전주지방법원 2025타경30270. 남원시 왕정동 금호프라자 3층 307호, 전용 84.64㎡ 아파트입니다. 소유자는 박종훈이며, 1994년 1월 12일 매매를 원인으로 1996년 1월 4일 소유권이전 등기가 이뤄졌습니다. 현재 살아 있는 권리 중 가장 앞선 것은 2021년 1월 21일 남원시 압류로, 이 압류가 말소기준권리입니다. 이후 국민건강보험공단 압류, 한화생명보험과 리드코프의 가압류, 강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리관계만 보면 매수인이 승계할 금액은 0원으로 계산됩니다. 가격은 감정가 165,000,000원에서 한 차례 유찰되어 115,500,000원으로 내려왔습니다. 이는 전체 실거래 평균 167,416,666원의 69.0%, 최근 12개월 평균 163,833,333원의 70.5%입니다. 다만 최근 가격 추세가 -4.2%이고 최신 거래도 2024년 8월 162,000,000원이므로, 단순히 감정가 대비 할인율만 보지 말고 현재 내부 상태와 점유 조건을 함께 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경30270 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 남원시 왕정동 146-1 금호프라자 3층 307호 |
| 도로명주소 | 전북특별자치도 남원시 남문로 385-16 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.64㎡ · 철근콘크리트조 15층 중 3층 |
| 소유자 | 박종훈 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 165,000,000원 / 115,500,000원 (1회 유찰·감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한화생명보험주식회사 / 8,153,676원 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
① 권리 흐름 — 기준 압류 이후는 모두 소멸
등기부상 2012년 국민건강보험공단 압류는 2013년 해제되어 말소됐고, 2017년 대신증권의 강제경매개시결정은 취하, 같은 해 국민건강보험공단 압류도 2018년 해제로 말소됐습니다. 현재 권리 흐름의 출발점은 2021년 남원시 압류입니다. 그 뒤에 접수된 압류·가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 매각물건명세서에도 인수할 권리와 법정지상권은 해당 없음으로 기재돼 있습니다.
② 점유·임차 — 확인된 임차인은 없지만 현장 확인 필요
확인된 임차인은 없습니다. 따라서 보증금 합산이나 대항력·우선변제권에 따른 인수액도 계산되지 않았습니다. 다만 감정평가 내용에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있어, 실제 점유자가 소유자인지 제3자인지는 입찰 전에 별도로 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 할인은 충분하지만 하락 추세 반영
금호프라자는 136세대, 1995년 11월 7일 준공 단지입니다. 대상과 동일한 전용 84.64㎡의 실거래 6건은 160,000,000원에서 183,000,000원 사이에 형성됐습니다. 전체 평균은 167,416,666원이지만, 과거 183,000,000원 거래가 포함돼 있어 가격 판단은 최근 12개월 평균 163,833,333원과 최신 거래 162,000,000원을 우선하는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.08 | 84.64㎡ | 13 | 162,000,000원 |
| 2023.10 | 84.64㎡ | 4 | 165,000,000원 |
| 2023.09 | 84.64㎡ | 11 | 164,500,000원 |
| 2023.04 | 84.64㎡ | 5 | 160,000,000원 |
| 2022.05 | 84.64㎡ | 2 | 183,000,000원 |
| 2022.03 | 84.64㎡ | 10 | 170,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.64㎡ | 3건 | 163,833,333원 |
| 전체 평균 | 84.64㎡ | 6건 | 167,416,666원 |
최저매각가 115,500,000원은 최근 12개월 평균의 70.5%로, 인수액이 없다는 전제에서는 실질취득가도 그대로 115,500,000원입니다. 감정가와 최근 실거래가가 비슷한 수준이었던 신건과 달리, 1회 유찰된 현재 회차에서는 가격상 완충구간이 생겼습니다. 다만 최근 거래군이 과거 거래군보다 4.2% 낮아진 하락 추세이므로, 수리비·체납관리비·명도비를 더한 총투입액 기준으로 보수적으로 접근해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 115,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,417,000원 |
| 1. 가압류 · 한화생명보험 주식회사 | 7,295,055원 | 7,295,055원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 리드코프 | 6,340,527원 | 6,340,527원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 한화생명보험주식회사 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 99,447,418원 |
확인된 채권 13,635,582원은 전액 배당되는 계산이며 부족액은 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 남원시·국민건강보험공단 압류의 채권액과 강제경매개시결정 관련 채권액이 확인되지 않았고, 당해세·최우선변제도 반영되지 않아 실제 배당과 소유자 잔여액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전북특별자치도 남원교육지원청 북동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지와 근린생활시설이 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 단지까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 간선도로가 있어 교통상황은 보통입니다. 단지 4개 면이 도로에 접하며 서측 도로를 통해 진출입합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물의 3층 307호입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지, 바닥은 장판 및 타일, 창호는 새시창호입니다.
- 설비. 기본 위생설비와 난방설비, 승강기 설비가 갖춰져 있습니다. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·고도지구(10층 이하)이며 역사문화환경보존지역과 건축 등 허가제한지역에 포함됩니다. 공시지가는 606,300원/㎡입니다.
- 환금성. 136세대, 1995년 11월 준공 단지입니다. 동일 면적 실거래는 확인되지만 최근 가격 추세가 -4.2%이고 단지 경매 평균 유찰 횟수는 1.0회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계가 미상입니다. 현황조사서와 전입세대, 관리사무소 및 현장을 통해 실제 점유자와 명도 조건을 확인하세요.
- 압류 채권액 확인. 말소기준인 남원시 압류와 국민건강보험공단 압류의 채권액이 표시되지 않았습니다. 매각으로 소멸하더라도 배당표와 잔여액은 달라질 수 있습니다.
- 최근 시세 중심으로 상한 설정. 전체 평균 167,416,666원보다 최근 12개월 평균 163,833,333원과 최신 거래 162,000,000원을 우선하고, -4.2% 하락 추세를 응찰가에 반영하세요.
- 내부 상태와 수리비. 1995년 준공 아파트로 벽지·장판·타일·창호와 난방·위생설비의 실제 상태에 따라 추가 비용이 발생할 수 있습니다.
- 관리비 체납. 공용부분 관리비 체납 여부와 금액을 관리주체에 확인하고 총투입액에 반영하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 감정평가서 원본을 대조한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — “인수 0원, 가격은 내려왔지만 현장 확인이 마지막 관문”
이 물건은 말소기준인 2021년 남원시 압류 이후의 권리가 모두 매각으로 소멸하고, 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 없습니다. 따라서 현재 자료상 실질취득가는 최저가와 같은 115,500,000원이며, 최근 12개월 실거래 평균의 70.5%입니다. 권리 인수와 가격 수준은 긍정적입니다.
반면 임대관계가 미상이고 최근 가격 추세가 -4.2%라는 점은 남아 있습니다. 압류 채권액과 실제 점유 상태, 내부 수리비, 관리비를 확인한 뒤에도 총투입액이 최근 거래가보다 충분히 낮게 유지되는지가 최종 판단 기준입니다. 권리는 통과, 가격도 유찰로 개선됐지만, 점유와 현장 상태 확인이 입찰의 마지막 관문입니다.
