34,300,000원
전주지방법원 2026타경12. 정읍시 상동 두리하이츠연립주택 4층 402호로, 감정평가상 연립주택으로 이용 중인 다세대입니다. 현재 소유자는 은희철이며 2011.02.23. 매매로 60,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 경매의 말소기준권리는 2012.12.11. 설정된 연지새마을금고 근저당권 45,500,000원입니다. 이후 2025.12.23. 농업협동조합중앙회 가압류 154,134,486원과 2026.01.20. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격만 보면 이미 큰 폭으로 내려왔습니다. 감정가 70,000,000원이 두 번 유찰되어 현재 최저매각가는 34,300,000원입니다. 동일 면적 68.22㎡의 최신 거래는 2025.02. 4층 50,000,000원이고, 최근 12개월 평균도 50,000,000원입니다. 따라서 현재 최저가는 최근 시세의 68.6%입니다. 다만 과거 2023.06. 거래는 75,000,000원이었고 최근 거래 추세가 -33.3%이므로, 전체 평균 62,500,000원보다 최근 50,000,000원을 우선 기준으로 보는 편이 보수적입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2026타경12 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 정읍시 상동 693-10 두리하이츠연립주택 4층 402호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 연립주택으로 이용중 · 4층 중 4층 |
| 비교 면적 | 68.22㎡ |
| 소유자 | 은희철 · 2011.02.23. 매매 · 거래가액 60,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 70,000,000원 / 34,300,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 연지새마을금고 / 26,917,250원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 단순, 임차인은 별도 확인
현재 경매에서 핵심은 2012.12.11. 연지새마을금고 근저당입니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 이후 농업협동조합중앙회 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에는 명시 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권도 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다.
| 임차인 | 용도 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 천순희 | 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관 대위·승계 신고가 아니므로 실제 임차인은 1명입니다.
② 시세 비교 — 싸졌지만 하락 추세를 같이 봐야 한다
두리하이츠 동일 면적 68.22㎡ 거래는 확인된 표본이 2건입니다. 최신 거래이자 최근 12개월 거래는 2025.02. 4층 50,000,000원이고, 이전 거래는 2023.06. 2층 75,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.02 | 68.22㎡ | 4 | 50,000,000원 |
| 2023.06 | 68.22㎡ | 2 | 75,000,000원 |
| 전체 평균 | 68.22㎡ | 2건 | 62,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 68.22㎡ | 1건 | 50,000,000원 |
전체 평균은 62,500,000원이지만 과거 75,000,000원 거래가 포함되어 있습니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 50,000,000원이고, 최근 거래가 이전 거래보다 -33.3% 낮습니다. 따라서 가격 메리트 판단은 전체 평균보다 최근 50,000,000원을 우선해야 합니다. 현재 최저가 34,300,000원은 그 최근 시세의 68.6%입니다.
③ 예상배당표 (매각가 34,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,017,400원 |
| 2. 근저당 · 연지새마을금고 | 45,500,000원 | 33,282,600원 |
| 3. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 154,134,486원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 총 채권액은 199,634,486원, 채권자 배당액은 33,282,600원, 미배당액은 166,351,886원입니다. 근저당 배당은 채권최고액 기준 계산이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 배당모형상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 회차별 가격·미배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 34,300,000원 | 33,282,600원 | 166,351,886원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34.3% | 24,010,000원 | 23,177,820원 | 176,456,666원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24.01% | 16,807,000원 | 16,104,474원 | 183,530,012원 |
현재 회차에서는 신청채권자 청구액 26,917,250원보다 배당 시뮬레이션상의 연지새마을금고 배당액 33,282,600원이 큽니다. 반면 3회 유찰 시에는 채권자 배당액이 23,177,820원으로 내려갑니다. 가격이 낮아질수록 채권자 미배당은 커지는 구조입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 정읍시 상동 동신초등학교 서측 인근이며, 단독주택과 소규모점포 등이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내간선도로와 버스 승강장이 있어 전반적인 교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물의 4층 402호이며, 연립주택으로 이용 중입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수설비와 개별난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남측과 동측으로 2차선 도로, 북측으로 폭 약 5~6미터 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 정비구역과 가축사육제한구역에 포함됩니다. 공시지가는 332,100원/㎡입니다.
- 단지·거래. 두리하이츠는 15세대, 사용승인 기준일은 1993.11.09.이며 동일 면적 확인 거래는 2건입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 확인. 천순희의 전입신고일·보증금·확정일자가 미상입니다. 대항력과 우선변제를 확인하기 전에는 인수 위험을 완전히 닫았다고 보지 않는 편이 안전합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 62,500,000원보다 최근 12개월 평균·최신 거래인 50,000,000원을 기준으로 가격을 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -33.3%입니다. 현재 최저가가 최근 거래의 68.6%라고 해도 추가 가격 하락 가능성을 배제할 수 없습니다.
- 환금성 확인. 15세대 규모이고 동일 면적 거래 표본이 2건뿐이므로 실제 매수·매도 시장의 깊이를 현장에서 점검할 필요가 있습니다.
- 배당표 보수적 해석. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 매각기일. 현재 매각기일은 2026.09.14., 최저매각가는 34,300,000원입니다.
맺으며 — “가격 할인은 확인, 권리 확정은 아직”
이 사건은 등기부만 보면 비교적 읽기 쉽습니다. 2012.12.11. 연지새마을금고 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 두 번 유찰되어 최저가는 34,300,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 동일 면적 거래 50,000,000원의 68.6%라는 가격 차이도 분명합니다.
하지만 결론을 가격 하나로 끝내면 안 됩니다. 최근 거래 추세가 -33.3%이고 단지는 15세대, 확인 거래는 2건뿐입니다. 더 중요한 것은 임차인 천순희의 전입신고일·보증금·확정일자가 미상이라는 점입니다. 명시 인수권리는 없지만 대항력 판정은 미완료. 따라서 이 물건은 가격은 검토 가능, 임차관계 확인 전 권리 확정은 보류가 핵심입니다.
