의정부지방법원 2024타경72162. 가평군 북면 백둔리에서 상호명 “가평전원별장펜션”인 생활형숙박시설로 이용 중인 기타 건물과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 철근콘크리트조 철근콘크리트 경사지붕 단층 건물이며 사용승인일은 2003.01.02.입니다. 현재 등기상 소유자는 이세령이고, 농업협동조합자산관리회사가 503,597,226원을 청구해 임의경매를 신청했습니다.
권리 구조의 출발점은 2008.12.18. 설정된 가평군농업협동조합의 채권최고액 280,000,000원 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이며, 후순위 근저당권·압류·가압류·경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 매수인이 인수할 권리와 법정지상권은 해당사항 없음으로 기재되어, 등기상 인수액은 0원입니다.
그러나 권리의 수가 적은 물건은 아닙니다. 근저당권 설정과 말소, 채권양도, 세금 압류, 가등기 관련 등기가 장기간 누적되어 있습니다. 특히 갑구 6번 가등기는 말소기준 이후 권리로 소멸 처리되어 있으나, 별도 주의사항에서 보전가등기 추정·종류 확인 필요로 표시되어 있으므로 원문 등기와 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경72162 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 가평군 북면 백둔리 709-5 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 생활형숙박시설(상호명 “가평전원별장펜션”) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 철근콘크리트 경사지붕 단층 · 사용승인 2003.01.02. |
| 소유자 | 이세령 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 782,264,630원 / 310,702,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 농업협동조합자산관리회사 / 503,597,226원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 목록 6, 7번 지분매각 |
| 대표 토지정보 | 지목 대 · 580.0㎡ · 계획관리지역 · 완경사 · 부정형 · 세로한면(가) |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로, 임차인이 없다고 단정하기보다 현황조사서·전입세대열람·사업자등록 점유관계를 입찰 전 다시 확인해야 합니다. 현장조사 당시 폐문부재로 내부 설비와 정상작동 여부도 확인되지 않았습니다.
② 가격 판단 — 4회 유찰만으로 ‘저렴’하다고 할 수 없다
현재 최저매각가는 310,702,000원으로, 4회 유찰된 감정가 40% 회차입니다. 다음 시나리오는 5회 유찰 시 248,561,600원, 6회 유찰 시 198,849,280원으로 제시되어 있습니다.
다만 같은 시설이나 인근 유사 생활형숙박시설의 실거래 자료가 확인되지 않아, 최저가가 시장가격보다 낮은지 높은지는 판단할 수 없습니다. 감정가 대비 하락 폭만 보고 가격 메리트가 크다거나 싸다고 결론 내리는 것은 금물입니다. 건물 상태, 영업·점유 현황, 토지별 지분과 이용제한, 제시외 건물의 실사용 가치까지 현장에서 확인한 뒤 적정 응찰가를 정해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 310,702,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,149,828원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 가평군농업협동조합 | 280,000,000원 | 280,000,000원 |
| 3. 을구 2번 근저당권 · 가평군농업협동조합 | 252,000,000원 | 25,552,172원 |
| 4. 을구 3번 근저당권 · 정이순450125- | 300,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 5번 근저당권 · 정재숙630613- | 200,000,000원 | 0원 |
| 6. 을구 6번 근저당권 · 가평군농업협동조합 | 196,000,000원 | 0원 |
| 7. 을구 8번 근저당권 · 주식회사한국투자저축은행 | 300,000,000원 | 0원 |
| 8. 갑구 5번 가압류 · 안재식 | 99,352,700원 | 0원 |
| 9. 을구 10번 근저당권 · 이시복641015- | 3,800,000,000원 | 0원 |
| 10. 을구 12번 근저당권 · 국 | 2,778,396,270원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액은 8,205,748,970원, 채권자 예상배당은 305,552,172원, 미배당은 7,900,196,798원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수도 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 백둔리마을회관 북서측에 위치하며, 주변은 농경지·임야·단독주택·펜션 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건과 인근까지 차량 접근은 가능하나, 버스정류장이 다소 근거리에 있어 대중교통은 다소 불편한 편입니다.
- 이용상태. 생활형숙박시설인 “가평전원별장펜션”으로 이용 중인 것으로 탐문되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 철근콘크리트 경사지붕 단층이며, 외벽은 치장벽돌쌓기, 내벽은 벽지와 타일 마감으로 탐문되었습니다.
- 설비. 폐문부재로 정확한 설비와 정상작동 여부는 확인되지 않았고, 건물 지붕의 태양광패널과 후면 관련 설비가 목측되었습니다.
- 토지규제. 계획관리지역·보전관리지역·가축사육제한구역·준보전산지·자연보전권역이 포함되거나 접합니다.
- 현장통제. 남측 하단 입구 건물에 개인소유지로 일반인의 입산 및 차량통행을 통제한다는 문구가 있어 접근과 사용관계를 확인해야 합니다.
- 포함·제외. 조경수·조경석·석축과 자생수목은 토지에 포함해 평가되었고, 기호 4 지상의 파고라 등은 평가에서 제외되었습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가등기 원문 확인. 갑구 6번 가등기의 정확한 종류와 매각으로 소멸하는지 등기부·매각물건명세서 원문을 대조하세요.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 5건의 당해세 여부와 교부청구 내역을 확인하세요.
- 점유·임대관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계가 미상이고 현장조사도 폐문부재였습니다. 전입세대·사업자등록·현장 점유자를 확인하세요.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물 감정평가서상 ㉠~㉥의 위치·상태·사용가치와 매각 포함 범위를 확인하세요.
- 지분매각 확인. 목록 6, 7번은 지분매각이므로 공유지분 비율과 사용·처분상 제약을 원본 목록에서 확인하세요.
- 건물·설비 점검. 내부 상태, 숙박시설 설비, 태양광패널과 관련 설비의 정상작동 여부를 현장에서 확인하세요.
- 토지 경계 확인. 토지별 용도지역, 준보전산지와 보전관리지역 범위, 진입로와 실제 경계를 지적도·토지이용계획으로 대조하세요.
- 가격 검증. 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 인근 펜션·생활형숙박시설의 매물과 수익자료를 별도로 조사해 응찰가 상한을 정하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 배당요구 종기 이후 제출서류를 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 저위험·저가”
이 사건은 말소기준 이후의 후순위 권리가 소멸하고 매수인 인수액이 0원이라는 점에서는 권리상 장점이 분명합니다. 그러나 4회 유찰된 생활형숙박시설이며, 가등기 종류 확인, 국세·지방세 압류, 임대관계 미상, 지분매각, 제시외 건물, 폐문부재와 출입통제 문구가 동시에 존재합니다.
또한 현재 최저가가 감정가 40% 수준이라는 사실만으로 시장가격보다 싸다고 판단할 수 없습니다. 비교 가능한 실거래 자료가 없는 만큼, 권리는 인수 0원으로 정리하되 가격은 현장검증 전까지 보류하는 접근이 적절합니다. 이 물건의 승부처는 말소되는 후순위 채권이 아니라, 실제 숙박시설의 상태와 운영 가능성, 토지·지분의 활용가치입니다.
