전주지방법원 2025타경30269. 남원시 운봉읍 서천리 211의 토지와 주택(방)으로 이용 중인 건물이 함께 매각되는 사건입니다. 토지는 177.0㎡, 지목은 대이고, 감정평가상 주택(방)으로 이용 중입니다. 건물은 조적조 판넬지붕 단층이며, 등기상 소유자는 박근수입니다. 현재 사건의 말소기준권리는 2024.07.18. 서울보증보험주식회사 가압류 8,411,935원으로 계산되어 있고, 그 권리와 2025.11.13. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
다만 이 사건은 등기부만 보고 “인수 0원”으로 끝내기 어렵습니다. 박은수는 2016.12.29., 채금순은 2006.09.05. 전입했고 모두 말소기준권리보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않으므로 대항력 가능·미상으로 두고 실제 보증금 및 점유관계를 입찰 전에 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경30269 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 남원시 운봉읍 서천리 211 · 전북특별자치도 남원시 운봉읍 서천1길 9 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 주택(방)으로 이용중 |
| 토지 | 177.0㎡ · 대 · 단독 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 건물 구조 | 조적조 판넬지붕 단층 · 기본적인 급·배수 설비 |
| 소유자 | 박근수 · 2017.07.31. 소유권이전(2017.07.25. 증여) |
| 감정가 / 최저가 | 52,974,830원 / 25,957,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 9,657,814원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 등기상 소멸과 임차인 위험을 분리해서 봐야 한다
현대캐피탈 주식회사의 2024.04.15. 가압류 7,628,743원은 2025.05.26. 해제로 이미 말소됐고, 이를 본압류로 이행했던 2024.11.22. 강제경매개시결정도 2025.05.27. 취하로 말소됐습니다. 현재 기준이 되는 권리는 2024.07.18. 서울보증보험주식회사의 가압류이며, 이후 2025.11.13. 강제경매개시결정과 함께 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 확인 — 보증금이 확인되기 전까지 실질취득가 확정 금지
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박은수 | 지상 제시외 조적조 판넬지붕 방 | 2016.12.29 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 채금순 | 미상 | 2006.09.05 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
두 사람 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 현재 최저가 25,957,000원만으로 실질취득비용을 계산하면 안 됩니다. 실제 대항력과 미배당 보증금이 확인되면 매수인이 부담할 금액이 달라질 수 있으므로, 입찰가 + 확인된 인수액을 기준으로 최종 의사결정을 해야 합니다.
③ 가격 — 2회 유찰됐지만 ‘싸다’고 단정할 자료는 없다
감정가는 52,974,830원, 현재 최저매각가는 25,957,000원으로 감정가의 49%입니다. 3회 유찰 시 시나리오는 18,169,900원, 4회 유찰 시는 12,718,930원입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 계산상 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 25,957,000원 | 0원 | 16,677,839원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 18,169,900원 | 0원 | 9,030,907원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 12,718,930원 | 0원 | 3,678,054원 |
다만 동일 지역·동일 유형의 최근 실거래 시세 자료가 확인되지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 크다고 단정할 수 없습니다. 특히 임차인 보증금이 미상인 이상 현재 최저가만 놓고 가격을 평가해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 25,957,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 867,226원 |
| 2. 갑구 4번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 8,411,935원 | 8,411,935원 |
| 3. 갑구 8번 · 서울보증보험주식회사 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 16,677,839원 |
배당계산에는 채권액이 확인된 서울보증보험주식회사 가압류 8,411,935원이 반영됐고, 갑구 8번 채권액은 미상으로 계산에서 제외됐습니다. 당해세·임차인 최우선변제도 반영되지 않았으며, 임차인의 실제 인수보증금 여부는 이 표와 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 현황·토지·매각조건 메모
- 위치. 운봉교차로 북동측 인근이며, 주위는 주택 등이 주를 이루는 기존주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근으로 간선도로가 통과하며 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 주택(방)으로 이용 중이며, 조적조 판넬지붕 단층 건물입니다.
- 토지. 제2종일반주거지역 · 도시지역 · 소로3류(폭 8m 미만) 접합 · 공시지가 53,100원/㎡입니다.
- 제한. 가축사육제한구역 · 역사문화환경보존지역 · (영산강·섬진강)건축 등 허가제한지역에 포함됩니다.
- 일괄매각. 제시외 건물은 포함 매각되며, 목록2 부속건물 단층 창고는 소재불명입니다.
- 구조 차이. 목록2 공부상 구조는 조적조 스레트지붕이나 현황은 조적조 판넬지붕입니다.
- 매각 제외. 목록1 지상의 철거 및 이동이 용이한 저온창고 1동은 매각에서 제외됩니다.
- 공부와의 차이. 감정요항표상 해당사항 없음으로 조사됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금 확인. 박은수·채금순의 보증금, 확정일자, 배당요구 여부와 실제 점유 부분을 원본으로 확인해야 합니다.
- 실질취득가 재계산. 확인된 인수액이 있다면 최저가 25,957,000원에 더해 판단해야 합니다.
- 명세서와 현황조사 대조. 명시 인수권리 해당사항 없음과 선순위 전입자의 실제 권리관계를 함께 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 포함 매각되는 제시외 건물과 소재불명 부속건물, 매각 제외 저온창고의 위치를 현장에서 구분해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 할인율만으로 시세 메리트를 판단하지 말고 주변 거래와 개별 상태를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 임차인 확인이 먼저다
이 물건은 2회 유찰돼 최저가가 25,957,000원, 감정가의 49%까지 내려와 있습니다. 등기부상 기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하고 매각물건명세서에도 명시 인수권리는 없지만, 전입일이 기준권리보다 빠른 박은수·채금순의 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않았습니다. 따라서 두 사람은 대항력 가능·미상으로 관리해야 하며, 실질취득비용 역시 단순 최저가가 아니라 25,957,000원 + 실제 인수액으로 봐야 합니다. 권리의 핵심은 임차인 원본 확인, 가격의 핵심은 실질취득가 재계산입니다.
