전주지방법원 2026타경30026. 정읍시 연지동 302-89 토지와 지상 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 기호(1-가)는 경량철골조 칼라강판지붕 1층 건물이며 탐문 결과 주택으로 이용 중입니다. 다만 제시목록과 공부상 용도는 근린생활시설(사무실) 및 단독주택입니다. 토지는 대 203.1㎡이고, 이번 매각에는 제시외 건물도 포함됩니다.
등기상 말소기준은 2023.08.18 김제산림조합 근저당권 36,000,000원입니다. 그 뒤의 한국토지주택공사 임차권등기와 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정은 등기 순위상 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 경매 권리분석에서는 등기 자체가 지워지는지와 임차인의 대항력이 남는지는 별개의 문제입니다. 유한영은 2017.05.02, 김창식은 2022.07.28 전입으로 모두 말소기준권리보다 앞서 있어 보증금 규모와 배당 여부 확인이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2026타경30026 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 정읍시 연지동 302-89 · 연지5길 13 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 탐문상 주택 이용 · 공부상 근린생활시설(사무실) 및 단독주택 |
| 건물 / 토지 | 경량철골조 칼라강판지붕 1층 · 건물 1층 114.97㎡ · 토지 203.1㎡(대) |
| 소유자 | 황순임 · 2022.08.23 협의분할에 의한 상속, 2023.01.30 소유권이전 등기 |
| 감정가 / 최저가 | 146,281,880원 / 71,678,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 58,994,218원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 점유가 핵심
말소기준권리는 2023.08.18 김제산림조합 근저당권입니다. 현재 등기상 이 근저당과 그 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 한국토지주택공사의 주택임차권은 2025.02.07 등기됐지만, 그 기초가 된 임대차는 2020.11.17이고 자료상 전입일은 2020.11.23, 확정일자는 2020.11.17로 분류돼 있습니다. 다만 임차권등기 9-1 경정에는 주민등록일자 없음으로 정정된 표시가 있으므로 해당 부분은 원본 확인이 필요합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명, 보증기관은 중복 합산 금지
실제 임차인은 황명균·김창식·유한영 3명입니다. 한국토지주택공사는 실제 점유 임차인이 하나 더 있는 것이 아니라 황명균 보증금에 대한 대위·승계 주체입니다. 따라서 한국토지주택공사의 60,000,000원을 황명균 보증금과 별도로 더해 전체 보증금을 계산하면 안 됩니다.
| 구분 | 점유 부분 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 황명균 | 전부 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 승계 대상 |
| 김창식 | 미상 | 2022.07.28 | 미상 | 미상 | 대항력 有 우선변제 미상 |
| 유한영 | 미상 | 2017.05.02 | 미상 | 미상 | 대항력 有 우선변제 미상 |
| 한국토지주택공사 | 건물 1층 114.97㎡ 중 46.22㎡ 단독주택 부분 | 2020.11.23 | 2020.11.17 | 60,000,000원 | 우선변제 보증기관 대위·승계 |
한국토지주택공사의 60,000,000원은 황명균 보증금에 대한 대위·승계 신고로, 별도 임차인의 보증금을 추가한 금액이 아닙니다. 황명균 본인의 전입일·보증금은 별도로 확인되지 않아 대항력은 ‘가능·미상’으로 보는 것이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 71,678,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,690,204원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금 대위·승계분 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 2. 근저당 · 김제산림조합 | 36,000,000원 | 9,987,796원 |
| 3. 경매신청 · 서울보증보험 주식회사 | 58,994,218원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당모형에서는 집행비용 1,690,204원과 한국토지주택공사 60,000,000원을 먼저 배당한 뒤 김제산림조합에 9,987,796원이 배당됩니다. 채권자 미배당액은 85,006,422원, 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수액이 늘 수 있다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 채권자 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(49%) | 71,678,000원 | 0원 | 85,006,422원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 50,174,600원 | 11,128,543원 | 94,994,218원 |
| 4회 유찰 시(24%) | 35,122,220원 | 25,909,980원 | 94,994,218원 |
이 사건에서 특히 조심할 대목입니다. 3회 유찰 시 매각가는 50,174,600원까지 내려가지만 한국토지주택공사 승계분의 미배당 인수가 11,128,543원으로 발생하고, 4회 유찰 시에는 매각가 35,122,220원에 인수액이 25,909,980원으로 커집니다. 즉 낙찰가가 낮아지는 만큼 미배당 보증금 인수가 늘어 실질 부담이 약 60,000,000원 수준으로 수렴하는 대항력 인수형 구조가 나타납니다. 따라서 다음 회차의 낮은 최저가만 보고 ‘더 싸졌다’고 판단하면 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 연지동주민센터 북서측 인근이며, 단독주택·다가구주택·연립주택·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 양호합니다.
