의정부지방법원 2024타경83032. 남양주시 화도읍 마석우리 한림골드팰리스3차 102동으로 조사된 4층 403호입니다. 사건상 용도 표시는 아파트이지만 감정평가 이용상태는 전용 53.84㎡의 다세대주택이며, 방 3개·주방 및 식당·거실· 욕실 겸 화장실·발코니·현관 구조로 이용 중입니다. 감정가 157,000,000원에서 9회 유찰돼 최저가가 6,336,000원, 감정가의 약 4%까지 내려왔습니다.
그러나 이 물건은 최저가만 보면 안 됩니다. 임차권자이자 경매신청채권자인 유종석의 임차보증금은 180,000,000원이고, 매각물건명세서에는 이 임차권이 매수인에게 대항할 수 있어 배당으로 전액 변제되지 않는 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 입찰가가 낮아질수록 배당되지 않는 보증금이 늘어나므로, 낙찰대금과 인수액을 합친 권리상 실질취득은 약 180,000,000원에서 크게 달라지지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경83032 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 화도읍 비룡로33번안길 14-26, 4층 403호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 53.84㎡ · 철근콘크리트구조 4층 중 4층 |
| 이용상태 | 방3·주방/식당·거실·욕실 겸 화장실·발코니·현관 |
| 소유자 | 이상애 (2021.10.30. 매매, 거래가액 200,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 157,000,000원 / 6,336,000원 (9회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 유종석 / 180,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
① 권리 흐름 — 가격이 아니라 보증금 인수가 핵심
초기 광명동부새마을금고 근저당은 2012.11.13. 말소됐고, 이후 전남동부수산업협동조합 근저당은 2014.05.21., 서울원예농업협동조합 근저당은 소유권이 이상애에게 이전된 2022.03.25. 각각 말소됐습니다. 유종석은 2022.03.14. 확정일자를 받고 2022.03.25. 주민등록과 점유를 시작했으며, 2024.03.28. 보증금 180,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 유종석 부동산 전부 · 주거 | 2022.03.25 확정일자 2022.03.14 | 180,000,000원 | 대항 가능 | 배당요구 2024.03.28 | 미배당 잔액 인수 |
유종석은 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명으로 집계됩니다. 임차권자와 경매신청채권자가 동일인이고, 관계인 또는 가장임차인 가능성을 확인할 필요가 있다는 경고가 있으나, 이 사정만으로 임차보증금 인수를 배제할 수는 없습니다. 입찰자는 확정된 명세서 문구를 기준으로 미배당 잔액 전액 인수를 전제해야 합니다.
③ 시세 비교 — 633만원이 아니라 1.80억으로 비교
한림골드팰리스3차 102동은 총 11세대, 2011.12.30. 사용승인된 소규모 공동주택입니다. 확인된 최근 12개월 거래는 2026년 2월 전용 51.54㎡·2층의 165,000,000원 1건입니다. 최신 거래와 최근 12개월 평균이 모두 165,000,000원이며, 이전 거래군보다 최근 가격이 12.6% 높은 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 51.54㎡ | 2 | 165,000,000원 |
| 2024.09 | 53.84㎡ | 2 | 126,000,000원 |
| 2022.05 | 51.54㎡ | 2 | 160,000,000원 |
| 2022.03 | 51.54㎡ | 1 | 144,000,000원 |
| 2022.03 | 51.54㎡ | 1 | 145,000,000원 |
| 2021.12 | 51.54㎡ | 1 | 140,000,000원 |
| 2021.11 | 53.84㎡ | 3 | 142,000,000원 |
| 2021.10 | 53.84㎡ | 4 | 200,000,000원 |
| 2021.06 | 51.54㎡ | 4 | 115,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 165,000,000원 |
최저가 6,336,000원은 최근 시세의 3.8%에 불과하지만, 이는 가격 메리트의 근거가 아닙니다. 보증금 인수를 포함한 실질취득 약 180,000,000원은 최신 거래 및 최근 12개월 평균 165,000,000원의 109.1%로, 최근 시세보다 15,000,000원 높습니다. 전체 9건 평균 148,555,555원과 비교하면 격차는 더 커지지만, 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 2026년 최신 거래를 우선해도 가격 우위가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 6,336,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 514,048원 |
| 1. 근저당 · 광명동부새마을금고 | 136,500,000원 | 5,821,952원 |
| 2. 근저당 · 전남동부수산업협동조합 | 130,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 한상진 | 18,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 서울원예농업협동조합 | 120,000,000원 | 0원 |
| 5. 신청채권자 · 유종석 | 180,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 삼성카드 | 15,717,701원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 600,217,701원 중 예상 채권자 배당은 5,821,952원이고 미배당은 594,395,749원입니다. 위 배당 계산과 별개로 매각물건명세서가 명시한 대항 가능한 임차권의 미배당 보증금은 매수인 인수 대상이므로, 입찰 판단은 실질취득 약 180,000,000원을 기준으로 해야 합니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 송라초등학교 서측 인근으로 단독주택·아파트단지·소규모 공동주택이 혼재하며, 주위환경과 입지조건은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통 여건은 무난합니다. 단지 내에는 폭 약 5~6m의 포장도로가 개설돼 있습니다.
