전주지방법원 2026타경30026. 정읍시 연지동 302-89 소재 건물과 토지가 경매에 나왔습니다. 건물은 경량철골조 칼라강판지붕의 지상 1층 구조이고, 공부상 용도는 근린생활시설(사무실) 및 단독주택입니다. 감정평가 당시에는 주택으로 이용되는 것으로 조사됐습니다. 이 물건의 말소기준권리는 2023년 8월 18일 설정된 김제산림조합 근저당권 36,000,000원입니다. 이후 설정된 근저당권·경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조지만, 그보다 먼저 전입한 임차인들이 존재한다는 점이 문제입니다.
특히 2017년 전입한 유한영, 2022년 전입한 김창식, 전입일과 보증금이 확인되지 않은 황명균이 조사됐습니다. 한국토지주택공사 명의로 등기된 60,000,000원 임차보증금은 황명균 보증금에 대한 대위·승계 신고로 분류되어 있습니다. 따라서 이를 별개의 보증금으로 중복 합산해서는 안 됩니다. 다만 임차권등기의 주민등록일자가 사후 정정된 점과 다른 임차인들의 계약조건이 미상인 점 때문에 실제 인수 범위는 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2026타경30026 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 정읍시 연지동 302-89 도로명주소: 전북특별자치도 정읍시 연지5길 13 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 공부상 근린생활시설(사무실) 및 단독주택 |
| 건물구조 | 경량철골조 칼라강판지붕 · 지상 1층 |
| 현재 이용상태 | 탐문 결과 주택으로 이용 중 |
| 토지 | 203.1㎡ · 지목 대 · 제2종일반주거지역 |
| 임차권등기 범위 | 건물 1층 114.97㎡ 중 46.22㎡ 단독주택 부분 |
| 소유자 | 황순임 (2023.01.30 협의분할에 의한 상속 등기) |
| 감정가 | 146,281,880원 |
| 최저매각가 | 50,175,000원 (3회 유찰 · 감정가 대비 약 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 서울보증보험 주식회사 / 58,994,218원 |
| 말소기준권리 | 2023.08.18 김제산림조합 근저당권 · 채권최고액 36,000,000원 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
① 권리 흐름 — 근저당보다 앞선 임차인들이 핵심
과거 2000년대에 등기됐던 여러 가압류와 근저당권은 이미 말소된 이력입니다. 현재 분석의 중심은 2023.08.18 김제산림조합 근저당권과 그보다 앞서 시작된 임차인들의 전입 관계입니다. 2026.01.19 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정은 후순위로서 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명, 승계 신고 1건
실제 임차인으로 조사된 사람은 황명균·김창식·유한영, 총 3명입니다. 한국토지주택공사는 황명균 보증금에 관한 대위·승계 신고자로 분류되므로 실제 임차인 수에 추가하지 않습니다. 을구 9-1번 임차권 경정도 별도의 임차인이나 새로운 보증금이 아닙니다.
| 임차인 / 신고자 | 점유부분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력·배당·승계 |
|---|---|---|---|---|
| 황명균 | 전부 | 전입 미상 확정일자 미상 |
미상 |
대항력 미상
우선변제 미상 LH의 60,000,000원 대위·승계 대상 |
| 김창식 | 미상 | 2022.07.28 확정일자 미상 |
미상 |
대항력 가능·미상
우선변제 미상 말소기준 전 전입 · 인수 가능성 |
| 유한영 | 미상 | 2017.05.02 확정일자 미상 |
미상 |
대항력 가능·미상
우선변제 미상 말소기준 전 전입 · 인수 가능성 |
| 한국토지주택공사 황명균 보증금 승계 신고 |
1층 114.97㎡ 중 46.22㎡ | 당초 2020.11.23 기재 확정 2020.11.17 주민등록 없음으로 경정 |
60,000,000원 중복 합산 금지 |
대위·승계
대항요건 재확인 배당요구 있음 · 우선변제 자격 확인 필요 |
③ 예상배당표 (매각가 50,175,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,303,150원 |
| 1. LH 승계 보증금(우선변제 가정) | 60,000,000원 | 48,871,850원 |
| 2. 김제산림조합 근저당권 | 36,000,000원 | 0원 |
| 3. 서울보증보험 강제경매 신청채권 | 58,994,218원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
위 표는 LH의 60,000,000원 보증금에 우선배당하고 부족분을 매수인이 인수한다는 조건부 시뮬레이션입니다. 실제 배당순위가 확정된 것은 아닙니다. 당해세·최우선변제 및 다른 임차인의 미확인 권리는 반영되지 않았으며, 실제 배당액과 인수액은 변동될 수 있습니다.
이 가정에서는 매각대금 50,175,000원에서 집행비용 1,303,150원을 제외한 48,871,850원이 임차보증금으로 배당됩니다. 보증금 60,000,000원과의 차이인 11,128,150원이 인수 추정액입니다. 김제산림조합과 서울보증보험의 일반채권 합계 94,994,218원은 이 배당 가정에서 모두 미배당으로 남습니다. 다만 일반채권의 미배당액 자체를 매수인이 인수하는 것은 아닙니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 실질취득은 비슷하다
선순위 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금을 매수인이 인수하는 구조라면, 낙찰가가 내려가는 만큼 보증금 인수액이 증가할 수 있습니다. 따라서 실질취득액은 낙찰가 + 인수액으로 비교해야 합니다. 아래는 다른 미상 보증금을 제외하고 제시된 LH 배당 가정만 반영한 결과입니다.
| 회차 | 최저가 | 인수 추정 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 50,175,000원 | 11,128,150원 | 61,303,150원 |
| 4회 유찰 시 | 35,122,500원 | 25,909,705원 | 61,032,205원 |
| 5회 유찰 시 | 24,585,750원 | 36,256,794원 | 60,842,544원 |
더욱 중요한 점은 이 금액들을 주변 부동산의 거래 시세와 비교할 근거가 확보되지 않았다는 것입니다. 감정가 대비 34.3%라는 숫자는 감정가격과의 비율일 뿐입니다. 근린생활시설·단독주택의 공부상 용도, 토지와 건물의 구성, 실제 임대차 상황 등을 반영한 비교거래 검토 없이 시세보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다.
