의정부지방법원 2024타경85601. 다산중원듀플렉스 6층 629호 오피스텔입니다. 소유자 김지정은 2020.05.19. 거래가 176,390,000원으로 소유권을 이전받았습니다. 등기부에는 구리신용협동조합 117,700,000원 근저당과 중원아이엔씨주식회사 41,276,300원 근저당이 있었지만 각각 2021.12.03.과 2021.02.04. 말소됐습니다. 현재 권리분석의 핵심은 근저당이 아니라 조정훈의 147,000,000원 임차보증금입니다.
조정훈은 2021.12.03. 점유를 시작하고 2021.12.06. 주민등록을 마쳤으며, 2021.12.28. 확정일자를 받았습니다. 2023.12.06.에는 임차보증금 147,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 제공된 권리판정상 이 임차권은 2024.11.08. 경매개시결정보다 앞선 대항력 있는 권리로, 확약이 없다면 미배당 보증금이 매수인에게 남는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경85601 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 다산중앙로123번길 22-56, 6층629호 (다산동,다산중원듀플렉스) |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 철근콘크리트구조 10층 건물 중 6층 629호 · 오피스텔로 이용중 |
| 소유자 | 김지정 (2020.05.19. 거래가 176,390,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 161,000,000원 / 112,700,000원 (8회 유찰, 감정가 70%) |
| 경매신청권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 147,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 확약으로 실질 인수 0
이 사건의 실제 임차인은 조정훈 1명입니다. 주택도시보증공사는 별도의 임차인이 아니라 조정훈의 임차보증금반환채권 양수인으로서 대항력과 우선변제권을 승계한 경매신청권자입니다. 따라서 조정훈 보증금과 주택도시보증공사의 채권을 서로 다른 임차보증금으로 합산하면 안 됩니다.
| 임차인 | 점유 / 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 조정훈 | 2021.12.03. / 2021.12.06. | 2021.12.28. | 147,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | HUG 승계 실질 인수 0원 |
② 가격 판단 — 감정가 70%여도 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 112,700,000원으로 감정가 161,000,000원의 70%입니다. 그러나 동일 물건과 비교할 수 있는 최근 실거래 자료가 확인되지 않아, 감정가 대비 하락폭만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 특히 이 물건은 이미 8회 유찰됐다는 점 자체가 응찰가격뿐 아니라 오피스텔의 시장 수요와 환금성을 별도로 확인해야 한다는 신호입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 감정가 비율 | 룰상 임차보증금 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 8회 유찰 | 112,700,000원 | 70% | 36,677,800원 |
| 9회 유찰 시 | 90,160,000원 | 56% | 58,862,880원 |
| 10회 유찰 시 | 72,128,000원 | 44.8% | 76,570,304원 |
확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금 미배당액이 늘어나기 때문에 최저가가 내려갔다고 실질 취득부담까지 같은 폭으로 내려가는 구조가 아닙니다. 이번 사건은 이 부분을 주택도시보증공사의 확약이 끊어 주는 형태입니다. 따라서 현재 회차에서 권리상 실질취득액은 112,700,000원으로 보되, 이를 시세보다 저렴하다고 평가할 실거래 근거는 별도로 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 112,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,377,800원 |
| 1. 조정훈 임차보증금 · 우선변제 | 147,000,000원 | 110,322,200원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 147,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
주택도시보증공사는 조정훈의 임차보증금반환채권 양수인으로 대항력·우선변제권을 승계한 경매신청권자입니다. 위 표의 보증금과 신청채권은 별도의 실제 임차인 두 명을 의미하지 않습니다. 현재 계산상 임차보증금 미배당 36,677,800원은 확약이 없을 경우의 룰상 금액이며, 2026.07.14. 확약 조건 적용 시 매수인 실질 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 10층 건물 중 6층 629호입니다.
- 입지. 다산하늘초등학교 남동측 인근으로 근린생활시설·업무시설·오피스텔·공동주택 등이 소재하며, 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 다산역이 소재해 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 서측·북서측·남동측으로 왕복2차선 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역(남양주 다산진건 공공주택지구)이며 공시지가는 6,116,000원/㎡입니다.
- 건물 상태 관련 자료. 공부와의 차이는 해당사항 없고, 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.07.14. 주택도시보증공사의 대항력포기확약서에서 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의 조건이 실제 매각조건에 반영됐는지 확인해야 합니다.
- 실제 임차인 수 구분. 조정훈 1명이 실제 임차인이고, 주택도시보증공사는 임차보증금반환채권 양수인입니다. 보증금을 중복 계산하지 않아야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 161,000,000원 대비 최저가 112,700,000원이라는 사실만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 실제 오피스텔 거래가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 8회 유찰 원인 확인. 반복 유찰의 원인이 권리문제였는지, 오피스텔의 가격·수요·환금성 문제였는지 현장과 거래시장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 점유·명도 확인. 등기상 임차권과 감정평가상 이용상태를 바탕으로 현재 실제 점유자를 확인하고 인도 절차를 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서·배당관계 원본을 입찰 직전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리 리스크는 확약으로 줄었고, 남은 쟁점은 가격과 환금성
이 사건의 핵심은 147,000,000원의 대항력 있는 임차보증금입니다. 현재 최저가 112,700,000원만 놓고 보면 배당 후 36,677,800원이 남아 매수인 인수 문제가 생기는 구조지만, 주택도시보증공사가 2026.07.14. 그 미배당 잔액에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 조건의 확약서를 제출했습니다. 따라서 이 임차보증금의 실질 인수는 0원이고, 현재 회차의 실질취득은 112,700,000원으로 봅니다.
다만 가격 판단은 별개입니다. 감정가의 70%라는 숫자만 보면 낮아 보이지만, 이 물건은 이미 8회 유찰됐고 최근 실거래 비교자료가 없어 현재 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지 확인할 수 없습니다. 권리분석의 승부처는 확약 조건의 확실한 적용 여부이고, 가격분석의 승부처는 다산중원듀플렉스 오피스텔의 실제 거래 가능 가격과 환금성입니다.
