의정부지방법원 2023타경1842. 구리시 교문동 구리아이폴리스 13층 1307호로, 감정평가상 방 2개·거실·욕실·현관 등으로 이용되는 주거용 오피스텔입니다. 소유자 권영만은 2020년 10월 24일 매매를 원인으로 2020년 11월 13일 소유권을 취득했고, 등기 거래가액은 209,220,000원입니다.
이 사건에서 가장 먼저 구분해야 할 것은 낙찰가와 실질취득 부담입니다. 임차인 전성진은 2020년 11월 13일 점유를 시작하고 2020년 11월 16일 전입했으며, 확정일자는 2020년 10월 30일입니다. 말소기준인 2022년 4월 6일 국 압류보다 앞서므로 대항력이 인정되는 구조이고, 배당으로 돌려받지 못한 보증금은 낙찰자에게 승계될 가능성이 큽니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2023타경1842 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 구리시 체육관로171번길 6, 13층 1307호 (교문동, 구리아이폴리스) |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 주거용 · 방 2개, 거실, 욕실, 현관 등 · 지하 2층/지상 15층 건물의 13층 |
| 소유자 | 권영만 (2020.11.13. 소유권 취득 · 거래가액 209,220,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 211,000,000원 / 72,373,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 전성진 / 209,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
| 토지 이용 | 일반상업지역 · 업무용 · 공시지가 5,012,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
현존 권리의 말소기준은 2022.04.06. 국 압류입니다. 이후 주택도시보증공사 가압류, 강제경매개시결정, 구리시 압류 및 임차권등기는 매각으로 등기상 소멸하는 순서입니다. 다만 임차권등기 자체가 말소되더라도, 그 기초가 되는 임차인이 말소기준보다 먼저 대항력을 갖췄다면 미배당 보증금 반환의무까지 없어지는 것은 아닙니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유 | 전입·확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 전성진 주택 전부 · 주거 점유개시 2020.11.13 | 전입 2020.11.16 확정 2020.10.30 | 209,000,000원 | 2023.11.23 우선변제 가능 | 대항력 있음 138,329,714원 승계 예상 |
전성진은 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명으로 파악됩니다. 현재 최저가 72,373,000원을 기준으로 집행비용 1,702,714원을 제외하면 임차인 예상배당액은 70,670,286원이고, 보증금 부족분 138,329,714원이 남습니다.
③ 가격 구조 — 3회 유찰에도 감정가 수준
최저가는 감정가 211,000,000원의 34.3%까지 내려왔지만, 이는 순수 매입가격이 아닙니다. 현재 회차의 최저가와 예상 인수액을 합치면 210,702,714원으로, 감정가와 사실상 같은 수준입니다. 소유권 취득 당시 등기 거래가액 209,220,000원과도 비슷합니다.
| 구분 | 낙찰가 | 예상 인수 | 합계 부담 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 3회 유찰 · 감정가 34.3% | 72,373,000원 | 138,329,714원 | 210,702,714원 |
| 4회 유찰 시 감정가 24.01% | 50,661,100원 | 159,650,800원 | 210,311,900원 |
| 5회 유찰 시 감정가 16.81% | 35,462,770원 | 174,575,560원 | 210,038,330원 |
동일 건물의 최근 12개월 평균이나 최신 거래를 통한 현재 시세 비교는 확인되지 않습니다. 따라서 과거 거래가액이나 감정가만으로 시세보다 싸다고 결론 내릴 수 없습니다. 확인 가능한 사실은 세 차례 유찰에도 실질취득 부담이 감정가 수준에서 거의 내려오지 않았다는 점입니다.
④ 예상배당표 (매각가 72,373,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,702,714원 |
| 1. 임차인 전성진 보증금 | 209,000,000원 | 70,670,286원 |
| 2. 우리은행 근저당 1번 | 1,200,000,000원 | 0원 |
| 3. 우리은행 근저당 2번 | 4,800,000,000원 | 0원 |
| 4. 주택도시보증공사 가압류 | 2,071,000,000원 | 0원 |
| 5. 강제경매 신청채권 · 전성진 | 209,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
우리은행 근저당 2건은 2020.11.13. 말소 기재가 있으므로 매수인 인수액에 합산하지 않았습니다. 전성진의 강제경매 청구액 209,000,000원은 동일인의 임차보증금과 같은 금액이므로, 별개의 보증금 승계액으로 중복 합산하지 않습니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 오피스텔이며, 현재 방 2개·거실·욕실·현관 등으로 이용되는 주거용 오피스텔입니다.
- 입지. 교문초등학교 북동측 인근으로, 업무시설과 각종 근린생활시설이 소재하는 후면 상가지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 교통사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 남측 약 8미터 포장도로와 남서측 약 6미터 아스콘도로에 각각 접합니다.
- 설비. 위생급배수, 도시가스 개별난방, 승강기, 화재경보 및 소화전 설비가 설치돼 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역·토지거래계약 허가구역 등에 포함되고, 공부와의 차이 및 위반건축물은 없습니다.
- 환금성. 최근 거래 비교자료 없이 감정가만으로 환금성을 판단하기 어렵고, 아파트가 아닌 오피스텔이므로 대출조건과 실수요층을 별도로 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득액으로 계산. 입찰가에 예상 인수액 138,329,714원을 더해 자금계획과 입찰 상한을 정해야 합니다.
- 임대차 진정성 확인. 임대차계약서, 보증금 209,000,000원 지급내역, 전입세대 확인서, 점유 경위와 공과금·관리비 사용내역을 대조해야 합니다.
- 신청채권 중복 확인. 전성진의 강제경매 청구채권과 임차보증금 반환채권이 같은 채권인지 원인서류를 확인해야 합니다.
- 우리은행 말소 원본 대조. 2020.11.13. 일부포기에 따른 근저당권 말소가 본 1307호 전부에 적용됐는지 최신 등기 원본으로 재확인해야 합니다.
- 조세채권 확인. 국과 구리시 압류가 존재하므로 당해세와 법정기일에 따른 실제 배당순위 변동을 확인해야 합니다.
- 현재 시세 조사. 동일 건물·유사 면적·유사 층의 최근 매매와 임대차 사례를 확인하기 전에는 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
- 관리비·점유 확인. 체납 관리비, 현재 점유자, 명도 합의 가능성 및 내부 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰 횟수보다 인수액을 보라”
이 물건은 감정가 211,000,000원에서 세 번 유찰돼 최저가가 72,373,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 대항력 있는 임차인의 보증금 209,000,000원이 낙찰가보다 훨씬 큽니다. 현재 회차 예상배당 후 남는 138,329,714원을 인수하면 실질취득 부담은 210,702,714원으로 다시 감정가 수준에 도달합니다.
추가 유찰도 근본적인 해결책이 아닙니다. 낙찰가가 내려가는 만큼 임차인 미배당액이 커져 총부담은 계속 약 2.10억원에 머뭅니다. 신청채권자와 임차인이 동일하다는 특수성은 정밀 검토 대상이지만, 임대차 무효가 확정되지 않은 상태에서 이를 기대하고 인수액을 0원으로 계산하는 것은 위험합니다. 최저가 착시는 크고, 현재 시세 근거는 부족하며, 보증금 승계 위험은 명확합니다. 원본 확인 전 판단은 보수적으로 유지해야 합니다.