* 주택도시보증공사의 확약에 따른 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 해당 임차권에 유효하게 적용되는 경우입니다. 등기상 임차권자는 조미선으로 기재되어 있으므로 주택도시보증공사와의 대위·승계 관계, 확약 적용 범위 및 매각조건을 반드시 확인해야 합니다. 확약 밖에 존속하는 권리가 있다면 별도로 검토해야 합니다.
의정부지방법원 2024타경85137. 경기도 구리시 수택동 구리더케이타워 11층 1102호의 주거용 오피스텔입니다. 감정가 148,000,000원에서 현재 최저매각가격은 103,600,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 물건의 핵심은 할인율이 아니라 선순위 주택임차권과 보증기관의 대항력포기확약서입니다.
조미선은 2021.03.03. 전입신고하고 2021.03.09. 점유를 시작했으며, 2021.02.22. 확정일자를 받았습니다. 임차권등기는 2023.03.21. 접수됐습니다. 이후 2024.03.26. 주택도시보증공사 가압류가 설정되어 말소기준권리가 됐으므로, 임차권은 말소기준권리보다 앞섭니다. 이러한 권리관계에서는 임차보증금 미배당액의 매수인 인수 여부를 우선 검토해야 합니다.
다만 주택도시보증공사가 제출한 확약서에는 배당받지 못한 보증금 잔액의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의가 명시되어 있습니다. 이 조건의 효력을 확인하는 것이 이번 입찰에서 가장 중요한 절차입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경85137 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 구리시 안골로97번길 17-6, 11층 1102호 (수택동, 구리더케이타워) |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 오피스텔 · 주거용 |
| 건물 현황 | 철근콘크리트구조 · 지하 2층 / 지상 15층 · 11층 1102호 |
| 사용승인 | 2020.09.16. |
| 소유자 | 이경희 · 2021.03.09. 소유권이전 · 거래가액 162,960,000원 |
| 감정가 | 148,000,000원 |
| 최저매각가격 | 103,600,000원 (감정가의 70%) |
| 유찰 | 7회 · 재매각 |
| 매수신청보증금 | 최저매각가격의 20% · 20,720,000원 |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 · 청구금액 162,960,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30. |
| 실제 임차인 | 조미선 · 1명 |
| 임차보증금 | 162,960,000원 |
| 말소기준권리 | 2024.03.26. 주택도시보증공사 가압류 · 20,000,000원 |
| 확약서 | 2026.07.14. 주택도시보증공사 제출 · 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의 조건 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약의 관계
② 임차인 분석 — 보증금 162,960,000원의 처리
실제 임차인은 조미선 1명입니다. 주택도시보증공사는 가압류권자이자 경매 신청채권자로 등장하지만, 별도의 실제 임차인으로 중복 계산하지 않습니다.
| 임차인 | 점유 / 범위 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조미선 | 주거 · 건물전부 | 162,960,000원 | 대항력 있음 | 우선변제권 있음 |
확약 조건 확인 명목 61,610,400원 확약 유효 시 실질 0원* |
| 임대차계약일 | 2021.02.18. |
|---|---|
| 확정일자 | 2021.02.22. |
| 전입신고 | 2021.03.03. |
| 점유개시 | 2021.03.09. |
| 임차권등기 | 2023.03.21. · 을구 1번 |
| 배당요구 | 있음 |
| 임차보증금 | 162,960,000원 |
| 예상 우선배당 | 101,349,600원 |
| 명목 미배당액 | 61,610,400원 |
| 확약 적용 후 | 실질 인수 0원* |
확약이 해당 임차권에 유효하게 적용되면 61,610,400원의 명목 미배당액을 매수인의 실질 인수금으로 더하지 않습니다.
다만 임차권등기의 명의자는 조미선이고 확약 제출자는 주택도시보증공사입니다. 양자의 보증금 반환채권 대위·승계 관계, 임차권등기 말소 범위, 확약 조건이 실제로 충족되는지를 원본 서류와 법원에 확인해야 합니다. 보증기관 확약이 적용되지 않는 별도 임차권이나 잔존 권리가 있다면 그 권리까지 자동으로 소멸하는 것은 아닙니다.
③ 가격 분석 — 감정가 70%가 곧 시세 할인은 아니다
감정가는 148,000,000원이고 현재 최저매각가격은 103,600,000원으로 감정가의 70%입니다.
그러나 동일 건물 또는 인근 주거용 오피스텔의 최신 실거래가격과 최근 12개월 거래 평균을 확인하지 못한 상태이므로, 최저가가 실제 시장가격보다 저렴한지는 판단할 수 없습니다.
특히 이 사건은 7회 유찰 후 재매각으로 진행됩니다. 최저가의 감정가 대비 비율만을 근거로 가격 메리트를 인정하기보다 재매각 원인, 기존 입찰 및 낙찰 과정, 현재 매각조건을 함께 확인해야 합니다.
이 미배당액을 인수해야 한다면 입찰가와 인수액의 합계는 165,210,400원입니다. 이는 보증금 162,960,000원에 추정 집행비용 2,250,400원이 더해진 수준입니다.
따라서 확약을 배제한 상태에서는 최저가 103,600,000원만으로 가격을 평가하면 안 됩니다. 이처럼 낙찰가가 보증금보다 낮은 인수형 물건은 낙찰가가 떨어져도 미배당 인수액이 증가하므로 실질취득액이 보증금 부근에서 유지됩니다.