⑤ 입지·건물·토지 분석 (감정요항표 기준)
- 위치. 전북특별자치도 정읍시 연지동 소재 연지동주민센터 북서측 인근입니다. 주변은 단독주택, 다가구주택, 연립주택, 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 대상 부동산까지 차량 출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 경량철골조 칼라강판지붕의 지상 1층 건물입니다. 외벽은 치장벽돌쌓기 등, 내부는 벽지와 장판지 등으로 마감되어 있으며 위생·급배수·난방설비가 있습니다.
- 실제 사용과 공부상 용도. 주택으로 이용 중인 것으로 조사됐지만 공부상 용도는 근린생활시설(사무실) 및 단독주택입니다. 실제 임대차 부분과 각 용도의 적법성을 확인해야 합니다.
- 토지. 지목 대, 면적 203.1㎡이며 평지의 부정형 토지입니다. 도로접면은 세로각지(가)로 조사됐습니다.
- 토지이용계획. 도시지역·제2종일반주거지역이며 소로3류(폭 8m 미만)에 접합니다. 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 246,900원/㎡입니다. 이는 토지의 공시지가로 매매 시세나 전체 부동산의 실거래가를 의미하지 않습니다.
- 공부와의 차이. 감정요항표에는 공부와의 차이가 없는 것으로 조사됐지만, 실제 주거 이용과 공부상 용도의 차이는 별도로 확인해야 합니다.
- 매각범위. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다. 토지·건물·제시외 건물의 실제 경계 및 점유 현황을 현장에서 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 전 체크리스트
- 임차인별 보증금 확인. 황명균·김창식·유한영의 계약서, 보증금, 실제 점유부분, 주민등록 및 확정일자를 확인해야 합니다. 미상 보증금은 인수 위험이 없다는 의미가 아닙니다.
- LH 대위·승계 관계. 60,000,000원은 황명균 보증금과 중복 계산하지 않되, 대위변제 및 권리승계 서류와 보증금 잔액을 확인해야 합니다.
- 임차권 경정 내역. 2025.02.12 주민등록일자 '없음'으로 경정된 사유와 대항요건에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 매각물건명세서 원본. 인수권리 '해당사항없음' 기재와 예상배당상 11,128,150원 인수 가정의 차이를 반드시 해소해야 합니다.
- 배당요구 및 배당순위. 한국토지주택공사의 배당요구와 우선변제 요건, 다른 임차인의 배당참가 여부를 확인해야 합니다. 예상배당표를 확정 배당으로 보아서는 안 됩니다.
- 실질취득 기준. 현재 가정상 최저가 50,175,000원에 인수액 11,128,150원을 더한 61,303,150원이 판단 출발점입니다. 다른 임차인의 보증금이 추가로 인수될 가능성도 검토해야 합니다.
- 현장 점유 및 명도. 실제 거주자와 점유 부분을 확인하고, 매수인이 인수하는 임대차의 범위와 인도 가능 여부를 검토해야 합니다.
- 용도 및 제시외 건물. 공부상 근린생활시설·단독주택과 실제 이용상태를 대조하고, 제시외 건물의 현황 및 적법성을 확인해야 합니다.
- 법정지상권 및 토지권리. 명세서상 법정지상권은 해당사항없음으로 기재되어 있으나, 토지·건물 일괄매각 범위와 공동담보 관계를 원본으로 확인해야 합니다.
- 가격과 환금성. 주변의 유사한 건물·토지 거래사례를 조사해야 하며, 감정가 대비 할인율만으로 수익성이나 환금성을 평가해서는 안 됩니다.
맺으며 — “34%에 산다”가 아니라 “얼마를 떠안는가”
이 사건의 가장 강렬한 숫자는 3회 유찰, 감정가의 34.3%입니다. 그러나 권리구조를 따라가면 단순한 가격 할인 물건이 아닙니다. 말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인들이 있고, 한국토지주택공사의 60,000,000원 보증금 승계 신고도 존재합니다.
조건부 배당 시뮬레이션에서는 매수인 인수액이 11,128,150원이며, 최저가와 합산한 실질취득액은 61,303,150원입니다. 추가 유찰 뒤에도 보증금 인수액이 증가하면서 실질취득액은 약 60,000,000원 수준에 머무릅니다. 더구나 다른 임차인들의 보증금이 미상이고, 주민등록일자 경정과 명세서 인수권리 기재까지 확인해야 하므로 이 금액조차 확정치가 아닙니다.
결론은 권리 확인 전 입찰 보류입니다. 황명균·김창식·유한영의 임대차 실체, LH의 권리승계 및 배당순위, 실제 매수인 인수범위를 확정하는 것이 선행되어야 합니다. 그다음에야 토지·건물의 용도와 시세를 기준으로 적정 응찰가를 판단할 수 있습니다. 낙찰가격이 낮다는 사실만으로 안전하거나 저렴한 경매물건이 되는 것은 아닙니다.
