* 인수 0원은 주택도시보증공사의 2026.07.14.자 확약이 해당 보증금 채권과 임차권에 유효하게 적용되는 것을 전제로 합니다. 확약 적용 전 배당 추정상 미배당액은 52,775,800원입니다. 입찰 전 확약서 원본과 최신 매각물건명세서 확인이 필요합니다.

의정부지방법원 2024타경80378. 경기도 남양주시 오남읍 오남리 소재 오남홈타운의 다세대주택으로, 주건축물제1동 2층 201호입니다. 감정가 171,000,000원에서 최저가가 119,700,000원까지 내려왔지만, 이 사건의 핵심은 최저가 할인율이 아니라 임차보증금의 인수 여부입니다.

실제 확인된 임차인은 심왕교 1명입니다. 2020.11.27. 전입 및 점유를 시작해 2021.04.07. 설정된 박영우 근저당권보다 앞선 대항력을 갖추었고, 확정일자도 2020.11.02.입니다. 임차권등기는 2022.12.26. 접수되었습니다. 따라서 별도의 권리 포기가 없다면 매각대금에서 회수하지 못한 보증금이 매수인에게 승계될 수 있습니다.

여기에 결정적인 변수가 있습니다. 신청채권자인 주택도시보증공사는 임차인 심왕교로부터 보증금 채권을 양도받은 지위로 기재되어 있으며, 2026.07.14.자로 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 이 확약이 해당 임차보증금에 그대로 적용되면 매수인이 부담할 미배당 보증금은 실질적으로 0원이 됩니다. 다만 확약서의 정확한 적용 범위와 효력은 입찰 전 반드시 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차인과 확약이 핵심

② 임차인 분석 — 보증금 1.7억, 확약 적용 시 인수 0원

확인된 실제 임차인은 심왕교 1명입니다. 주택도시보증공사는 보증금 채권의 양수인이자 신청채권자로 표시된 것으로, 별도의 실제 임차인으로 계산하거나 보증금 170,000,000원을 중복 합산하지 않습니다.

③ 시세 비교 — 확약 적용 후 가격과 실제 거래를 비교

가격 비교 대상은 남양주시 오남읍 소재 오남홈타운(101동)입니다. 총 8세대의 소규모 다세대주택으로, 분석 대상의 전용면적은 57.97㎡입니다. 최근 12개월 거래는 2025.10.의 165,000,000원, 단 1건이며, 과거 거래는 2021~2022년에 분포합니다.

전체 5건의 평균은 151,630,000원이지만, 여기에는 2021년의 195,000,000원 거래와 2022년 거래가 함께 포함됩니다. 따라서 현재 가격 판단은 전체 평균이 아니라 2025.10. 최신 거래이자 최근 12개월 평균인 165,000,000원을 중심으로 합니다.

확약 적용 시 실질취득 기준액은 119,700,000원으로, 최근 실거래의 72.5%입니다. 최근 거래와의 금액 차이는 45,300,000원입니다. 제공된 최근·과거 거래 추세는 +11.3%로 상승 방향이지만, 최근 거래가 1건에 불과하므로 가격 상승이 안정적으로 이어진다고 단정할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 119,700,000원 가정)

현재 최저매각가를 매각대금으로 가정한 배당 추정입니다. 우선배당되는 보증금 채권은 원래 심왕교의 임차보증금으로, 주택도시보증공사에 양도된 관계를 함께 고려해야 합니다. 아래 표의 배당액은 확약에 따른 매수인 인수 판단과 구별되는 추정치이며, 실제 배당 수령인과 순위는 법원의 배당표로 확정됩니다.

집행비용 2,475,800원과 임차보증금 우선배당 117,224,200원으로 매각대금 119,700,000원이 모두 소진되는 추정입니다. 주택도시보증공사의 신청채권은 양도 전 심왕교의 보증금 채권과 중복되는 관계이므로 별개의 임차보증금으로 합산하지 않습니다. 국세·지방세의 실제 당해세 여부 및 최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 최저가 하락과 인수액을 분리

다음 회차의 최저가가 낮아지더라도 확약이 적용되지 않는 선순위 임차인 인수형에서는 배당 부족분이 늘어나 실질취득 총액이 보증금 수준에 묶입니다. 반대로 이번 확약이 유효하게 적용된다면 심왕교의 미배당 보증금은 매수인에게 승계되지 않는 구조이므로 최저가 하락을 실질취득 기준액 하락으로 반영할 수 있습니다.

확약 전 인수액은 회차별 예상배당에 따른 추정값입니다. 최저가와 추정 인수액을 단순 합산한 값은 집행비용 변동 등으로 완전히 같지는 않지만 보증금 170,000,000원 수준에 근접합니다. 확약 적용 실질취득 기준액에는 취득세·명도비·미납 관리비 등 별도 비용이 포함되지 않았습니다.

