* 확약 적용 전 배당표상 매수인 인수액은 58,119,000원입니다. 확약의 대상·효력과 임차권등기 말소 처리 확인을 전제로 실질 인수액 0원을 적용합니다. 실제 취득비용에는 취득세 및 기타 부대비용이 별도로 발생할 수 있습니다.

의정부지방법원 2024타경85144. 구리시 수택동 구리더케이타워 14층 1402호 오피스텔입니다. 소유자는 소진숙이며, 2021년 164,330,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 임차인 김민경의 보증금 164,300,000원에 관한 주택임차권이 등기됐고, 주택도시보증공사가 신청한 강제경매가 진행되고 있습니다.

이 사건은 단순히 최저매각가가 감정가보다 낮다는 이유로 접근할 물건이 아닙니다. 선순위 임차권의 미배당금과 확약서의 실제 적용 여부를 먼저 판단해야 합니다. 확약이 유효하다면 보증금 인수 부담이 해소되지만, 그 사실만으로 오피스텔의 매매가격이나 환금성까지 검증되는 것은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서

2020년 주식회사무궁화신탁의 신탁과 2020년 수협은행의 신탁은 이미 말소됐습니다. 서민금융진흥원의 가압류 역시 2023.07.11. 말소됐습니다. 현재 분석의 핵심은 이미 정리된 신탁·가압류보다 2023년 임차권과 2026년 제출된 확약서입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

주택도시보증공사는 강제경매 신청채권자로 등장하지만, 이를 별도의 실제 임차인으로 중복 계산하지 않습니다. 확인된 실제 임차인은 김민경 1명이며, 동일 보증금에 관한 공사의 청구액과 임차보증금을 단순 합산하지 않습니다.

확약은 그 대상 임차권에 대해서만 적용됩니다. 다른 임차권이나 별도의 점유자가 존재한다면 해당 권리는 따로 판단해야 합니다. 현재 확인된 임차인 외에 추가 임차인의 존재가 확인된 것은 아닙니다.

③ 실질취득 구조 — 최저가만 보면 안 된다

현재 최저매각가 108,500,000원은 임차보증금 164,300,000원보다 낮습니다. 확약이 없다면 배당 부족분을 매수인이 인수하므로, 단순히 108,500,000원만으로 취득한다고 볼 수 없습니다.

④ 시세 비교 — 감정가 대비 할인과 시장가격은 다르다

감정가 155,000,000원에 비해 현재 최저가는 108,500,000원입니다. 감정가 대비 비율은 70%입니다. 그러나 감정가는 시장에서 현재 실제로 거래되는 가격과 동일하지 않습니다.

특히 9회 유찰이라는 이력을 감안하면, 입찰 전 실제 거래가격·매수 수요·건물 내 유사 호실 거래사례를 확인하는 절차가 중요합니다. 현재 확인되는 사실은 감정가 대비 70%에 매각이 진행된다는 점이지, 시장가격 대비 30% 저렴하다는 의미가 아닙니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 108,500,000원 가정)

예상배당은 집행비용 2,319,000원과 임차보증금 배당 106,181,000원으로 매각대금 108,500,000원이 소진되는 추정입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 주택도시보증공사 청구액은 임차보증금과의 권리승계 관계를 확인하기 전 별개 보증금으로 합산하지 않습니다.

⑥ 회차별 시나리오 — 유찰이 곧 저가 취득은 아니다

확약이 없다면 유찰로 낙찰가가 하락하더라도 임차보증금 미배당액은 58,119,000원에서 79,462,400원, 96,509,920원으로 증가하는 추정입니다. 따라서 최저가 하락을 전부 취득원가 절감으로 해석하면 안 됩니다.

반대로 확약이 유효하게 적용되면 각 회차의 실질 보증금 인수액은 모두 0원*입니다. 그렇더라도 추후 회차의 매각가가 확정된 것은 아니며, 실제 시세와 비교하지 않고 가격상 유리하다고 단정할 수 없습니다.

⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 구리시 수택동 구리더케이타워 내에 위치합니다. 주변은 근린생활시설, 아파트단지, 단독주택 및 빌라단지가 혼재하며, 주거지로서의 제반 입지여건은 대체로 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 대체로 무난한 것으로 조사됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 15층 건물의 14층입니다. 외벽은 시멘트몰탈 위 페인팅 및 일부 석재 마감, 창호는 샷시창호 마감이며 관리상태는 대체로 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 설비. 위생·급배수·난방·엘리베이터·소화전·화재탐지·기계식주차설비 등이 있습니다. 기계식주차설비의 실제 이용조건은 별도 확인이 필요합니다.
• 도로. 서측 및 남측으로 각각 폭 약 4m 내외의 도로에 접합니다.
• 용도지역·규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역 등에 해당합니다. 토지이용계획상 토지거래계약에 관한 허가구역도 표시되어 있어 적용 범위와 거래 절차를 확인해야 합니다.
• 공시지가. 4,354,000원/㎡입니다.
• 이용상태. 오피스텔로 이용 중입니다. 내부도면은 건축물대장상 도면을 사용한 것으로, 실제 현황과 차이가 있을 수 있습니다.
• 환금성. 최근 실거래 비교자료가 확인되지 않고 9회 유찰 이력이 존재합니다. 매수 수요와 거래가격을 검증하기 전에는 환금성이 양호하다고 단정할 수 없습니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 2026.07.14. 제출된 확약서의 대항력 포기, 잔존 보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의 내용을 확인하세요. 매각물건명세서의 최신 비고도 대조해야 합니다.
• 임차인 이름 불일치 확인. 등기부의 김민경과 확약서 비고의 김경민이 동일한 임차권·보증금 관계를 가리키는지 확인하세요. 주택도시보증공사의 채권양도·대위 관계도 함께 확인해야 합니다.
• 인수액 분리 계산. 현재 회차의 배당 부족액 58,119,000원과 확약 적용 후 실질 인수액 0원*을 구분하세요. 확약 효력이 확인되지 않으면 인수위험을 제거한 것으로 판단해서는 안 됩니다.
• 실거래 시세 확인. 구리더케이타워 및 유사 오피스텔의 최근 실거래를 확인해 최저가 108,500,000원과 비교하세요. 감정가 대비 70%라는 수치만으로 저가 매입을 판단하지 마세요.
• 9회 유찰 이력 확인. 과거 매각기일과 변경·취하·재진행 내역, 실제 최저가 산정 과정을 법원 공고로 확인하세요.
• 현황·명도. 오피스텔 실제 점유자, 내부 이용상태, 임대차 관계를 현장에서 확인하세요. 임차권등기만으로 현재 점유와 명도 완료 여부를 판단할 수 없습니다.
• 민간임대주택등기. 2021.05.20. 민간임대주택등기가 존재합니다. 임대의무기간·등록상태 및 매각 후 적용되는 행정상 의무를 확인하세요.
• 관리비·주차. 공용부분 관리비 체납 및 기계식주차 이용조건을 확인하세요.
• 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·확약서 및 법원 매각공고를 대조한 뒤 입찰 여부를 판단하세요.

맺으며 — “인수 0원 가능”과 “싸게 산다”는 별개다

이 물건의 핵심은 대항력 있는 임차권과 확약서입니다. 보증금 164,300,000원에 대한 현재 회차 예상 배당은 106,181,000원이며, 확약을 적용하기 전 매수인 인수액은 58,119,000원입니다. 그러나 제출된 확약이 유효하게 적용되면 실질 보증금 인수액은 0원*으로 처리할 수 있습니다.

먼저 등기부상 김민경과 확약서 비고상 김경민의 관계를 확인하고, 확약이 을구 1번 임차권에 적용되는지 원본으로 검증해야 합니다. 이후 최근 실거래 시세와 실제 점유상태를 확인하는 순서가 적절합니다.

결론적으로 확약 효력 확인이 권리분석의 선결조건이며, 9회 유찰과 시세 미확인이 가격 판단의 핵심 위험입니다. 최저가 108,500,000원이라는 숫자만으로는 저가 취득 여부를 판단할 수 없습니다.