의정부지방법원 2024타경82237. 사건상 용도는 아파트로 표시돼 있지만 감정평가 이용상태는 다세대주택입니다. 등기상 소유자는 윤성준이고, 2021.06.02 소유권을 이전받았습니다. 이 사건의 말소기준권리는 2022.06.10 달서구(대구광역시) 압류입니다. 이후 서민금융진흥원 가압류, 국민건강보험공단 압류, 현재의 강제경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 권리분석의 핵심은 후순위 등기 자체가 아니라 말소기준권리보다 앞선 임차인의 대항력입니다. 김도연의 임차권등기에는 보증금 175,000,000원, 확정일자 2021.04.07이 기재돼 있고, 주민등록일자는 최초 2021.01.13으로 기재됐다가 2023.08.29 경정등기에서 2021.05.11로 정정됐습니다. 어느 날짜를 기준으로 보더라도 말소기준일 2022.06.10보다 앞섭니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경82237 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 화도읍 수레로 1104-75, 105동 3층302호 (이노빌) |
| 용도 / 이용상태 | 아파트 · 감정평가상 다세대주택으로 이용중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건 내 3층 302호 |
| 소유자 | 윤성준 · 2021.06.02 소유권이전 · 거래가액 175,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 256,000,000원 / 125,440,000원 |
| 유찰 | 10회 · 현재 회차 감정가 49% |
| 청구액 | 175,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 앞선 임차인이 핵심
현재 소유권은 윤성준에게 있고, 과거 두 차례의 신탁등기는 이미 말소됐습니다. 2022.06.10 달서구 압류가 말소기준이 되며 이후 가압류와 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 김도연은 주민등록일자와 확정일자가 말소기준보다 앞서 대항력과 우선변제권이 있는 임차인입니다.
② 임차인·임차권 — 실제 임차인 1명, 임차권승계인 별도
| 구분 | 보증금 | 전입·주민등록 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김도연 · 부동산 전부 | 175,000,000원 | 최초 2021.01.13 경정 2021.05.11 | 2021.04.07 | 대항력 有 | 우선변제 有 | — |
| 주택도시보증공사 | 0원 표기 | 2021.05.11 | 2021.04.07 | 대항력 관련 | — | 임차권승계인 |
을구 1-2 등기는 새로운 임차인이 아니라 을구 1번 임차권의 주민등록일자를 2021.05.11로 경정한 등기입니다. 매각물건명세서에는 임차권승계인 주택도시보증공사가 특별매각조건의 당사자로 명시돼 있습니다.
③ 시세 비교 — 125,440,000원은 최근 거래의 76.0%, 그러나 추세는 -34.0%
이노빌(105동)의 비교 면적은 54.86㎡이고, 확인되는 거래는 3건입니다. 전체 평균 221,666,666원에는 2023년과 2021년의 250,000,000원 거래가 포함돼 있어 현재 가격 판단에는 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2025.08의 165,000,000원 1건이고, 최근 구간과 과거 구간의 추세는 -34.0%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.08 | 54.39㎡ | 4 | 165,000,000원 |
| 2023.06 | 54.38㎡ | 4 | 250,000,000원 |
| 2021.10 | 54.38㎡ | 4 | 250,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 165,000,000원 |
현재 최저매각가 125,440,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 165,000,000원의 76.0%입니다. 특별매각조건 때문에 실질 인수가 0원이므로 시세 비교 기준도 125,440,000원으로 둘 수 있습니다. 다만 -34.0% 하락 추세, 10회 유찰, 단지 경매 평균 유찰 7.6회, 매각률 0.0%를 함께 보면 단순히 “최근 거래보다 낮다”는 이유만으로 환금성이 좋다고 볼 수는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 125,440,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,556,160원 |
| 1. 임차인 김도연 보증금 | 175,000,000원 | 122,883,840원 |
| 2. 가압류 · 서민금융진흥원 | 5,260,313원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 175,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
통상 계산상 김도연의 미배당 잔액은 52,116,160원입니다. 그러나 이번 매각은 임차인 및 임차권승계인이 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 특별매각조건이므로 매수인의 실질 인수는 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 통상 미배당은 늘지만 특별조건상 실질 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 통상 인수 계산 | 특별조건 적용 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 10회 유찰 · 감정가 49% | 125,440,000원 | 52,116,160원 | 실질 0원 |
| 11회 유찰 시 · 감정가 39% | 100,352,000원 | 76,852,928원 | 실질 0원 |
| 12회 유찰 시 · 감정가 31% | 80,281,600원 | 96,563,469원 | 실질 0원 |
일반적인 대항력 임차인 사건이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 커져 매수인 총부담이 쉽게 줄지 않습니다. 그러나 이 사건은 미배당 잔액 반환청구권 포기가 특별매각조건이므로, 표의 통상 인수액을 매수인의 실제 부담으로 더해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 차산초등학교 남동측 인근. 주변은 소규모 공동주택·단독주택·농경지가 혼재하는 주거지역이며 주변환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량출입 및 주정차가 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물의 3층 302호이며, 기본적인 위생·급배수·개별난방 설비를 갖췄습니다.
- 규제. 제1종일반주거지역이며 자연보전권역·공장설립승인지역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역 등에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 660.0㎡, 지목 대, 평지·사다리형이며 공시지가는 834,500원/㎡입니다.
- 규모. 이노빌(105동) 11세대, 준공일 2017.11.29로 확인됩니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 이 사건의 핵심은 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의입니다. 실제 입찰 전 해당 조건이 최종 매각조건에 그대로 유지되는지 확인해야 합니다.
- 임차권 경정 확인. 김도연의 주민등록일자는 최초 2021.01.13에서 2021.05.11로 경정됐습니다. 모두 말소기준 2022.06.10보다 앞서지만 최신 등기 내용을 기준으로 대조해야 합니다.
- 가격은 최신 거래 우선. 전체 평균 221,666,666원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 165,000,000원을 우선해서 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 구간 대비 과거 구간 추세가 -34.0%입니다. 과거 250,000,000원 거래를 현재 시세처럼 적용하면 가격을 과대평가할 수 있습니다.
- 다회유찰 원인 점검. 현재 10회 유찰, 단지 평균 7.6회 유찰입니다. 현장 상태·수요층·대출 가능성·매도 환금성을 별도로 확인할 필요가 있습니다.
- 용도 확인. 사건상 용도는 아파트지만 감정 이용상태는 다세대주택입니다. 현황과 공부를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “대항력은 있지만, 특별매각조건이 인수구조를 바꾼다”
이 사건을 최저가만 보고 단순한 49% 할인 물건으로 보면 핵심을 놓칩니다. 김도연은 말소기준보다 앞선 대항력 있는 임차인이고 보증금은 175,000,000원입니다. 현재 배당계산만 놓고 보면 52,116,160원이 미배당되어 원래라면 인수위험이 생깁니다. 하지만 이번 매각은 임차인과 임차권승계인 주택도시보증공사가 그 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 조건입니다. 그래서 실질 인수는 0원입니다.
가격은 최근 거래 165,000,000원 대비 76.0%로 내려왔습니다. 다만 최근 가격 추세 -34.0%, 10회 유찰, 단지 경매 평균 7.6회 유찰, 매각률 0.0%는 환금성 위험을 강하게 보여줍니다. 권리상 주된 인수위험은 특별조건으로 해소되지만, 이 물건의 승부처는 반복 유찰의 원인과 실제 매도 가능성을 확인하는 것입니다.