⑥ 세금 압류·공동담보 — 별도로 확인할 잔여 위험

말소기준권리 이후 가압류와 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다. 그러나 압류등기가 소멸한다는 사실과 실제 배당에서 조세가 어떤 순위로 처리되는지는 별개의 문제입니다. 국세·지방세 압류 3건이 확인되어 당해세 여부 및 실제 교부청구액을 확인할 필요가 있습니다.

⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 남양주시 오남읍 오남리 어람초등학교 남서측 인근입니다. 주변은 아파트단지·소규모 공동주택·근린생활시설이 혼재하며, 감정평가상 입지 조건과 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 교통사정은 보통으로 조사되었습니다.
• 건물. 2018.04.26. 사용승인된 철근콘크리트구조의 5층 건물 중 2층입니다. 급배수·위생·상하수도·화재탐지·개별난방·승강기 설비를 갖추었습니다.
• 도로. 북측 약 6m 포장도로에 접하며, 토지는 대체로 평탄한 사다리형입니다.
• 토지규제. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역·성장관리권역·배출시설설치제한지역 등으로 표시되어 있습니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 관련 사항도 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 감정요항표상 공부와의 차이가 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다. 실제 내부 상태는 별도 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 8세대 규모의 소규모 다세대주택입니다. 최근 12개월 실거래가 1건에 불과하며, 단지 경매 통계상 평균 유찰 8.5회·낙찰률 10.53%로 나타납니다. 거래 사례가 부족해 예상 매도기간과 적정 매도가격을 보수적으로 검토해야 합니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본. 2026.07.14.자 주택도시보증공사 확약의 대항력 포기, 잔존 보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의 문구와 적용 범위를 확인해야 합니다. 해당 확약의 효력이 실질 인수 0원 판단의 전제입니다.
• 임차권 말소. 을구 2번 임차권등기의 실제 말소 처리 조건과 최신 등기 상태를 확인해야 합니다. 확약서 제출과 등기 말소 완료는 구별해야 합니다.
• 중복신고 배제. 주택도시보증공사는 심왕교 보증금 채권의 양수인으로 표시되어 있으므로 별도 임차인으로 세거나 동일 보증금을 이중 합산하면 안 됩니다.
• 점유·명도. 확인된 임차인은 심왕교 1명이지만 현재의 실제 점유 상태와 인도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다. 확약이 임차권 관련 채권 문제를 해소하더라도 실제 명도까지 자동으로 완료하는 것은 아닙니다.
• 재매각 보증금. 이번 매각의 보증금은 최저매각가격의 20%인 23,940,000원입니다. 통상적인 10%를 적용하여 준비 금액을 과소 계산하지 않아야 합니다.
• 가격 기준. 확약 적용 시 실질취득 119,700,000원과 최근 실거래 165,000,000원을 비교하되, 최근 거래가 1건이고 층도 다르다는 점을 함께 반영해야 합니다.
• 세금 압류. 국세·지방세 압류 3건의 당해세 해당 여부, 교부청구 및 배당순위를 확인해야 합니다.
• 관리비·추가비용. 미납 관리비 중 승계 문제가 발생할 수 있는 항목, 취득세, 등기비용, 명도비 등을 별도로 확인해야 합니다.
• 공동담보. 박영우 근저당권의 공동담보 일부 소멸 이력이 있으므로 최신 등기와 실제 피담보채무 상태를 확인해야 합니다.
• 매각기일·원본 대조. 2026.10.01. 매각기일과 재매각 조건을 법원 공고로 재확인하고, 최신 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서·실거래 자료를 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “확약으로 인수는 해소, 환금성과 재매각은 남는다”

이 사건은 대항력 있는 선순위 임차인과 주택도시보증공사의 확약서가 권리분석의 핵심입니다. 심왕교의 보증금은 170,000,000원이고, 확약 전 현재 회차의 예상 미배당액은 52,775,800원입니다. 그러나 주택도시보증공사가 2026.07.14.자로 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했으므로, 해당 확약이 유효하게 적용된다면 매수인의 실질 인수는 0원입니다.

가격은 확약 적용 시 실질취득 기준액인 119,700,000원으로 비교해야 합니다. 이는 2025.10. 최근 실거래 165,000,000원의 72.5%이며, 제공된 가격 추세도 +11.3%로 나타납니다. 다만 최근 실거래는 단 1건이므로 이 가격을 곧바로 확정적인 현재 매도가격으로 보기는 어렵습니다.

결국 권리상 핵심 위험은 확약으로 해소되는 구조이지만, 8회 유찰·재매각·저조한 낙찰 통계와 제한된 시세 표본은 별도로 남아 있습니다. 최종 판단에서는 확약서 원본의 효력 확인, 실제 점유 및 명도 상태, 세금과 관리비, 재매각 조건을 우선 검증해야 합니다. 최저가 할인 자체보다 이러한 조건이 실제로 충족되는지가 중요합니다.