의정부지방법원 2024타경5711. 경기도 남양주시 다산동 소재 근린시설로, 1동 1층 102호입니다. 소유자 김영석은 2021년 3월 소유권을 취득했고, 같은 날 신한은행의 채권최고액 912,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이후 임의경매가 두 차례 개시됐다가 취하됐으며, 2024년 11월 현재 사건의 임의경매개시결정이 등기됐습니다.

2022년에는 기존 근저당권 중 100,000,000원의 대위변제에 따른 일부 이전이 신용보증기금 명의로 등기됐습니다. 이는 별도로 새 근저당권이 설정된 것이 아니라 기존 근저당권의 일부가 이전된 것입니다. 따라서 채권최고액 912,000,000원에 이전액 100,000,000원을 다시 더해 계산해서는 안 됩니다.

현재 최저가는 감정가와 큰 차이를 보이지만, 상가 실거래가와 임대수익을 확인하지 못한 상태입니다. 낮은 감정가 대비 비율이 실제 시세 대비 저가 매수를 의미하지는 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 일부 이전과 기존 경매 취하 이력

말소기준권리는 2021.03.18 설정된 을구 1번 신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 912,000,000원이며, 매각으로 소멸하는 권리로 정리됩니다. 이후 같은 근저당권의 일부가 신용보증기금으로 이전됐으므로, 기존 근저당권과 일부 이전등기를 독립된 채권으로 중복 계산하면 안 됩니다.

② 임대차·점유 — 확인된 임차인 0명, 그러나 임대관계 미상

현재 확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 그러나 감정평가 자료에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 임차인 신고가 없다는 사실만으로 공실이나 소유자 직접 점유, 대항력 있는 임차인의 부존재를 확정할 수는 없습니다.

• 실제 임차인. 현재 확인된 임차인 0명. 실제 점유 및 임대관계는 미상입니다.
• 대항력. 임차인이 확인되지 않아 판정 불가. 대항력 없음으로 단정할 수 없습니다.
• 우선변제권. 확인된 임차인 신고가 없어 판정할 대상이 없습니다. 임대차계약과 확정일자 확인이 필요합니다.
• 보증금 승계. 확인된 등기상 인수액은 0원이나, 미확인 임대차에 따른 승계 위험은 별도 검증이 필요합니다.
• 명도. 실제 점유자를 확인한 뒤 인도 절차와 점유 이전 가능성을 검토해야 합니다.

③ 가격 비교 — 감정가의 34.3%, 시세 할인율은 미확인

감정가는 935,000,000원, 현재 최저매각가는 320,705,000원입니다. 세 차례 유찰되면서 감정가 대비 최저가 비율이 34.3%까지 낮아졌습니다.

과거 소유권 취득 당시 거래가액은 983,157,750원이지만, 이는 2021년 거래금액으로 현재 시장가치를 입증하는 자료가 아닙니다. 현재 동일 상권의 실거래가, 유사 점포 매매사례, 임대료, 공실률 및 수익률이 확인되지 않아 현재 최저가가 시세보다 저렴한지 판단할 근거가 부족합니다.

④ 예상배당표 (매각가 320,705,000원 가정)

현재 최저가에 매각되고 추정 집행비용을 공제하면, 근저당권에 배분되는 금액은 315,415,130원입니다. 근저당 채권최고액 912,000,000원을 기준으로 한 미배당액은 596,584,870원이며 소유자 잔여금은 0원입니다.

다만 근저당권의 채권최고액은 실제 확정 채무잔액과 다릅니다. 신청채권자의 청구금액은 774,500,138원이고, 기존 근저당권 중 100,000,000원이 신용보증기금으로 일부 이전된 이력도 있습니다. 따라서 위 배당은 채권최고액을 기준으로 한 단순 추정이며, 실제 배당 귀속과 채권자별 수령액을 확정하는 표가 아닙니다.

집행비용은 추정치입니다. 실제 채권잔액, 신용보증기금의 일부 이전 지분, 당해세, 임차인 최우선변제 및 기타 배당 변동 요인은 확정 반영되지 않았습니다. 미배당액은 매수인 인수액이 아닙니다.

