🔥 10회 유찰 ⚠️ 실제 임차인 1명 💰 보증금 미상 📉 시세추세 -5.6%
16,666,000원
의정부지방법원 2024타경82633. 평내마을중흥에스-클래스 2206동 7층 701호, 아파트로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 유정자로 2020.09.07 소유권을 이전받았고 당시 거래가액은 360,000,000원입니다. 현재 등기부상 근저당권은 없고, 말소기준권리는 2024.06.04 삼성카드 주식회사의 가압류 12,338,974원입니다. 이후 케이비국민카드·케이비캐피탈의 가압류와 2024.09.12 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 등기부만 보고 끝낼 수 없습니다. 임차인 양상범의 전입일은 2022.06.22로 말소기준권리보다 빠릅니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았으므로 대항력을 확정적으로 단정하기보다 대항력 가능·인수액 미상으로 보는 것이 안전합니다. 특히 낙찰가보다 미배당 보증금이 크다면 매수인의 실질취득비용은 단순 낙찰가가 아니라 낙찰가와 인수액을 합친 금액이 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경82633 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 의안로 176, 2206동 7층 701호 (평내동, 평내마을중흥에스-클래스) |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 실거래 매칭 면적 121.85㎡ · 20층 건물 내 7층 · 사용승인 2005.04.25 |
| 소유자 | 유정자 (2020.09.07 소유권이전 · 거래가액 360,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 590,000,000원 / 16,666,000원 (10회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 양상범 / 510,690,900원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 임차인이 별도 변수
말소기준은 2024.06.04 삼성카드 가압류입니다. 뒤따르는 케이비국민카드 가압류 11,696,361원, 케이비캐피탈 가압류 50,797,049원, 강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 현재 등기부에는 존속 근저당권이 없습니다. 따라서 등기부 권리만 보면 매수인에게 남는 담보권은 확인되지 않습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 미상
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 양상범 | 2022.06.22 | 미상 | 미상 | 2025.08.29 | 대항력 가능·미상 | 우선변제 미상 | 승계 가능성 |
보증기관의 대위변제·승계 신고로 중복된 사례가 아니라 실제 임차인 1명으로 표시됩니다. 배당요구는 2025.08.29 접수됐지만, 확정일자와 보증금이 확인되지 않아 우선변제 여부와 실제 미배당액은 확정할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 3.5%라는 숫자보다 ‘실질취득 미확정’이 먼저
평내마을중흥에스-클래스(3단지)는 424세대, 사용승인일은 2005.04.25입니다. 동일 면적 121.85㎡의 최근 실거래가 존재하며, 가격 판단은 전체 평균보다 최근 12개월 평균 472,090,909원, 최신 거래 450,000,000원, 그리고 최근 가격추세 -5.6%를 우선해 보는 것이 맞습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 121.85㎡ | 7 | 450,000,000원 |
| 2026.04 | 121.85㎡ | 15 | 482,000,000원 |
| 2026.03 | 121.85㎡ | 15 | 490,000,000원 |
| 2026.02 | 121.85㎡ | 16 | 530,000,000원 |
| 2026.02 | 121.85㎡ | 7 | 470,000,000원 |
| 2026.01 | 121.85㎡ | 15 | 470,000,000원 |
| 2026.01 | 121.85㎡ | 9 | 457,000,000원 |
| 2025.12 | 121.85㎡ | 17 | 445,000,000원 |
| 2025.11 | 121.85㎡ | 8 | 475,000,000원 |
| 2025.11 | 121.85㎡ | 12 | 470,000,000원 |
| 2025.08 | 121.85㎡ | 10 | 454,000,000원 |
| 2025.05 | 121.85㎡ | 20 | 500,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 11건 | 472,090,909원 |
현재 최저가 16,666,000원은 최근 12개월 평균 실거래가의 3.5%로 표시됩니다. 표면 숫자만 보면 큰 할인처럼 보이지만, 이 사건에서는 그 비율 자체가 매력도를 뜻하지 않습니다. 임차인 보증금이 미상이라 실질취득액이 확정되지 않았기 때문입니다. 게다가 최근 거래흐름은 이전 구간 대비 -5.6%로 하락 추세이며, 최신 2026.05 거래도 450,000,000원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 16,666,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 699,988원 |
| 1. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 12,338,974원 | 12,338,974원 |
| 2. 가압류 · 주식회사케이비국민카드 | 11,696,361원 | 3,627,038원 |
| 3. 가압류 · 케이비캐피탈주식회사 | 50,797,049원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 양상범 | 510,690,900원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 585,523,284원 가운데 예상배당은 15,966,012원, 미배당은 569,557,272원으로 계산돼 있습니다. 다만 임차인 보증금·확정일자가 확인되지 않은 상태라 위 배당표만으로 매수인의 인수액을 0원이라고 확정할 수 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제도 반영되지 않은 산정입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 남양주시 평내동 백봉초등학교 동측. 주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 학교, 임야 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고, 인근에 경춘선 평내호평역과 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사스라브지붕 지상 20층 건물의 7층 701호. 도시가스 개별난방, 위생·급배수, 승강기, 소화전 설비가 설치돼 있습니다.
- 용도·규제. 아파트로 이용 중이며 제3종일반주거지역·지구단위계획구역(평내택지지구)입니다. 공시지가는 2,252,000원/㎡이고 공부와의 차이는 없습니다.
- 시세 흐름. 동일 면적 최근 12개월 평균은 472,090,909원, 최신 거래는 450,000,000원이며 최근 가격추세는 -5.6%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 보증금 확인이 최우선. 양상범의 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 실제 점유관계를 확인해야 실질취득비용을 계산할 수 있습니다.
- 동일인 관계 검증. 임차인 양상범과 경매신청채권자 양상범의 관계 및 채권 발생 경위를 확인해 가장임차인 여부를 원본 자료로 검증해야 합니다.
- 최저가를 시세로 착각하지 말 것. 16,666,000원은 최근 시세의 3.5%지만, 인수액이 미상이라 이 숫자만으로 가격 메리트를 평가할 수 없습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래추세가 -5.6%이므로 전체 평균 474,416,666원보다 최근 12개월 평균 472,090,909원과 최신 거래 450,000,000원을 우선 기준으로 봐야 합니다.
- 배당표 한계 확인. 제공된 배당 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고, 임차인의 실제 인수액도 확정되지 않았습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·임대차 관련 서류·실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “16,666,000원”보다 먼저 확인할 숫자는 보증금
이 물건의 등기부 구조는 비교적 단순합니다. 말소기준인 삼성카드 가압류 이후 권리는 매각으로 소멸하고 현재 존속 근저당권도 없습니다. 그러나 경매 권리분석의 핵심은 등기부 밖의 임차인입니다. 양상범의 전입일은 2022.06.22로 말소기준보다 앞서지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 현재 최저가 16,666,000원을 실질취득가로 확정하거나 ‘시세의 3.5%이니 싸다’고 평가할 수 없습니다.
시세도 최근 12개월 평균 472,090,909원, 최신 거래 450,000,000원, 최근 가격추세 -5.6%로 하락 흐름입니다. 10회 유찰이라는 이력까지 겹친 만큼 이 사건의 승부처는 더 낮은 가격이 아니라 임차인 보증금과 실제 인수액을 얼마까지 확인할 수 있느냐입니다.
