의정부지방법원 2024타경85601. 남양주시 다산동 다산중원듀플렉스 10층 건물 중 6층 629호로, 감정평가서상 오피스텔로 이용 중인 집합건물입니다. 표면상 최저가는 13,259,000원까지 내려왔지만, 이 사건의 가격을 결정하는 것은 낙찰가가 아니라 대항력 있는 임차보증금입니다. 임차인 조정훈은 부동산 전부를 주거용으로 사용했고, 2021.12.06 전입, 2021.12.28 확정일자를 갖춘 뒤 2023.12.06 보증금 147,000,000원의 주택임차권을 등기했습니다.
말소기준은 2024.11.08 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 임차인의 전입과 확정일자가 이보다 앞서므로 대항력과 우선변제권이 인정되며, 매각물건명세서에도 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다. 현재 최저가를 기준으로 임차인이 받는 예상배당은 12,620,338원뿐이고, 나머지 134,379,662원은 낙찰자에게 넘어옵니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경85601 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 다산중앙로123번길 22-56, 6층 629호 (다산동, 다산중원듀플렉스) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 오피스텔로 이용 중 · 철근콘크리트구조 10층 건물 중 6층 |
| 소유자 | 김지정 · 2020.05.19 소유권이전 · 거래가액 176,390,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 161,000,000원 / 13,259,000원 (7회 유찰, 감정가 8.24%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 147,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
| 등기 열람 기준 | 2026.07.24 발행 · 의정부지방법원 남양주지원 등기과 |
① 권리 흐름 — 말소되는 옛 권리보다 임차권이 핵심
구리신용협동조합의 근저당권 117,700,000원은 2021.12.03, 중원아이엔씨주식회사의 근저당권 41,276,300원은 2021.02.04 각각 말소됐습니다. 중소기업은행 가압류 9,287,157원과 서울특별시 노원구 압류도 각각 2023.06.20, 2024.08.16 해제·말소됐으므로 이를 현재의 매수인 인수채무로 더해서는 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유·용도 | 계약·점유 | 전입·확정 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 조정훈 | 부동산 전부 주거용 임차권등기 | 계약 2021.11.27 점유개시 2021.12.03 | 전입 2021.12.06 확정 2021.12.28 | 147,000,000원 | 2023.12.06 배당요구 있음 | 대항력 有 우선변제 有 미배당 승계 134,379,662원 인수 |
임차인은 보증금과 확정일자가 명확하고 대항력도 확인된 1명입니다. 현재 회차에서 배당 가능한 금액은 집행비용을 뺀 12,620,338원이며, 보증금 부족분 134,379,662원은 매수인이 인수합니다. 따라서 명목상 낙찰가 13,259,000원에 이 부족분을 합친 실질취득은 147,638,662원입니다.
③ 유찰이 계속돼도 실질취득은 보증금 수준
| 회차 가정 | 최저가 | 임차인 미배당 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 7회 유찰 · 감정가 8.24% | 13,259,000원 | 134,379,662원 | 147,638,662원 |
| 8회 유찰 시 감정가 5.76% | 9,281,300원 | 138,285,763원 | 147,567,063원 |
| 9회 유찰 시 감정가 4.04% | 6,496,910원 | 141,020,034원 | 147,516,944원 |
④ 예상배당표 (매각가 13,259,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 638,662원 | 매각가의 4.8% 추정 |
| 1. 임차인 조정훈 보증금 | 147,000,000원 | 12,620,338원 | 미배당 134,379,662원 매수인 인수 |
| 2. 구리신용협동조합 근저당 | 117,700,000원 | 0원 | 2021.12.03 말소 이력 |
| 3. 중원아이엔씨주식회사 근저당 | 41,276,300원 | 0원 | 2021.02.04 말소 이력 |
| 4. 중소기업은행 가압류 | 9,287,157원 | 0원 | 2023.06.20 말소 이력 |
| 5. 주택도시보증공사 | 147,000,000원 | 0원 | 강제경매 신청채권자 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 매각대금 전액 소진 |
현재 최저가에서는 매각대금 13,259,000원이 집행비용 638,662원과 임차인 배당 12,620,338원으로 전액 소진됩니다. 실질취득액이 보증금 147,000,000원보다 638,662원 큰 것은 낙찰가에 포함된 집행비용 추정액의 영향입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 철근콘크리트구조 10층 건물 중 6층 629호이며, 감정평가 당시 오피스텔로 이용 중입니다.
- 주위환경. 다산하늘초등학교 남동측 인근으로 근린생활시설, 업무시설, 오피스텔, 공동주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 다산역이 소재해 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로·토지. 서측·북서측·남동측 왕복 2차선 포장도로에 접하며, 2필지 일단의 평탄한 장방형 토지입니다.
- 지역지구. 도시지역·일반상업지역·남양주 다산진건 공공주택지구 지구단위계획구역에 속합니다.
- 시설·하자. 위생·급배수·전기·승강기 설비가 설치돼 있고 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없습니다.
- 응찰수요. 감정가 161,000,000원에서 7회 유찰돼 최저가가 13,259,000원까지 내려온 이력은 가격표만으로 해소되지 않는 권리부담을 반영합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 총투입액 계산. 입찰가만 보지 말고 임차보증금 미배당 인수액을 반드시 더하세요. 현재 회차 기준 실질취득은 147,638,662원입니다.
- 배당결과 확인. 실제 집행비용과 임차인 배당액이 달라지면 인수잔액도 함께 변동하므로 배당표와 배당기일 결과를 대조해야 합니다.
- 임차권등기 처리. 임차보증금 잔액 지급과 임차권등기 말소에 필요한 서류, 지급 상대방 및 절차를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 점유·인도 확인. 임차권등기 후 실제 점유 상태와 인도 가능 시점, 내부 상태를 현장에서 별도로 점검해야 합니다.
- 과거 등기 구분. 이미 말소된 근저당권·가압류·압류 금액을 현재 인수액에 중복 합산하지 마세요.
- 매각 진행 확인. 2026.07.15 매각기일의 진행·변경·매각결과를 법원 원문에서 확인해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 조세채권, 집행비용의 실제 금액을 관리주체와 법원 기록에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 감정평가서를 직접 대조한 뒤 입찰가를 결정해야 합니다.
맺으며 — “13,259,000원짜리 경매가 아니다”
이 사건은 7회 유찰돼 최저가가 13,259,000원까지 내려왔지만, 그 숫자가 실제 취득비용을 나타내지 않습니다. 대항력과 우선변제권을 갖춘 실제 임차인 1명의 보증금은 147,000,000원이고, 현재 회차에서는 12,620,338원만 배당돼 134,379,662원이 매수인에게 승계됩니다.
따라서 현재 회차의 실질취득은 147,638,662원입니다. 8회·9회 유찰 시에도 최저가 하락분 대부분이 미배당 인수액 증가로 전환되어 실질취득은 각각 147,567,063원과 147,516,944원에 머뭅니다. 유찰은 깊지만 총비용은 거의 줄지 않는 대항력 인수형입니다. 이 물건의 판단 기준은 최저가가 아니라 보증금 승계 이후의 실질취득액이어야 합니다.