확약이 유효하면 해당 인수액은 실질 0원으로 처리하되, 조건의 적용 여부가 확인되지 않으면 위 명목 인수 위험을 별도로 고려해야 합니다.④ 예상배당표 (매각가 103,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,250,400원 |
| 1. 임차인 조미선 · 우선변제 | 162,960,000원 | 101,349,600원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 20,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매신청채권 · 주택도시보증공사 | 162,960,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용 2,250,400원은 추정치입니다. 예상 배당표에서는 집행비용 공제 후 임차인에게 101,349,600원이 배당되고, 가압류 및 경매신청채권에는 배당되지 않습니다. 주택도시보증공사의 가압류 청구와 경매신청 청구를 독립적인 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 시나리오 — 낙찰가 하락과 인수액의 관계
| 구분 | 최저가 | 명목 미배당 | 확약 후 인수* |
|---|---|---|---|
| 현재 · 7회 유찰 (70%) | 103,600,000원 | 61,610,400원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 (56%) | 82,880,000원 | 81,971,840원 | 0원 |
| 9회 유찰 시 (44.8%) | 66,304,000원 | 98,249,472원 | 0원 |
위 후속 회차는 제공된 가정 시나리오이며, 실제 유찰 여부나 차기 매각조건을 확정하는 것은 아닙니다. 명목 미배당액은 각 회차의 추정 집행비용을 반영한 값입니다. 확약 유효 여부와 관계없이 미배당액 자체가 사라지는 것은 아니며, 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 충족되어야 매수인의 실질 인수 부담이 해소됩니다.
반대로 확약이 해당 보증금 전체에 유효하게 적용된다면 명목 미배당액이 늘어나더라도 해당 인수액은 실질 0원입니다. 다만 실제 시장가격이 확인되지 않았으므로, 이러한 구조만으로 향후 회차의 가격 메리트를 단정할 수 없습니다.
⑥ 재매각과 입찰보증금 — 일반적인 조건으로 접근하면 안 된다
현재 최저매각가격 103,600,000원을 기준으로 한 입찰보증금은 20,720,000원입니다.
재매각 원인과 이전 매수인의 대금 미납 여부 등 구체적인 경위를 확인하고, 입찰보증금 및 잔금 납부 자금을 미리 준비해야 합니다.⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 구리시 수택동 수택1동행정복지센터 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트·오피스텔·근린생활시설 등이 혼재한 지역으로, 감정평가에서는 주위환경을 보통으로 평가했습니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 2020.09.16. 사용승인된 철근콘크리트구조 건물입니다. 기본 위생·급배수·난방·승강기·소화전·CCTV·주차타워 설비가 있습니다.
- 도로. 남측 약 8m, 서측 약 6m의 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역 등에 해당합니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부도 확인 대상입니다.
- 건축물. 위반건축물 사항이 확인되지 않았으며, 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 주거용 오피스텔로 이용 중이나, 동일 건물 및 인근 유사 물건의 최신 거래가격과 거래량을 확인하지 못했습니다. 7회 유찰 사실만으로 환금성 수준이나 적정 매수가격을 확정할 수 없습니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 대항력포기확약서 원본. 2026.07.14. 제출된 확약서의 문구와 적용 조건을 확인하고, 미배당 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소가 실제 매각조건에 반영되는지 대조하세요.
- 임차권자와 보증기관 관계. 조미선 명의의 선순위 임차권과 주택도시보증공사의 권리 취득·승계 관계를 확인하세요. 확약이 적용되지 않는 잔존 권리가 없는지도 검토해야 합니다.
- 실제 임차인·점유. 실제 임차인은 조미선 1명으로 확인됩니다. 현재 점유 상태, 인도 가능 여부 및 임차권등기 말소 절차를 확인하세요.
- 재매각 경위. 이전 매각의 진행 상황과 재매각 사유를 확인하세요. 기존 매수인의 대금 납부 과정에서 발생한 문제 여부도 점검 대상입니다.
- 입찰보증금. 일반적인 보증금 비율을 가정하지 말고 명세서의 20% 조건을 적용하세요. 현재 최저가 기준 필요 금액은 20,720,000원입니다.
- 시세 검증. 동일 건물의 최근 12개월 거래, 최신 거래가격, 인근 주거용 오피스텔 거래 및 가격 추세를 확인해야 합니다. 감정가 대비 할인율을 시세 할인율로 해석해서는 안 됩니다.
- 체납·추가 비용. 관리비 체납, 취득세, 명도 비용, 대출 가능액과 잔금 조달 계획을 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서와 매각조건을 입찰 전에 다시 확인하세요. 등기부 확인일 이후 발생한 권리 변동 여부도 검토해야 합니다.
맺으며 — “1.03억 낙찰가보다 확약의 효력이 먼저다”
이 사건의 핵심은 최저가가 감정가의 70%라는 사실이 아닙니다. 보증금 162,960,000원의 선순위 임차권이 존재하며, 현재 회차의 예상 미배당액은 61,610,400원이라는 점입니다.
주택도시보증공사가 제출한 확약이 해당 임차권에 유효하게 적용되면 매수인의 보증금 인수 부담은 실질 0원*으로 해소됩니다. 이 경우 현재 최저가 103,600,000원을 기준으로 가격을 검토할 수 있습니다. 반면 확약의 적용 범위나 조건이 충족되지 않는다면 명목 미배당액을 제외한 가격 비교는 부정확합니다.
여기에 7회 유찰, 재매각, 입찰보증금 20%라는 조건이 겹칩니다. 실거래 시세도 확인되지 않았으므로 감정가 대비 할인율을 근거로 저가 매수라고 판단할 수 없습니다.
결론적으로 확약 효력 및 임차권등기 말소 범위 확인이 권리분석의 선결 과제이며, 재매각 경위와 최신 실거래를 확인한 뒤 가격을 평가해야 하는 물건입니다.