- 건물. 2011.12.30. 사용승인된 철근콘크리트구조 4층 건물의 최상층 403호입니다. 외벽은 치장벽돌, 창호는 샷시 마감이며 도시가스 개별난방 설비가 있습니다.
- 규제. 제1종일반주거지역이며 자연보전권역·공장설립승인지역·수질보전특별대책지역 1권역·배출시설설치제한지역·상대보호구역 등에 포함됩니다.
- 환금성. 총 11세대 소규모 공동주택이고 거래 표본은 9건입니다. 최근 12개월 거래도 1건뿐이어서 대단지 아파트보다 매도 시기와 가격에 따른 환금성 편차가 클 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득액으로 판단. 최저가 6,336,000원이 아니라 임차보증금 인수를 포함한 약 180,000,000원을 시세와 비교해야 합니다.
- 임차권 원문 확인. 매각물건명세서의 인수 문구, 임차권등기명령, 임대차계약서, 보증금 지급 자료와 전입세대 열람을 서로 대조해야 합니다.
- 관계인 여부 확인. 임차인과 신청채권자가 동일한 사유, 임대인과의 관계, 보증금 반환채권의 실제 발생 여부를 확인하되 확인 전에는 인수액을 차감하지 않아야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기 후 실제 퇴거했는지, 현재 점유자가 누구인지 현장에서 확인하고 인도명령 가능 여부와 명도비용을 별도로 검토해야 합니다.
- 주소 및 동 표시 대조. 외벽에는 한림골든팰리스3차 102동 표식이 있는 것으로 조사됐으므로, 현장 호수·집합건축물대장·등기부 표시를 대조해야 합니다.
- 체납 확인. 미납 관리비 중 공용부분, 당해세, 도시가스·전기·수도 체납 여부를 관계기관과 관리주체에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 법원 기록의 최신 변경 사항을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “633만원짜리 집”이 아니다
9회 유찰로 최저가가 감정가의 약 4%까지 내려왔지만, 이 물건의 경제적 실체는 최저가가 아니라 보증금 180,000,000원의 대항 가능한 임차권입니다. 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금 인수액이 커져 실질취득은 약 180,000,000원에 머물고, 이는 2026년 2월 최신 거래 165,000,000원보다 15,000,000원 높습니다.
과거 4층 53.84㎡가 200,000,000원에 거래된 기록은 있지만 2021년 거래이고, 현재 가격 판단은 최신 거래를 우선해야 합니다. 여기에 11세대 소규모 다세대주택의 환금성, 9회 유찰, 임차인과 신청채권자의 동일인 관계에 대한 추가 확인까지 필요합니다. 결론은 명확합니다. 최저가는 극단적으로 낮지만 실질취득은 최근 시세 이상이며, 권리와 환금성 위험을 감수할 가격 메리트가 확인되지 않습니다.