- 이용상태. 탐문상 주택으로 이용 중이나 공부상 용도는 근린생활시설(사무실) 및 단독주택입니다. 아파트로 볼 물건이 아닙니다.
- 건물. 경량철골조 칼라강판지붕 1층, 치장벽돌쌓기 외벽·벽지 내벽·장판지 바닥·샷시 창호이며 위생·급배수·난방설비가 있습니다.
- 토지. 대 203.1㎡, 평지·부정형·세로각지(가), 제2종일반주거지역이며 공시지가는 246,900원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·가축사육제한구역에 해당하고 소로3류(폭 8m 미만)에 접합니다. 위반건축물 사항은 없습니다.
- 매각범위. 토지와 건물을 일괄매각하며 제시외 건물도 포함됩니다. 입찰 전 현황과 경계·사용관계를 함께 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김창식·유한영 보증금 확인. 두 사람 모두 말소기준보다 앞선 전입입니다. 보증금과 실제 점유 유지 여부, 배당요구 및 배당 가능액을 확인하기 전에는 인수 상한을 계산할 수 없습니다.
- 황명균·한국토지주택공사 관계 확인. 한국토지주택공사 60,000,000원은 황명균 보증금 대위·승계분이므로 중복 합산하지 말고, 실제 임대차 원금과 승계 범위를 대조해야 합니다.
- 임차권등기 경정 확인. 임차권등기 9-1에는 주민등록일자 없음으로 경정된 표시가 있습니다. 임대차계약일·점유개시·전입 관련 원문을 함께 대조해야 합니다.
- 유찰 이후 실질취득비용 계산. 3회·4회 유찰 시 최저가는 내려가지만 승계분 인수액은 각각 11,128,543원·25,909,980원으로 증가합니다. 낙찰가만 비교하지 마세요.
- 시세 별도 검증. 동일 조건의 실거래 비교 근거가 제시되지 않은 상태이므로 감정가의 49%라는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
- 용도·제시외 건물 확인. 탐문상 주택 이용과 공부상 근린생활시설(사무실)·단독주택 용도가 함께 존재하고 제시외 건물까지 포함되므로 현황·건축물대장·이용 가능 범위를 확인하세요.
맺으며 — “49% 최저가보다 선순위 보증금이 먼저다”
이 물건은 감정가 146,281,880원에서 2회 유찰돼 71,678,000원까지 내려왔지만, 권리분석상 가격보다 먼저 볼 것은 선순위 임차관계입니다. 실제 임차인은 3명이고, 한국토지주택공사는 황명균 보증금의 대위·승계 주체입니다. 김창식과 유한영은 말소기준권리보다 앞선 전입으로 대항력 있음으로 분류되지만 보증금은 확인되지 않았습니다.
현재 배당모형의 인수액 0원은 한국토지주택공사 60,000,000원이 전액 배당되는 현재 회차의 계산일 뿐, 미상 보증금 임차인까지 포함한 최종 안전금액을 뜻하지 않습니다. 더 유찰되면 한국토지주택공사 승계분도 미배당 인수로 전환돼, 낙찰가가 낮아져도 실질 부담이 약 60,000,000원 수준에 수렴합니다. 따라서 이 사건은 ‘2회 유찰이라 싸다’가 아니라, ‘선순위 보증금 확인 전에는 총취득비용을 확정할 수 없다’가 결론입니다.
