의정부지방법원 2024타경78108. 경기도 가평군 청평면 대성리 185-65에 위치한 단독주택과 토지가 경매에 나왔습니다. 토지는 664.0㎡이며, 감정평가상 단독주택으로 이용 중입니다. 매각조건은 토지·건물 일괄매각으로, 제시외 건물로 표시된 태양열시설도 포함됩니다.
권리관계의 중심은 2021.11.04 설정된 서울시산림조합의 채권최고액 377,000,000원 근저당입니다. 해당 근저당은 건물과 토지를 공동담보로 하고 있으며, 2025.06.17 한국자산관리공사로 근저당권 이전등기가 이루어졌습니다. 두 번째 근저당 역시 최초 근저당권자 김산형에서 장관진으로 이전되었습니다. 등기상 권리이전은 기존 근저당의 순위 자체를 새롭게 만드는 것이 아니라 권리자 변경에 해당합니다.
여기서 주의할 점은 미배당금과 매수인 인수금은 다른 개념이라는 것입니다. 현재 최저가로 매각되면 예상 채권 미배당은 490,738,913원입니다. 하지만 이는 채권자가 회수하지 못하는 금액이지, 매수인이 그대로 갚아야 하는 채무로 볼 수는 없습니다. 배당표상 매수인 예상 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경78108 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 가평군 청평면 대성리 185-65 |
| 도로명주소 | 경기도 가평군 청평면 큰갈월로 209-20 |
| 물건종류 / 이용 | 단독주택 + 토지 · 단독주택으로 이용 중 |
| 토지면적 / 지목 | 664.0㎡ · 대 |
| 토지형상 / 접면 | 부정형 · 완경사 · 세로한면(가) |
| 용도지역 | 도시지역 · 자연녹지지역 |
| 소유자 | 안병혁 (단독소유) |
| 감정가 | 572,400,000원 |
| 최저매각가 | 96,203,000원 (5회 유찰, 감정가 대비 16.81%) |
| 매각기일 | 2026.11.04 |
| 경매 신청채권자 | 서울시산림조합 |
| 경매 청구액 | 297,753,934원 |
| 말소기준권리 | 2021.11.04 서울시산림조합 근저당권 (채권최고액 377,000,000원) |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 태양열시설 포함 |
① 권리 흐름 — 근저당은 매각 소멸, 임차인은 별도 확인
말소기준은 2021.11.04 접수된 을구 1번 근저당권입니다. 이후 설정된 을구 2번 근저당, 후순위 가압류 및 경매개시결정 등은 원칙적으로 매각에 따라 소멸합니다. 과거 정병민 명의 소유권이전청구권 가등기는 2022.02.25 말소되었으므로 별도 존속 가등기로 보지 않습니다.
첫 번째 근저당의 현재 등기상 이전권리자는 한국자산관리공사이며, 두 번째 근저당도 장관진에게 이전되어 있습니다. 따라서 배당표에 기재된 최초 근저당권자 명칭만으로 최종 배당수령권자를 확정해서는 안 됩니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정임숙 | 2022.08.22 | 미상 |
없음(전입 기준)
|
미상
|
해당 없음
|
현황조사 및 매각물건명세서 기준. 정임숙은 보증기관 대위신고나 승계신고가 아닌 실제 임차인 1명으로 집계합니다.
정임숙의 확인된 전입일은 2022.08.22로, 말소기준권리 설정일인 2021.11.04보다 늦습니다. 따라서 확인된 전입신고를 기준으로는 말소기준권리에 대항할 수 없는 임차인으로 분류됩니다.
다만 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않습니다. 배당 우선순위 및 실제 보증금 규모가 확정되지 않았고, 현황조사상 점유와 임대차관계의 세부 내용도 입찰 전 재확인이 필요합니다. 이 자료만으로 임차인의 보증금이 없거나 명도 문제가 없다고 판단할 수는 없습니다.
② 가격 분석 — 감정가 대비 16.81%, 그러나 시장가격은 별개
현재 최저매각가는 96,203,000원으로, 감정가 572,400,000원의 16.81% 수준입니다. 감정가격과 비교하면 매우 낮지만, 이를 현재 시장가치 대비 할인율로 해석해서는 안 됩니다.
단독주택은 토지의 형상, 도로 접근, 건물 상태, 실제 사용 가능성, 유지관리 부담과 매수 수요에 따라 가치가 크게 달라집니다. 본건은 전원주택·펜션·임야가 혼재한 지역에 있으며, 감정요항표에서도 대중교통이 다소 불편한 입지로 평가되었습니다.
회차별 가격 및 예상 미배당
| 회차 | 최저매각가 | 예상 미배당 | 매수인 예상 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 5회 유찰 | 96,203,000원 | 490,738,913원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 67,342,100원 | 519,080,317원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 47,139,470원 | 538,919,299원 | 0원 |
6·7회 유찰 가격은 회차별 가정 시나리오이며 확정된 매각기일 또는 확정 입찰가격을 의미하지 않습니다. 미배당은 제공된 배당 추정 기준이며, 실제 배당액은 변동될 수 있습니다.
가격이 더 내려가는 경우에도 현재 추정상 매수인 인수액은 0원으로 표시되어 있습니다. 다만 이것은 소멸하는 근저당 채권의 미배당을 매수인이 부담하지 않는다는 전제를 반영한 결과이지, 취득과 보유에 필요한 모든 비용이 없다는 의미는 아닙니다. 취득세, 등기비용, 명도비용, 수선비용, 관리 부담 등은 별도입니다.
