의정부지방법원 2024타경78108. 가평군 청평면 대성리 185-65의 토지와 단독주택을 일괄매각하는 사건입니다. 토지는 664.0㎡이며 지목은 대, 이용상황은 단독, 자연녹지지역에 속합니다. 감정평가상 건물은 단독주택으로 이용 중이고, 제시외 태양열시설도 매각에 포함됩니다.
권리의 기준점은 2021.11.04 설정된 서울시산림조합의 근저당권 377,000,000원입니다. 이 근저당권은 2025.06.17 한국자산관리공사로 이전됐으며, 이후의 근저당권·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인 정임숙의 전입일은 2022.08.22로 말소기준일보다 늦어 대항력은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경78108 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 가평군 청평면 대성리 185-65 · 경기도 가평군 청평면 큰갈월로 209-20 |
| 물건종류 / 이용상태 | 단독주택 + 토지 · 단독주택으로 이용 중 · 일괄매각 |
| 토지 | 664.0㎡ · 지목 대 · 자연녹지지역 · 완경사 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 안병혁 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 572,400,000원 / 280,476,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울시산림조합 / 297,753,934원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
① 권리 흐름 — 임차인 인수는 없다
말소기준권리는 2021.11.04 서울시산림조합 근저당권입니다. 2022.02.25 설정된 후순위 근저당권과 2024년의 가압류·경매개시결정은 모두 후순위여서 매각으로 소멸합니다. 2021.11.11의 소유권이전청구권 가등기는 2022.02.25 이미 말소됐습니다. 다만 가등기의 성격은 원문에서 한 번 더 대조할 필요가 있습니다.
임차인 분석
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정임숙 | 2022.08.22 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 전입일이 말소기준일보다 늦어 매수인에게 보증금 반환의무가 승계되지는 않습니다. 따라서 매수인의 권리상 인수액은 0원입니다. 다만 보증금, 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 임차인의 우선변제 또는 최우선변제 가능성은 매각물건명세서 원문으로 보완해야 합니다. 이 부분은 채권자 배당액을 바꿀 수 있지만, 대항력이 없는 임차인의 보증금이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
② 가격 판단 — 49%라도 시세 비교 없이는 결론 금지
최저매각가는 280,476,000원으로 감정가 572,400,000원의 49%입니다. 인수액이 없으므로 현재 회차에서의 실질취득액도 280,476,000원입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 자료가 없어 이 금액이 현재 시세보다 낮은지 높은지는 판단할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰) | 49% | 280,476,000원 | 309,060,923원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 196,333,200원 | 392,025,724원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 137,433,240원 | 450,101,084원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 280,476,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,726,664원 |
| 1. 근저당 · 서울시산림조합 | 377,000,000원 | 275,749,336원 |
| 2. 근저당 · 김산형 | 180,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서울신용보증재단 | 14,560,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 13,250,259원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 584,810,259원 중 275,749,336원이 배당되고, 미배당액은 309,060,923원으로 추정됩니다. 미배당 채권은 후순위 권리가 매각으로 소멸하는 한 매수인이 떠안는 금액이 아닙니다. 당해세와 임차인의 최우선변제 가능성은 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 가평군 청평면 대성리 큰갈골마을 북서측 원거리에 있으며, 주변은 전원주택·펜션·임야가 혼재합니다. 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근은 가능하지만 버스정류장이 남동측 원거리에 있어 대중교통은 다소 불편합니다.
- 토지. 664.0㎡의 대지로 완경사·부정형이며, 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 157,500원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·자연녹지지역이며 자연보전권역, 준보전산지, 공장설립승인지역, 수질보전특별대책지역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 이용상태. 단독주택으로 이용 중이며 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 매각범위. 토지와 건물을 일괄매각하며 감정평가서상 제시외 태양열시설도 포함됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세를 별도로 조사. 감정가 대비 49%는 시세 대비 할인율이 아닙니다. 인근 단독주택·전원주택·토지 거래와 매물 호가를 대조해야 합니다.
- 임차인 서류 확인. 정임숙은 대항력이 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 미상입니다. 최우선변제 여부가 배당과 명도협의에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 가등기 원문 대조. 2022.02.25 말소된 가등기의 종류와 말소 경위를 등기 원문에서 확인해야 합니다.
- 근저당권 이전 확인. 말소기준 근저당권은 2025.06.17 한국자산관리공사로 이전됐습니다. 채권자와 배당관계의 최신 상태를 확인해야 합니다.
- 현장 접근성 점검. 차량 접근은 가능하지만 대중교통은 다소 불편합니다. 실제 진입로 폭·경사·도로 이용상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 건물 상태 확인. 단독주택은 내부 수선비와 관리상태가 가격에 크게 작용합니다. 제시외 태양열시설의 상태와 포함 범위도 함께 점검해야 합니다.
- 토지 규제 확인. 자연녹지지역과 수질보전특별대책지역 등 중첩 규제가 향후 증축·개발·용도변경에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각조건을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원과 가격 메리트는 다른 문제”
이 사건은 권리 측면에서는 비교적 단순합니다. 말소기준은 2021.11.04 근저당권이고, 실제 임차인 1명의 전입은 그보다 늦어 대항력이 없습니다. 후순위 권리도 매각으로 소멸하므로 실질취득액은 최저가와 같은 280,476,000원, 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 최저가가 감정가의 49%라는 사실만으로 가격이 싸다고 결론 내릴 수는 없습니다. 실거래 비교자료가 없고, 자연녹지지역의 단독주택·토지는 입지·진입로·건물 상태·토지 규제에 따라 환금성이 크게 달라집니다. 2회 유찰은 할인 기회인 동시에 시장의 보수적 평가를 보여주는 신호일 수 있습니다. 권리는 통과, 가격은 현장과 시세 확인 후 판단. 이 물건의 승부처는 인수금이 아니라 개별 부동산의 실제 가치 검증입니다.
