의정부지방법원 2024타경83956. 고양시 덕양구 내유동 엠타운 제3동 제지2층 제비02호 다세대주택입니다. 감정평가상 이용상태는 공동주택(다세대주택)이고, 등기사항전부증명서에는 “제지2층”으로 등재되어 있으나 현황은 지하 1층입니다. 감정가 100,000,000원에서 3회 유찰되어 현재 최저가는 34,300,000원까지 내려왔습니다.
권리의 핵심은 임차인입니다. 김두철은 보증금 100,000,000원, 전입 2021.09.06, 확정일자 2021.08.10, 배당요구 2023.10.18의 임차권등기 임차인입니다. 말소기준은 2023.01.27 갑구 4번 압류로 잡혀 있으므로, 전입일만 보면 대항력 있는 임차인입니다. 하지만 매각물건명세서 비고에 주택도시보증공사의 확약서가 제출되어 “우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의”한다는 내용이 확인됩니다. 이 확약이 이 사건의 가격 판단을 바꿉니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경83956 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 내유길 38-46, 3동 지2층비02호 (내유동,엠타운) |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대) · 전용 57.13㎡ · 철근콘크리트구조 평지붕 4층 건물 내 제지2층 제비02호 |
| 현황상 유의점 | 등기사항전부증명서상 “제지2층”이나, 현황 지하 1층 |
| 소유자 | 김택현 (2021.09.10 소유권이전, 거래가액 100,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 100,000,000원 / 34,300,000원 (3회 유찰, 감정가 34%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 102,624,258원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 압류, 변수는 임차권 확약
등기 흐름에서 2012.06.11 우리은행 근저당권 118,800,000원이 보이지만, 2021.09.06 해지로 1번 근저당권설정등기가 말소되어 있습니다. 데이터상 말소기준은 2023.01.27 갑구 4번 압류입니다. 이후 의정부세무서장 압류, 김두철 주택임차권등기, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 승계·대위 중복신고 아님
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 / 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김두철 | 건물의 전체 · 주거 (임차권등기) | 100,000,000원 | 전입 2021.09.06 확정 2021.08.10 배당요구 2023.10.18 | 대항력 有 우선변제 有 실제 임차인 확약 반영 시 인수 실질 0원* |
tenants 자료상 is_guarantor·is_subrogation은 false입니다. 따라서 보증기관 승계·대위 중복신고로 보증금을 합산하지 않고, 실제 임차인은 김두철 1명으로 봅니다.
③ 시세 비교 — 확약 반영 실질취득 기준으로만 메리트
비교 대상은 M타운(3동,4동), 20세대, 사용승인일 2012.05.17의 최근 실거래 6건입니다. 실거래 평균은 151,666,666원, 최저는 100,000,000원, 최고는 205,000,000원입니다. 현재 최저가 34,300,000원은 데이터상 실거래 평균 대비 22.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.05 | 57.13㎡ | 1 | 129,000,000원 |
| 2023.08 | 57.13㎡ | 2 | 205,000,000원 |
| 2022.08 | 57.13㎡ | 4 | 180,000,000원 |
| 2022.01 | 57.92㎡ | 4 | 130,000,000원 |
| 2021.12 | 57.13㎡ | 3 | 166,000,000원 |
| 2021.08 | 57.13㎡ | -1 | 100,000,000원 |
| 평균 | — | 6건 | 151,666,666원 |
가격 메리트는 확약 반영이 전제일 때만 성립합니다. 확약이 적용되면 실질취득은 최저가와 같은 34,300,000원*으로 볼 수 있어 실거래 평균 대비 22.6%입니다. 반대로 확약을 배제하면 김두철 보증금 100,000,000원의 대항력 인수형으로 돌아가므로, 최저가만 보고 싸다고 판단하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 34,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 3.0% 추정) | - | 1,017,400원 |
| 1. 임차인 김두철 보증금 (우선변제) | 100,000,000원 | 33,282,600원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 118,800,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 6번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 102,624,258원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표상 김두철 보증금 부족분은 66,717,400원입니다. 다만 2026.01.06 확약서 내용 때문에 이 임차권에 대한 매수인 인수는 실질 0원*으로 분석합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 확약 전후 회차 시나리오
| 회차 | 최저가 | 룰상 미배당 인수 | 확약 반영 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 34%) | 34,300,000원 | 66,717,400원 | 0원* |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 24,010,000원 | 76,822,180원 | 0원* |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 16,807,000원 | 83,895,526원 | 0원* |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 본건은 경기도 고양시 덕양구 내유동 소재 ‘내유초등학교’ 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택과 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 상황은 보통입니다.
- 이용상태. 공동주택(다세대주택)으로 이용 중입니다. 기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.
- 공부와 현황 차이. 등기사항전부증명서상 “제지2층”으로 등재되어 있으나, 현황은 지하 1층입니다. 이 차이는 환금성과 대출·명도 판단에서 별도 확인 포인트입니다.
- 토지·규제. 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거zone), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역이 표시되어 있으며, 공시지가는 694,000원/㎡, 토지면적은 1,082.0㎡입니다.
- 환금성. M타운(3동,4동)은 20세대 규모입니다. 최근 실거래는 6건이고, 같은 면적대 거래가 100,000,000원부터 205,000,000원까지 벌어져 있어 층·상태별 가격 편차가 큽니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.01.06 주택도시보증공사 확약서의 제출 여부, 내용, 적용 대상이 김두철 임차권인지 확인하세요.
- 임차권등기 말소 동의 확인. “전액을 변제받지못하더라도 임차권등기를 말소”한다는 문구가 실제 매각 이후 말소 절차로 이어지는지 원본으로 대조해야 합니다.
- 대항력 착시 주의. 김두철은 전입 2021.09.06, 보증금 100,000,000원으로 원칙상 대항력 있는 임차인입니다. 확약을 빼면 실질취득은 최저가가 아니라 보증금 100,000,000원 수준입니다.
- 지하층 환금성. 등기상 제지2층이나 현황 지하 1층입니다. 2021.08 실거래에도 층 -1, 100,000,000원 거래가 있으므로, 일반층 실거래 평균만으로 판단하지 마세요.
- 점유·명도 확인. 임차권등기 임차인이 건물 전체를 주거로 사용한 자료가 있으므로, 실제 점유자와 인도 절차를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공된 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 데이터 기준입니다. 입찰 전 법원 원본, 배당요구, 임차권등기, 현황조사, 확약서 원문을 직접 확인하세요.
맺으며 — “싸다”의 조건은 확약 확인이다
이 사건은 단순 저가 물건이 아닙니다. 원칙대로 보면 대항력 있는 임차인 김두철의 보증금 100,000,000원이 최저가를 넘는 인수형입니다. 그래서 최저가 34,300,000원만 보고 싸다고 판단하면 권리분석의 핵심을 놓칩니다. 다만 제공 데이터에는 주택도시보증공사의 2026.01.06 확약서가 있고, 그 내용상 김두철 임차권은 대항력 포기·임차권등기 말소 동의가 확인됩니다. 이 전제가 맞다면 실질취득은 34,300,000원*으로 낮아져 실거래 평균 대비 22.6%입니다. 결론은 분명합니다. 확약 원본이 확인되면 가격은 매력적, 확인 전에는 대항력 인수형으로 보수적으로 계산해야 합니다.
