수·소방설비와 숙소·사무실 부분의 난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 현장 점유 확인. 임차인 3명의 실제 사용구역, 계약관계, 퇴거 의사와 사업장 가동 여부를 직접 확인하세요.
• 보증금·배당요구 확인. 모두 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 불명확하므로 매각물건명세서 원본을 대조하세요.
• 기계기구 실사. 목재가공 설비의 모델·수량·작동 상태·전력 용량·수리비·반출비를 확인하세요.
• 제외물건 구분. 컨테이너 수동과 비닐하우스 1동은 매각 제외이므로 소유자와 철거·반출 주체를 구분해야 합니다.
• 공장 운영 적합성. 계획관리지역·지구단위계획·건축 허가제한과 업종별 인허가, 소방·환경 기준을 확인하세요.
• 배당 변동. 국과 남원시의 압류, 당해세 등으로 실제 배당액이 달라질 수 있으나 후순위 미배당액을 매수인이 곧바로 인수하는 것은 아닙니다.
• 가격 검증. 인근 공장용지와 공장 매매·임대 사례, 건물 잔존가치, 설비 가치를 별도로 조사해 응찰가 상한을 정하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 매각 범위를 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — 권리보다 현장이 어려운 공장 경매

이 사건의 등기 구조는 명확합니다. 2016년 중소기업은행 근저당권이 말소기준이고, 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 소멸합니다. 임차인 3명도 모두 말소기준일 이후 전입해 대항력이 없으며, 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다.

그러나 공장 경매의 성패는 등기만으로 결정되지 않습니다. 기계기구의 정상가동 여부가 불분명하고, 공장·숙소·사무실에 여러 점유자가 있으며, 컨테이너와 비닐하우스는 매각에서 제외됩니다. 최저가는 감정가의 70%까지 내려왔지만 비교 가능한 거래와 시설 실사를 거치지 않고는 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 권리는 정리형, 현장은 확인형. 입찰 전 현장조사와 설비 가치 검증이 결론을 좌우합니다.