의정부지방법원 2024타경86109. 남양주시 다산동 지앤지비즈타워 1층 113호, 감정평가상 근린생활시설입니다. 등기상 최영미가 2020.04.23. 소유권을 이전받았고 거래가액은 551,200,000원입니다. 같은 날 설정된 우리은행 근저당 405,600,000원이 말소기준권리이며, 이후 도이치파이낸셜 66,000,000원, 김종현 52,000,000원의 근저당과 다수 가압류가 이어졌습니다.
권리의 순서만 보면 기준은 명확합니다. 우리은행 근저당 이후 설정·등기된 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있고, 예상배당표에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로, 확인된 임차인 신고가 없다는 사실과 실제 점유·임대차관계 확인은 별개로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경86109 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 다산중앙로 105-18, 1층113호 (다산동,지앤지비즈타워) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설 · 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 10층건 내 1층 113호 |
| 사용승인일 | 2020.02.19 |
| 소유자 | 최영미 · 2020.04.23. 소유권이전 · 거래가액 551,200,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 646,000,000원 / 646,000,000원 |
| 유찰 횟수 | 5회 |
| 신청채권자 / 청구 | 이에이에스제삼차유동화전문 유한회사 / 353,776,254원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 2020.04.23. 우리은행 근저당이 기준
말소기준권리는 2020.04.23. 우리은행 근저당권입니다. 그 뒤 도이치파이낸셜주식회사·김종현의 근저당권과 수협은행·한국캐피탈 주식회사·경기신용보증재단·근로복지공단· 주식회사 국민행복기금의 가압류, 현재 경매개시결정 및 국민건강보험공단 압류가 이어졌고, 제공된 권리판정에서는 모두 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 646,000,000원으로 동일합니다. 사건 기록상 유찰 횟수는 5회지만 현재 회차의 최저매각가 비율은 감정가의 100%입니다. 다음 시나리오는 6회 유찰 시 516,800,000원(80%), 7회 유찰 시 413,440,000원(64%)으로 제시되어 있습니다.
다만 이 사건에는 동일·유사 물건의 최근 12개월 평균, 최신 거래가 등 실거래 비교자료가 없습니다. 따라서 현재 646,000,000원이 시세보다 낮은지 높은지는 이 자료만으로 판단할 수 없으며, 5회 유찰 자체를 가격 메리트의 근거로 삼아서는 안 됩니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 · 감정가 100% | 646,000,000원 | 1,525,253원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 80% | 516,800,000원 | 129,433,253원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 · 감정가 64% | 413,440,000원 | 231,759,653원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 646,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,860,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 405,600,000원 | 405,600,000원 |
| 2. 근저당 · 도이치파이낸셜주식회사 | 66,000,000원 | 66,000,000원 |
| 3. 근저당 · 김종현 | 52,000,000원 | 52,000,000원 |
| 4. 가압류 · 수협은행 | 25,370,958원 | 25,370,958원 |
| 5. 가압류 · 한국캐피탈 주식회사 | 18,580,469원 | 18,580,469원 |
| 6. 가압류 · 경기신용보증재단 | 42,083,346원 | 42,083,346원 |
| 7. 가압류 · 근로복지공단 | 11,298,390원 | 11,298,390원 |
| 8. 가압류 · 주식회사 국민행복기금 | 17,732,090원 | 16,206,837원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 638,665,253원 중 예상배당은 637,140,000원이며 미배당은 1,525,253원입니다. 집행비용 8,860,000원을 포함하면 매각대금 646,000,000원이 전액 배분됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상치입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 다산역 남동측 인근이며 근린생활시설·업무시설이 밀집된 상가지대입니다. 외곽에는 아파트 단지가 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장과 지하철 8호선 다산역이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 10층건 내 1층 113호이며, 사용승인일은 2020.02.19입니다. 공용위생·급배수·승강기·옥내소화전·화재경보·지하주차장 설비가 있습니다.
- 도로. 남동측·남서측으로 폭 약 20~25m, 북서측으로 폭 약 10m 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·지구단위계획구역(남양주 다산진건 공공주택지구)이며 공시지가는 6,116,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성 확인 포인트. 근린생활시설이고 이미 5회 유찰 이력이 있으므로, 실거래와 임대수익 자료 없이 주거용 부동산처럼 가격을 단순 비교하기보다 상가 수요와 임대조건을 별도로 확인할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래·임대료 확인. 현재 자료만으로는 최근 거래가나 임대수익 수준을 확인할 수 없습니다. 646,000,000원의 가격 적정성을 별도로 검증해야 합니다.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가서상 임대관계가 미상입니다. 현장 점유자와 실제 임대차관계를 확인하세요.
- 말소기준 재확인. 2020.04.23. 우리은행 근저당이 기준이며 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 입찰 직전 최신 등기사항을 다시 대조하세요.
- 배당변동 확인. 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산입니다. 실제 배당요구와 조세채권 여부를 확인하세요.
- 회차 조건 확인. 사건 기록에는 5회 유찰이면서 현재 최저매각가가 감정가의 100%인 646,000,000원으로 제시되어 있습니다. 실제 매각공고의 최저매각가격과 기일 조건을 입찰 전에 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격은 검증이 필요하다
이 사건의 등기상 핵심은 명료합니다. 2020.04.23. 우리은행 근저당이 말소기준이고, 이후 확인되는 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며 예상 인수액은 0원입니다. 현재 최저매각가 646,000,000원을 기준으로 한 실질취득액도 같은 금액입니다.
반면 가격 판단은 보수적으로 접근해야 합니다. 이미 5회 유찰 이력이 있고 현재 최저가가 다시 감정가 100%인 646,000,000원으로 제시되어 있지만, 이를 비교할 최근 실거래 데이터가 없습니다. 따라서 이 물건은 권리 인수 위험보다 실제 점유·임대차 확인과 646,000,000원의 시장가격·수익가치 검증이 핵심인 근린생활시설 경매입니다.