③ 예상배당표 (매각가 96,203,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,131,654원 |
| 1. 을구 1번 · 서울시산림조합 근저당 | 377,000,000원 | 94,071,346원 |
| 2. 을구 2번 · 김산형 근저당 | 180,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 9번 · 서울신용보증재단 가압류 | 14,560,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 11번 · 농협은행 가압류 | 13,250,259원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권 합계 | 584,810,259원 | 94,071,346원 |
집행비용은 추정액이며 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영입니다. 표의 근저당권자 명칭은 최초 설정 당시 명칭이며, 현재 등기상 이전권리자는 을구 1번 한국자산관리공사, 을구 2번 장관진입니다. 배당금의 실제 수령권자는 최종 배당절차에서 확인해야 합니다.
④ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 가평군 청평면 대성리 소재 큰갈골마을 북서측 원거리에 있으며, 주변에는 전원주택·펜션·임야가 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 차량으로 물건까지 접근할 수 있습니다. 다만 남동측 원거리에 버스정류장이 위치하여 대중교통 상황은 다소 불편한 것으로 평가되었습니다.
- 토지. 지목 대, 면적 664.0㎡, 부정형·완경사 토지이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 실제 도로 현황과 진입 여건은 현장에서 확인해야 합니다.
- 용도지역. 도시지역·자연녹지지역으로, 자연보전권역과 준보전산지 등에도 해당합니다. 토지의 이용 가능성은 관련 규제를 함께 검토해야 합니다.
- 환경규제. 수질보전특별대책지역(2권역), 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역 등이 지정되어 있습니다. 용도 변경·추가 시설 설치를 검토한다면 관계 법령상 제한이 중요합니다.
- 공시지가. 토지 공시지가는 157,500원/㎡입니다. 공시지가를 곧바로 경매물건의 실거래 시세로 간주해서는 안 됩니다.
- 건축물 사항. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 일괄매각에 포함된 태양열시설의 현황과 상태는 확인할 필요가 있습니다.
- 환금성. 전원주택 성격의 단독주택은 일반적인 대단지 공동주택과 달리 동일 조건의 비교 거래를 확보하기 어렵고 개별 물건의 특성이 가격에 크게 반영될 수 있습니다. 이미 5회 유찰된 이력도 향후 처분 가능성을 보수적으로 검토해야 할 이유입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세부터 독립적으로 검증. 감정가 572,400,000원이나 최저가 96,203,000원 자체를 현 시세의 근거로 삼지 마세요. 인근 단독주택과 토지의 실제 거래, 건물의 사용 상태와 수선 부담을 함께 비교해야 합니다.
- 정임숙의 임대차 내용 확인. 전입일은 2022.08.22로 말소기준권리보다 늦지만, 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확정되지 않았습니다. 실제 점유, 임대차계약, 선행 권원 여부를 확인해야 합니다.
- 토지 등기부 별도 대조. 공동담보가 표시된 토지 대성리 185-65의 권리관계와 건물 등기를 함께 확인하고, 매각으로 소멸하지 않는 별도 권리가 있는지 점검해야 합니다.
- 근저당권 이전 관계 확인. 을구 1번은 한국자산관리공사, 을구 2번은 장관진에게 이전되었습니다. 최신 등기와 채권자·배당관계를 대조해야 합니다.
- 매각범위 및 제시외 시설 확인. 본건은 일괄매각이며 제시외 태양열시설이 포함됩니다. 실제 건물과 부속시설, 경계, 사용 상태를 감정평가서 및 현장과 대조해야 합니다.
- 도로와 대지의 실사용 상태 확인. 차량 진입 가능 여부뿐 아니라 도로의 법적 지위, 토지 경계, 부정형·완경사 지형의 실사용 여건도 점검해야 합니다.
- 환경·토지이용 규제 검토. 자연녹지지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 등 지정 사항이 향후 활용계획과 충돌하지 않는지 확인해야 합니다.
- 명도·수선 비용 점검. 임차인 점유가 확인된 만큼 실제 인도 가능 시점과 협의·법적 절차에 필요한 비용을 검토해야 합니다. 단독주택 특유의 유지관리와 수선 부담도 별도 고려사항입니다.
- 배당과 인수의 구별. 예상 미배당 490,738,913원을 매수인 인수금으로 합산해서는 안 됩니다. 반대로 현재 인수 추정 0원만 보고 다른 부담이 없다고 단정해서도 안 됩니다.
- 매각기일과 원본 서류 확인. 매각기일은 2026.11.04입니다. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 기일 변경 여부를 확인해야 합니다.
맺으며 — “감정가의 16.81% ≠ 시세의 16.81%”
이 물건의 특징은 분명합니다. 감정가 572,400,000원, 최저가 96,203,000원, 5회 유찰. 겉으로는 큰 폭의 가격 하락이 눈에 들어옵니다.
권리 측면에서는 2021년 선순위 근저당을 기준으로 후순위 근저당·가압류가 매각 소멸하는 구조이며, 실제 임차인 1명도 확인된 전입일 기준으로 말소기준보다 늦습니다. 이에 따라 현재 예상되는 매수인 인수액은 0원이고, 최저가 기준 실질취득 추정액은 96,203,000원입니다. 다만 취득 부대비용과 현장 부담은 포함되지 않았습니다.
진짜 문제는 가격의 적정성과 출구전략입니다. 대중교통이 다소 불편한 전원주택·펜션·임야 혼재 지역의 단독주택으로, 이미 5회 유찰되었으며 최근 실거래에 근거한 시장가격 검증도 선행되어야 합니다. 감정가와의 차액이 크다는 이유만으로 저평가나 높은 투자수익을 주장할 수 없습니다.
결론은 권리상 인수 위험은 낮게 추정되지만, 가격은 검증 전까지 보류입니다. 임차인 점유와 토지 등기를 확정하고, 실제 거래가격·물건 상태·향후 매각 가능성을 입증한 뒤에야 응찰가를 결정할 수 있는 고주의 단독주택 경매물건입니다.
