전주지방법원 2025타경30269. 남원시 운봉읍 서천리 211 소재 토지와 주택을 함께 매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 조적조 판넬지붕 단층이며 현재 주택의 방으로 이용되고, 토지는 지목이 대인 177.0㎡입니다. 소유자 박근수는 2017년 신철용으로부터 증여받아 소유권을 취득했습니다.
등기 자체는 복잡하지 않습니다. 현재 살아 있는 말소기준은 2024.07.18. 서울보증보험주식회사의 가압류 8,411,935원이고, 이후의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기 밖 점유관계입니다. 박은수는 2016.12.29., 채금순은 2006.09.05. 전입해 모두 말소기준일보다 빠릅니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 대항력이 있다고 확정할 수도, 인수액이 없다고 확정할 수도 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경30269 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 남원시 운봉읍 서천리 211 · 전북특별자치도 남원시 운봉읍 서천1길 9 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 주택(방)으로 이용 중 |
| 토지 | 대 177.0㎡ · 제2종일반주거지역 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 건물 | 조적조 판넬지붕 단층 · 기본적인 급·배수 설비 |
| 소유자 | 박근수 (2017.07.25. 증여, 2017.07.31. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 52,974,830원 / 37,082,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험주식회사 / 9,657,814원 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
① 권리 흐름 — 등기보다 점유관계가 핵심
2024.04.15. 현대캐피탈 가압류와 이를 본압류로 전환한 강제경매는 2025.05.23. 해제·취하되어 등기부상 말소됐습니다. 따라서 현재 사건의 말소기준은 2024.07.18. 서울보증보험주식회사 가압류입니다. 이 권리와 2025.11.13. 강제경매개시결정은 낙찰로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인·점유자 분석 — 실제 점유자 2명
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박은수 | 지상 제시외 조적조 판넬지붕 방 | 2016.12.29 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 채금순 | 미상 | 2006.09.05 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 실제 점유자는 2명입니다. 두 사람 모두 전입일이 2024.07.18. 말소기준보다 앞서지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력과 우선변제권을 확정할 수 없습니다. 특히 박은수의 점유 부분은 지상 제시외 방으로 특정되어 있고, 채금순은 점유 부분 자체가 미상입니다.
③ 예상배당표 (매각가 37,082,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,067,476원 |
| 2. 갑구 4번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 8,411,935원 | 8,411,935원 |
| 3. 갑구 8번 강제경매개시결정 · 서울보증보험주식회사 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 27,602,589원 |
위 계산은 확인된 가압류 청구금액을 기준으로 한 기계적 배당입니다. 현재 강제경매개시결정의 채권액, 당해세, 임차인 최우선변제와 선순위 임차보증금은 반영되지 않아 소유자 잔여액과 매수인 인수액은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 가격 판단 — 70% 할인만으로는 부족하다
현재 최저가는 37,082,000원으로 감정가 52,974,830원의 70%입니다. 추가 유찰 시 제시된 매각가는 25,957,400원, 18,170,180원으로 낮아집니다. 그러나 비교 가능한 실거래 자료가 없고, 선순위 가능 임차보증금도 확인되지 않았으므로 이를 곧바로 시세보다 싸다고 평가할 근거는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 확인 채권 미배당 | 계산상 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 37,082,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 25,957,400원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 18,170,180원 | 0원 | 0원 |
표의 0원은 확인된 가압류 채권을 기준으로 한 배당 계산 결과일 뿐입니다. 임차보증금이 밝혀지면 실질취득가는 매각가 + 미배당 임차보증금으로 달라질 수 있습니다. 따라서 이 사건의 응찰가 상한은 임차보증금 확인 전에는 산정하기 어렵습니다.
⑤ 현황·토지·제시외 물건
- 주위환경. 운봉교차로 북동측 인근의 기존주택지대로, 주위는 주택 등이 주를 이루며 제반 환경여건은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로가 통과해 교통사정은 보통입니다.
- 건물 현황. 공부상 조적조 스레트지붕이나 현황은 조적조 판넬지붕입니다. 공부와 현황의 구조 차이를 확인해야 합니다.
- 일괄매각. 제시외 건물 2개가 포함되며, 부속건물 단층 창고는 소재불명입니다.
- 매각 제외. 토지 위 철거와 이동이 용이한 저온창고 1동은 매각에서 제외됩니다.
- 토지 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 건축 등 허가제한지역에 포함되고 소로3류에 접합니다.
- 공시지가. ㎡당 53,100원이며 토지이용상황은 단독, 지형은 평지·사다리형입니다.
- 위반건축물. 확인된 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 박은수 임대차 원본 확인. 보증금, 계약일, 점유 개시일, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 채금순 점유 부분 확인. 현재 점유 위치와 실제 거주 여부, 세대 관계, 임대차계약 존재 여부를 확인해야 합니다.
- 인도·명도 시나리오. 점유자 2명이 있어 소유자 단독점유 사건보다 명도 난도가 높을 수 있습니다.
- 현재 사건 채권액 대조. 신청 청구액 9,657,814원과 등기상 가압류 청구액 8,411,935원의 관계를 원본으로 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 포함되는 제시외 건물과 제외되는 저온창고를 감정평가서 도면 및 현장에서 구분해야 합니다.
- 소재불명 창고 확인. 부속건물 단층 창고의 멸실 여부와 공부 정리 필요성을 확인해야 합니다.
- 규제 검토. 역사문화환경보존지역과 건축 등 허가제한지역에 따른 증축·개축·용도변경 제한을 관계기관에 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 인근 단독주택과 토지 거래사례, 건물 상태, 철거·수선비를 별도로 조사해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 주민등록 전입세대 열람 결과를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 할인보다 보증금 확인이 먼저”
등기상 말소 구조만 보면 서울보증보험주식회사의 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 법정지상권도 명시돼 있지 않아 단순해 보입니다. 그러나 이 사건의 실제 핵심은 박은수와 채금순입니다. 두 사람은 모두 말소기준보다 앞서 전입했고 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않았습니다.
따라서 현재 최저가 37,082,000원이나 감정가 대비 70%라는 숫자만으로는 투자성을 판단할 수 없습니다. 선순위 대항력이 인정되는 보증금이 존재하면 그 미배당액이 매수인 부담으로 남아, 실질취득가가 예상보다 크게 높아질 수 있습니다. 여기에 제시외 건물, 소재불명 창고, 매각 제외 저온창고까지 확인해야 합니다. 결론은 명확합니다. 권리와 가격 모두 보증금 확인 전에는 확정할 수 없는 고위험 미상형 물건입니다.
