전주지방법원 2025타경30258. 남원시 보절면 진기리 보절산업단지 내 공장과 토지 일괄매각 물건입니다. 감정평가상 건물은 공장·기계실·숙소·사무실 등으로 이용되고 있고, 토지는 공장용지 1,968㎡입니다. 현재 소유자는 주식회사케이우드기술산업이며, 말소기준권리는 2016.11.23 중소기업은행 근저당권 2,400,000,000원입니다.
이 사건에서 권리상 핵심은 말소기준권리 이후 설정된 가압류·압류와 임의경매개시결정이 매각으로 소멸하고, 예상배당에서도 매수인 인수액이 0원으로 산정돼 있다는 점입니다. 그러나 주거용 아파트처럼 권리만 보고 판단하기에는 용도가 다릅니다. 공장 설비의 정상가동 여부가 불분명하고, 조사된 점유자들의 보증금도 확인되지 않았으므로 실제 인도와 사용 가능성 확인이 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경30258 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 남원시 보절면 진기리 1150-5 · 진목3길 60 |
| 등기 부동산 | 보절면 진기리 1150-16, 1150-5, 1157, 1150-17 · 주1동 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 공장·기계실·숙소·사무실 등 |
| 토지 | 공장용지 · 1,968㎡ · 계획관리지역 · 공업용 · 평지 · 세로장방 |
| 소유자 | 주식회사케이우드기술산업 |
| 감정가 / 최저가 | 1,726,768,980원 / 846,117,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 1,895,658,469원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 매각 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 소유권은 2016.08.12 주식회사케이우드기술산업으로 이전됐고, 이어 2016.11.23 중소기업은행이 채권최고액 2,400,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이것이 말소기준권리입니다. 이후 2023년부터 2026년까지 등기된 가압류·압류와 2025.10.13 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
② 점유자 — 대항력은 없지만 보증금 확인은 필요
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| THANT ZIN PHYO | 미상 | 2019.06.17 | 보증금 미상 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 박정식 | 20㎡ · 점유부분미상 | 2025.04.03 | 보증금 미상 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 강석목 | 96㎡ · 점유부분미상 | 2022.08.19 | 보증금 미상 · 월 300,000원 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 없음 |
조사된 점유자는 3명입니다. 세 사람 모두 전입일이 말소기준권리인 2016.11.23 이후이므로 현재 자료상 대항력은 없습니다. 보증기관 승계나 대위신고도 없어 실제 조사된 점유자는 3명 그대로입니다. 다만 세 사람 모두 보증금이 확인되지 않았고 확정일자도 확인되지 않아, 배당 및 인도 과정은 매각물건명세서 원문과 현장조사로 다시 확인할 필요가 있습니다.
③ 가격 — 2회 유찰, 그러나 실거래 비교자료는 없다
감정가는 1,726,768,980원, 현재 최저매각가는 846,117,000원입니다. 현재 회차는 2회 유찰·감정가 49% 구간입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 592,281,900원(감정가 34%), 4회 유찰 시 414,597,330원(감정가 24%)으로 제시돼 있습니다.
다만 동일 용도 실거래 평균이나 최신 거래가격 자료가 없어 현재 최저가가 실제 시장가치보다 낮은지는 판단할 수 없습니다. 특히 공장·토지는 입지, 설비 상태, 생산시설의 활용도와 재매각 수요에 따라 가격 차이가 크므로 “감정가의 49%니까 싸다”는 식의 접근은 피해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 846,117,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,861,170원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 2,400,000,000원 | 835,255,830원 |
| 3. 가압류 · 이영화 | 30,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 대영목재 | 139,608,080원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신용보증기금 | 429,930,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사 윈하우스 | 100,450,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 58,534,192원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 김창선 | 40,179,223원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 3,198,701,495원 중 예상 배당은 835,255,830원이고, 미배당은 2,363,445,665원입니다. 중소기업은행 근저당도 전액 변제되지 않지만, 이 미배당 채권이 매수인에게 승계되는 것은 아니며 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다.
⑤ 입지·공장 활용성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 남원시 보절면 진기리 「보절산업단지」 내에 위치하며, 주위는 중·소규모 공장과 공업나지가 혼재하는 소규모 공장지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 서측 인근으로 지방도가 통과합니다.
- 건물 이용. 공장, 기계실, 숙소, 사무실 및 일부 차양 등으로 이용 중입니다.
- 토지. 공장용지 1,968㎡, 계획관리지역·제2종지구단위계획구역이며 공업용으로 이용됩니다.
- 도로. 일단의 토지 북측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 가축사육제한구역과 (영산강·섬진강) 건축 등 허가제한지역이 포함·저촉되고, 준보전산지는 접합니다.
- 공시지가. 26,500원/㎡입니다.
- 공부 차이. 해당사항 없음으로 조사됐습니다.
⑥ 매각 포함·제외와 설비 확인
- 일괄매각. 토지와 건물 등을 일괄하여 매각합니다.
- 제시외 건물. 제시외 건물은 매각에 포함됩니다.
- 매각 제외. 철거 및 이동이 용이한 컨테이너 수동과 비닐하우스 1동은 매각에서 제외됩니다.
- 기계기구. 목재가공 관련 설비이며 정상가동 여부가 불분명합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 점유자 계약 확인. 조사된 점유자 3명의 전입은 모두 말소기준 이후이지만 보증금이 확인되지 않았으므로 계약관계와 실제 점유범위를 확인해야 합니다.
- 설비 작동 확인. 목재가공 관련 기계기구의 정상가동 여부가 불분명하므로 현장 확인이 중요합니다.
- 포함·제외 경계 확인. 제시외 건물은 포함되지만 이동 가능한 컨테이너 수동과 비닐하우스 1동은 제외됩니다.
- 공장 활용성 확인. 공장·기계실·숙소·사무실 등 복합 이용 상태와 향후 사용 목적이 맞는지 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 동일 용도 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 응찰가를 정하지 않는 편이 안전합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 현장을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 공장은 현장이 핵심
이 물건은 권리구조만 보면 비교적 명확합니다. 2016.11.23 중소기업은행 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 명시된 인수권리와 법정지상권도 없습니다. 점유자 3명 역시 전입일이 모두 말소기준 이후라 현재 자료상 대항력은 없습니다.
하지만 가격과 활용성은 별개의 문제입니다. 두 차례 유찰로 최저가가 846,117,000원까지 내려왔어도 비교할 실거래 시세가 없고, 목재가공 설비의 정상가동 여부가 불분명합니다. 공장·토지는 주거용 물건보다 매수층과 활용 목적이 좁을 수 있으므로, 권리는 통과하되 가격·점유·설비 확인 전까지는 보수적으로 접근하는 편이 맞습니다.
