의정부지방법원 2024타경86024. 남양주시 별내동 힐스테이트별내역 판매시설동 1층 139호입니다. 감정평가서상 용도는 판매시설, 이용상태는 공실로 기재돼 있습니다. 소유자 박정수는 거래가액 926,700,000원으로 소유권을 이전받았고, 2021.09.16 하나은행 근저당권 562,500,000원이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
그 뒤 송순자 근저당, 경기신용보증재단·신용보증기금·중소벤처기업진흥공단 가압류, 서울특별시·국·남양주시 압류, 현재 경매개시결정이 이어집니다. 등기상 이 권리들은 말소기준권리 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다. 다만 국세·지방세 압류는 당해세에 해당할 경우 배당에서 선순위 차감될 수 있어 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경86024 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 별내1로 6, 판매시설동 1층139호 (별내동,힐스테이트별내역) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(판매시설) · 감정평가상 공실 · 철근콘크리트조 2층 중 1층 139호 |
| 소유자 | 박정수 · 거래가액 926,700,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 972,000,000원 / 163,364,000원 (5회 유찰) |
| 현재 회차 | 감정가의 16.81% |
| 신청채권자 / 청구 | 더블유에이치2306유동화전문 유한회사 / 618,349,498원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2021.09.16 하나은행 근저당권 562,500,000원입니다. 같은 날 박정수 명의 소유권이전이 등기됐고, 2021.10.28 송순자 근저당 91,000,000원이 추가됐습니다. 이후 가압류와 압류는 모두 말소기준권리 뒤에 설정돼 등기상 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 경매개시결정은 2024.11.19 더블유에이치2306유동화전문 유한회사를 채권자로 등기됐습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김애정 | 1층 139호 | 2023.05.15 | 10,000,000원 | 1,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
김애정의 전입일 2023.05.15는 말소기준일 2021.09.16보다 뒤입니다. 따라서 제공된 판정상 대항력이 없고, 보증금 10,000,000원을 매수인이 승계하는 구조도 아닙니다. 배당요구 및 우선변제 여부는 별도 확인이 필요하지만, 현재 산정된 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 가격 — 감정가 16.81%라도 ‘시세보다 싸다’고 단정 금지
감정가는 972,000,000원, 현재 최저매각가는 163,364,000원으로 현재 회차는 감정가의 16.81%입니다. 하지만 가격 판단에서 중요한 것은 감정가 대비 할인율이 아니라 현재 시장에서 실제로 거래되는 가격입니다.
이 물건은 비교 가능한 최근 실거래 표본이 확인되지 않습니다. 따라서 163,364,000원이 시세보다 저렴하다는 결론을 낼 근거가 없습니다. 특히 5회 유찰됐다는 사실은 감정가가 시장에서 반복적으로 받아들여지지 않았다는 결과이므로, 감정가 대비 낙폭 자체를 가격 메리트로 해석하기보다 판매시설의 임대수익·공실기간·관리비·실제 매매사례를 별도로 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 163,364,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.9% 추정) | - | 3,087,096원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 562,500,000원 | 160,276,904원 |
| 3. 근저당 · 송순자 | 91,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 경기신용보증재단 | 255,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신용보증기금 | 22,280,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 101,051,723원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 경기신용보증재단 | 48,749,992원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권총액 1,080,581,715원 중 채권자 예상배당은 160,276,904원, 미배당은 920,304,811원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 판매시설로 이용되는 집합건물이며 감정평가 당시 이용상태는 공실입니다. 사용승인일은 2021.08.30입니다.
- 입지. 경기도 남양주시 별내동 이마트 별내점 서쪽 인근으로, 주변은 아파트단지·근린생활시설·대형마트 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 경춘선 별내역이 소재하며, 감정평가상 대중교통 사정은 보통입니다.
- 도로. 남측과 서측은 대로, 동측과 북측은 중로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역(별내택지지구)이며 토지 공시지가는 4,119,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트조, 2층 중 1층 139호이며 위생설비·승강기설비·옥내소화전설비·화재탐지설비가 갖춰져 있습니다.
- 공부상 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실거래·임대료 확인. 현재 최저가가 감정가의 16.81%라도 실거래 비교 없이 시세보다 싸다고 단정할 수 없습니다. 인근 판매시설 실제 매매가와 임대료를 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 감정평가상 공실과 임차인 조사 결과가 서로 다르므로 현재 김애정의 실제 점유 여부와 영업 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 서울특별시·국·남양주시 압류가 존재합니다. 당해세가 있으면 배당에서 우선 차감될 수 있으므로 배당표와 세금 채권을 확인해야 합니다.
- 공매 진행 확인. 2025.06.04 한국자산관리공사 공매공고가 있으므로 법원경매와 공매 진행 상태를 교차 확인해야 합니다.
- 공실 비용 확인. 판매시설은 공실기간과 관리비가 수익성에 직접 영향을 줄 수 있으므로 체납관리비와 월 관리비를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관계·공매 진행상태를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개
권리구조만 보면 핵심은 명확합니다. 말소기준은 2021.09.16 하나은행 근저당이고, 임차인 김애정은 2023.05.15 전입으로 대항력이 없습니다. 현재 산정된 매수인 인수액도 0원입니다.
그러나 가격 판단은 별개입니다. 이 물건은 판매시설이고 감정평가상 공실이며 5회 유찰됐습니다. 현재 최저가는 163,364,000원으로 감정가의 16.81%지만, 비교 가능한 실거래 표본이 확인되지 않는 이상 이를 근거로 ‘싸다’고 단정할 수 없습니다. 공매공고와 세금 압류, 실제 점유상태까지 확인한 뒤 상권과 임대수익으로 현재 가격을 다시 검증하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