⑤ 회차별 자금 시나리오

회차가 진행될수록 매각대금과 채권자 예상배당액은 감소하고 채권최고액 기준 미배당액은 증가합니다. 하지만 근저당권의 미배당액과 매수인의 인수채무는 구분해야 합니다. 확인된 근저당권은 매각으로 소멸하는 권리이며, 위 시나리오에서 확인된 등기상 인수액은 모두 0원입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 남양주다산중학교 서측 인근에 위치하며, 주변에 아파트 단지와 일부 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 남서측 근거리에 지하철 8호선 다산역이 위치하며, 감정평가상 전반적인 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지하 2층·지상 5층 건물입니다. 외벽은 외장 석재 마감, 창호는 알루미늄 샷시 등입니다.
• 설비. 위생·급배수설비, 승강기, 옥내소화전 및 화재탐지설비 등이 설치되어 있습니다.
• 도로. 북측 대로3류(폭 25~30m), 남측 소로1류(폭 10~12m)에 접합니다.
• 토지. 정방형 평지로 상업용 건부지입니다. 용도지역은 준주거지역이며 지구단위계획구역에 해당합니다.
• 규제. 남양주 다산진건 공공주택지구, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역 등 관련 규제가 있습니다. 실제 업종별 허용 여부는 별도 확인이 필요합니다.
• 공시지가. 4,049,000원/㎡. 물건의 실제 거래가격이나 개별 점포의 가치를 의미하지 않습니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 사항이 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 파악됩니다.
• 환금성. 근린시설의 매매 수요는 업종, 임대수익과 상권 여건에 좌우됩니다. 감정가 대비 낙폭은 크지만 실제 임대료 및 실거래 비교가 없어 환금성을 확정적으로 평가하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 재매각 보증금. 매수신청보증금 20%, 현재 최저가 기준 64,141,000원. 매각공고의 최종 조건을 확인하세요.
• 재매각 원인. 재매각에 이르게 된 이유와 이전 매각 진행 내역을 사건기록으로 확인하세요. 원인은 현재 확인되지 않았습니다.
• 임대차 실사. 실제 점유자, 사업자등록 신청일, 임대차계약서, 보증금, 확정일자 및 배당요구 여부를 확인하세요.
• 권리 원본. 신한은행 근저당권, 신용보증기금 일부 이전등기 및 신청채권자의 채권 관계를 원본과 채권계산서로 대조하세요.
• 시장가격. 유사한 다산동 1층 근린시설의 최근 실거래, 매물 호가, 임대료와 수익률을 함께 조사하세요.
• 상가 현장. 실제 점포 상태, 공실 여부, 업종 제한, 출입 동선 및 상권의 영업 수요를 확인하세요.
• 관리비·공과금. 미납 관리비의 공용부분, 관련 공과금 및 매수인 부담 가능성을 별도로 조사하세요.
• 매각기일. 2026.09.30 예정입니다. 기일 변경, 취하, 정지 여부와 최신 매각물건명세서를 확인하세요.

맺으며 — “34.3%라는 숫자보다 중요한 것은 실제 시세와 점유관계”

의정부지방법원 2024타경5711은 감정가 935,000,000원의 근린시설이 세 차례 유찰되어 최저가 320,705,000원까지 내려온 사건입니다. 등기상 말소기준은 신한은행 근저당권이며, 확인된 인수 권리는 없습니다.

그러나 확인된 임차인 신고가 없다는 사실과 임대관계가 없다는 사실은 다릅니다. 실제 임대관계가 미상이고 현재 실거래 시세도 확인되지 않아, 최저가 34.3%라는 할인율만으로 가격 경쟁력을 판단할 수 없습니다. 특히 이번 매각은 재매각으로 보증금 20%가 적용됩니다.

결론적으로, 등기상 소멸 구조는 비교적 명확하지만 실제 점유 및 상가 가치에 대한 추가 확인이 필요한 물건입니다. 입찰 판단의 핵심은 신한은행 근저당권 일부 이전의 실제 채권 관계, 미확인 임대차의 인수 가능성, 재매각 조건, 그리고 동일 상권의 최근 거래가격과 임대수익을 검증하는 데 있습니다.