광주지방법원 2024타경3337. 신안군 증도면 대초리의 토지와 건물을 함께 매각하는 물건입니다. 목록1~4는 현황상 일단의 펜션부지이고, 목록5·6은 펜션, 목록7은 커피숍으로 이용 중입니다. 제시외 건물과 조경수목은 일괄매각에 포함되지만, 목록1 지상의 이동식 창고는 매각에서 제외됩니다.
권리구조는 비교적 분명합니다. 2015년 6월 22일 설정된 한국양계축산업협동조합의 채권최고액 780,000,000원 근저당이 말소기준권리입니다. 그 뒤 설정된 김우중 근저당과 전남신용보증재단·광주은행·한국양계축산업협동조합의 가압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당 사항이 없어 권리상 승계금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경3337 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 신안군 증도면 대초리 1157 |
| 용도 / 현황 | 기타 + 토지 · 목록1~4 일단의 펜션부지 · 목록5·6 펜션 · 목록7 커피숍 |
| 건물 구조 | 목록5·6 일반목구조 경사지붕 2층 · 목록7 경량철골조 경사지붕 단층 |
| 소유자 | 최준선 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 918,175,100원 / 210,607,000원 (6회 유찰, 감정가의 22.94%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국양계축산업협동조합 / 612,547,022원 |
| 매각기일 | 2026.06.22 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 및 조경수목 포함 · 목록1 이동식 창고 제외 · 목록4 농지취득자격증명 필요 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
2011년에 설정된 조선대학교신용협동조합 근저당 3건은 2015년 6월 22일 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 같은 날 설정된 한국양계축산업협동조합 근저당입니다. 이후의 김우중 근저당 130,000,000원과 가압류 3건은 모두 후순위로 매각 시 소멸합니다.
② 가격 판단 — 77.06% 할인만으로 싸다고 할 수 없다
현재 최저가는 210,607,000원으로 감정가 918,175,100원의 22.94%입니다. 감정가 대비 하락폭은 77.06%지만, 이 물건은 일반 주택이 아니라 펜션·커피숍과 여러 토지를 함께 취득하는 복합용도 물건입니다. 동일하거나 유사한 물건의 최근 거래가격과 직접 비교할 근거가 확인되지 않으므로, 감정가 할인율을 곧바로 시장가 대비 할인율로 볼 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 최저가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 210,607,000원 | 22.94% | 965,650,098원 |
| 7회 유찰 시 | 168,485,600원 | 18.35% | 1,007,181,798원 |
| 8회 유찰 시 | 134,788,480원 | 14.68% | 1,040,407,159원 |
③ 예상배당표 (매각가 210,607,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,748,498원 |
| 1. 근저당 · 한국양계축산업협동조합 | 780,000,000원 | 206,858,502원 |
| 2. 근저당 · 김우중 | 130,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 전남신용보증재단 | 25,500,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 광주은행 | 230,492,584원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 한국양계축산업협동조합 | 6,516,016원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,172,508,600원 중 예상 배당액은 206,858,502원이며, 미배당액은 965,650,098원입니다. 신청채권자의 청구액 612,547,022원도 전액 충족되지 않고, 후순위 채권자와 소유자에게 배당될 금액은 없습니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않을 수 있습니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신안군 증도면 대초리 장고마을 남동측 인근으로, 주변에는 펜션·단독주택·농경지가 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 대상 토지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 간선도로가 통과하며, 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 목록5·6은 펜션, 목록7은 커피숍으로 이용 중입니다. 목록1~4의 공부상 지목은 대·도로·전이나 현황은 일단의 펜션부지입니다.
- 건물. 펜션 건물은 일반목구조 경사지붕 2층, 커피숍은 경량철골조 경사지붕 단층이며 위생·급배수·난방설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 대초리 1157 토지는 지목 대, 면적 508㎡, 평지의 부정형 토지이며 공시지가는 10,000원/㎡입니다.
- 규제. 생산관리지역과 가축사육제한구역에 포함되고, 일부 목록은 소로3류에 접합니다. 목록4는 농지취득자격증명이 필요합니다.
- 환금성. 6회 유찰됐고 펜션·커피숍과 토지를 일괄 취득해야 하므로 일반 주거용 물건보다 매수층과 재매각 수요가 제한될 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명. 목록4는 농지취득자격증명이 필요하며, 제출하지 않으면 매수신청보증금을 반환받지 못할 수 있습니다.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물과 조경수목은 포함되지만 목록1 지상의 이동식 창고는 제외됩니다. 현장에서 경계와 포함 시설을 대조해야 합니다.
- 점유·임대관계. 펜션과 커피숍의 실제 운영자 및 점유자, 임대차계약·영업시설 귀속 여부를 확인해야 합니다.
- 인허가·영업 가능성. 숙박·휴게음식점 등 현재 이용에 필요한 인허가의 존속과 승계 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 토지별 이용제한. 생산관리지역, 가축사육제한구역, 도로 접합 여부와 공부상 지목·현황 차이를 목록별로 확인해야 합니다.
- 시설 상태. 일반목구조 펜션과 경량철골조 커피숍의 노후도, 누수·부식·설비 상태 및 수선비를 현장 조사해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 22.94%라는 수치만으로 저가라고 판단하지 말고, 주변 펜션·상업시설·토지의 수익성과 처분 가능성을 별도로 검토해야 합니다.
- 진행 결과 확인. 기재된 매각기일은 2026.06.22이므로 변경·연기·매각 여부와 최신 매각조건을 법원 공고 및 원본 서류로 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 물건은 단순하지 않다”
이 사건은 등기상 인수권리와 법정지상권이 없어 권리분석 자체는 비교적 명확합니다. 현재 회차에서 매수인이 권리상 부담할 금액도 0원이므로 실질취득액은 최저가 210,607,000원입니다.
하지만 6회 유찰, 감정가 대비 22.94%라는 결과는 가격 매력보다 먼저 환금성과 절차 부담을 점검하라는 신호입니다. 펜션·커피숍·토지의 복합용도, 임대관계 미상, 이동식 창고 제외, 농지취득자격증명 의무가 함께 존재합니다. 최근 거래가격과 비교하지 못한 상태에서는 “감정가보다 크게 낮다”는 사실만으로 싸다고 결론 내릴 수 없습니다. 권리는 합격이지만, 가격·운영·재매각 가능성은 보수적으로 판단해야 할 물건입니다.
