의정부지방법원 2024타경85137. 구리시 수택동 구리더케이타워 11층 1102호로, 감정평가상 주거용 오피스텔입니다. 소유자 이경희는 2021년 2월 22일 매매를 원인으로 2021년 3월 9일 소유권을 취득했고, 등기부 거래가액은 162,960,000원입니다. 그런데 조미선의 임대차계약일은 그보다 앞선 2021년 2월 18일이고, 확정일자도 2021년 2월 22일, 전입일은 2021년 3월 3일입니다. 이후 2023년 3월 21일 보증금 162,960,000원의 주택임차권등기가 마쳐졌습니다.
말소기준권리는 2024년 3월 26일 주택도시보증공사의 가압류입니다. 조미선의 전입과 주택임차권등기는 모두 그보다 앞서므로, 배당으로 돌려받지 못한 보증금은 낙찰자에게 승계됩니다. 따라서 이 사건은 최저가율이나 유찰 횟수만 보고 할인 폭을 판단하면 안 됩니다. 비교해야 할 가격은 17,413,000원이 아니라, 낙찰가와 인수액을 합친 163,673,434원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경85137 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 구리시 안골로97번길 17-6, 11층 1102호 (수택동, 구리더케이타워) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 주거용 오피스텔 · 지하 2층 / 지상 15층 중 11층 |
| 사용승인일 | 2020.09.16 |
| 소유자 | 이경희 (2021.02.22 매매, 2021.03.09 소유권이전 · 거래가액 162,960,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 148,000,000원 / 17,413,000원 (6회 유찰 · 감정가의 11.77%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 162,960,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
| 특별조건 | 재매각 · 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 낙찰자에게 남는다
말소기준은 2024년 3월 26일 접수된 주택도시보증공사의 20,000,000원 가압류입니다. 이후의 강제경매개시결정과 가압류는 매각으로 소멸하지만, 조미선의 전입일 2021년 3월 3일과 확정일자 2021년 2월 22일, 임차권등기일 2023년 3월 21일은 모두 말소기준보다 앞섭니다. 매각물건명세서도 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.
임차인 분석 (실제 임차인 1명)
| 임차인 | 점유·용도 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 조미선 을구 1번 임차권자 | 건물 전부 주거(임차권등기) | 전입 2021.03.03 확정 2021.02.22 배당요구 2023.03.21 | 162,960,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 없음 미배당액 매수인 인수 |
주택도시보증공사는 가압류권자이자 강제경매 신청채권자로 등기돼 있지만, 임차인 분석상 실제 임차인은 조미선 1명입니다. 임차보증금을 다른 신고와 중복 합산할 사안은 아니며, 이 사건의 핵심 부담은 조미선 보증금 중 배당되지 않는 금액입니다.
② 실질취득 — 유찰돼도 총부담은 거의 줄지 않는다
현재 회차의 최저매각가는 감정가 148,000,000원의 11.77%인 17,413,000원입니다. 그러나 배당재원인 낙찰가가 내려가면 임차인이 배당받는 금액도 줄어들고, 그만큼 낙찰자가 인수할 보증금 잔액이 커집니다. 그래서 실질취득액은 보증금 162,960,000원 수준에 집행비용이 더해지는 구조로 거의 고정됩니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 6회 유찰 · 감정가 11.77% | 17,413,000원 | 146,260,434원 | 163,673,434원 |
| 7회 유찰 시 감정가 8.24% | 12,189,100원 | 151,390,304원 | 163,579,404원 |
| 8회 유찰 시 감정가 5.77% | 8,532,370원 | 154,981,213원 | 163,513,583원 |
따라서 가격 판단은 반드시 실질취득액 약 163,000,000원대를 기준으로 해야 합니다. 최저매각가 17,413,000원만 보고 “감정가보다 크게 싸다”거나 “6회 유찰로 가격 메리트가 생겼다”고 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 17,413,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 713,434원 |
| 1. 임차인 조미선 보증금 | 162,960,000원 | 16,699,566원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 20,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매신청채권 · 주택도시보증공사 | 162,960,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용을 제외한 매각대금은 임차인에게 우선 배당됩니다. 임차보증금 중 미배당액 146,260,434원은 매수인이 인수합니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당 과정에서 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수택1동행정복지센터 남서측 인근이며, 주변은 아파트·오피스텔·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 차량 및 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕, 지하 2층·지상 15층 건물의 11층입니다. 위생·급배수·난방·승강기·소화전·CCTV·주차타워 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남측 약 8m, 서측 약 6m 포장도로에 각각 접하는 소로각지입니다.
- 용도·규제. 일반상업지역·방화지구이며, 과밀억제권역·공장설립승인지역· 배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 환금성. 주거용 오피스텔이고 주차타워를 이용하는 건물입니다. 6회 유찰과 선순위 임차보증금 인수 구조를 함께 고려해 실제 매수 수요와 매도 가능 가격을 보수적으로 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 응찰가 계산 기준. 최저가가 아니라 낙찰가와 임차보증금 인수액을 합친 실질취득액으로 자금계획을 세워야 합니다.
- 재매각 보증금. 이 사건의 매수신청보증금은 일반적인 10%가 아니라 최저매각가격의 20%입니다.
- 임차보증금 정산. 조미선의 보증금 162,960,000원, 예상배당 16,699,566원, 인수액 146,260,434원을 기준으로 인수·정산 절차를 확인해야 합니다.
- 점유·인도 상태. 임차권등기 후 실제 점유 상태와 열쇠 인도 가능 여부를 현황조사서 및 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 관리비·공과금. 오피스텔 관리사무소를 통해 공용부분 관리비 체납과 주차타워 이용 조건을 확인해야 합니다.
- 규제 확인. 토지거래계약에관한허가구역 포함 여부가 실제 취득 및 이용계획에 미치는 영향을 관할 기관에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·임차권등기명령 결정문과 매각기일 변경 여부를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “17,413,000원짜리 물건”이 아니다
이 사건에서 6회 유찰과 감정가 대비 11.77%라는 숫자는 매력지표가 아니라 착시를 만드는 숫자입니다. 조미선은 말소기준보다 앞선 전입과 확정일자를 갖춘 대항력 임차권자이고, 보증금 162,960,000원 중 배당되지 않는 146,260,434원은 낙찰자가 인수합니다.
현재 회차 기준 실질취득액은 163,673,434원입니다. 다음 회차로 유찰돼도 낙찰가는 내려가지만 인수액이 늘기 때문에 총부담은 163,000,000원대에서 거의 움직이지 않습니다. 따라서 이 물건의 가격 경쟁력은 최저가나 감정가 할인율이 아니라 실질취득액을 기준으로 판단해야 합니다.
권리는 고난도, 최저가는 착시, 총부담은 사실상 고정. 입찰 전 임차권자의 실제 점유와 보증금 정산 방식, 재매각 보증금 20%, 관리비 및 규제사항까지 확인하지 않으면 낮은 최저가가 오히려 큰 인수 부담으로 돌아올 수 있습니다.